NZ建築２０年からAUへ進出視察。両国の建築基準などの違い。

AUへ建築会社進出に向けて
３人の人からの話を建築工法やプロセスに特化して書きます。

１，大工協会からの話
２，シドニーの開発業者からの話（元NZで１０年間の大工経験あり）
３，メルボで開発業者からの話。（彼は銀行で２０年の経験あり）

１，MＡＳＴＥＲＢＵＩＬＤＥＲ　ＢＲＩＳＢＡＮＥとの面談より
・ＮＺの資格をトランスファーできるとのこと
・売り上げにより加入金額が変わる。
・ＮＺは会社に免許が不要だが、ＡＵでは必要。
もし、自分が持っていなければ持っている人を雇う必要がある。
・会社にＡＳＳＥＴを求められるとのこと。ＮＺにはない。
・立ち上げでＷＥＢＳＩＴＥなども手伝ってくれる。
・ＡＵでは、各州によっていろいろと建築基準法が変わる。まあ、これはＮＺでも
同じだと思う。ブリスがもっとも厳しいとは言っていた。
・メンテは３か月まで
・構造保証は６年まで
・建物をつくるのにはクラス別がある。

２，シドニーの開発業者からの話（元NZで１０年間の大工経験あり）
基本的にNZとの比較になる。
・AUでは建築許可は政府がする。
・ＡＵには政府の現場検査がないこと。これが大きい。
ＮＺは１０回以上あり、予約の取り方、検査の方法、お役所仕事特有の横柄さがでて、本当に効率などを考えていない。これは本当に大きい。
ＡＵでは、その代わり民間の検査が基礎、躯体、最終だけ。そのため、欠陥住宅が多いといわれる。
ただし、ＮＺのやりすぎも結局は費用を上げているだけでどっちがいいのかと思う。
・AUはPILE工法で掘削がかなり少ない。TOPSOILといわれる花壇の土の上に基礎を置くこともあるとのこと。地震がないことと工法の違いだろう。
NZで長年やってきたものからしたら考えられないが、まあ、政府がそれでよしとしているのでそれはそれでいいのかなと思う。
・AUでは日本で言う、コンクリート工法が盛んで結構、皆出来るとのこと。
NZでは、なるべく避けるようにしている。結局、経験者が少ないのでメンテ含めてややこしくなる。
・AUはNZに比べて外壁の防水対策や湿気対策もほぼないといってもよい。
理由は、NZみたいに湿気や台風並みの大雨が少ないからとのこと。

３，メルボでの開発業者から（彼は銀行で２０年の経験あり）
・CCCといわれる建築最終検査証みたいなものがなんと１週間とかも可能。NZは２か月くらいかかることも
これは、投資においてかなり大きい。金利も高いので2か月で平気で金利だけで3－4万ドルとか変わる。やはり民間と公的の違い。
・建築価格は$2000- $3000 などでNZ, AUであまり変わらない感じ
・AUはNZよりガソリン代が４０％も安いこと
・AUはNZより建築材料４０％くらい平均で安いこと
・AUはNZより人件費は１０－２０％高いかも
・上記を考慮して、検査も甘いことを考えるとAUのほうが高いかもしれない。
・GSTがAUが１０％でNZは１５％　建築の金額で５％はかなり大きい
・AUでの銀行融資は６％　ノンバンクでも７％。ちなみにNZのノンバンクは14％　
・AUの銀行はどんどん貸してくれる。NZの銀行はどんどん貸してくれない。
・AU水道メーター３千ドル　NZは３万ドル　
・AU電気メーター１５００ドル　NZは下手すると２－３万ドルにもなる。（5軒以上開拓した場合）
・AUの不動産買える。NZの不動産買えない。外国人が。

今回の視察旅行でNZで不動産投資をするのが阿保らしくなった。
どうやっても利益を残すことが大変なNZとAUの違いに。
自分の感想だが、これから2－4年くらいNZの不動産は活発にならないかなと