【読めるラジオ】MBのトレンドレポート 第8回ゲストは株式会社Agnostri 青木 龍さん #008
MB：皆さんこんばんは。MBです。このMBのトレンドレポートは、僕の専門領域であるファッションやビジネスだけでなく、ニュースやカルチャー、エンターテインメントなど、その時注目のトレンドをゲストとともにトークします。
馬場ももこ：こんばんは。馬場ももこです。今週も夢に向かって1歩踏み出せるような元気が出るトークをお届けします。
ちょっとMBさんに聞きたいんですけど、リスクヘッジとか投資とかなんかしてますか？
MB：リスクヘッジ！投資！
馬場ももこ：ちょっと気になってこんな動画で見ませんか？
MB：NISAとかさ、
馬場ももこ：あ、そうですね。新NISAも始まった！
MB：新NISAとかねえ、僕ね、全然わかんないの。リスクヘッジ、投資とか。わかんないから、今日はね、リスクヘッジとしての不動産投資を事業とする経営者の方が登場しますんで、ちょっと2人で勉強しましょ。
馬場ももこ：勉強しないとですね。
MB：どうぞお楽しみに。
馬場ももこ：では、今夜の1曲目は、この後登場のゲストが選んだ曲をお届けします。欅坂46でサイレントマジョリティ
馬場ももこ：アナログPRプレゼンツMBのトレンドレポート。この番組は、情報と印象をデザインするマーケティングカンパニーアナログPRの提供でお送りします。
MB：週末の夜に最新のトレンドをインストールするプログラム、MBのトレンドレポート。今夜のゲストはこの方です。
青木 龍：Agnostriの青木です。
MB：よろしくお願いしま～す。
馬場ももこ：お願いします。今夜のゲスト青木 龍さんのご紹介をいたします。不動産売買や仲介、そして管理運営までをワンストップで行う株式会社Agnostriの代表取締役です。
昨年12月には、ご著書である御社の新しい収益基盤を構築する「区分オフィスビル投資術」が発売されて話題となっています。
MB：区分オフィスビル投資術。なんか聞き慣れない名前がすごく多くてですね、不動産の知識、馬場さんあります？
馬場ももこ：もちろんほとんどないんです。
MB：そうなんです、青木さんにちょっとお伺いしたいことがたくさんあるんですけれども、Agnostriは、主に東京の主要5区を中心に、Cグレードオフィスに特化してビル投資の営業を行ってらっしゃるということなんですけど。
東京の主要5区っていうと、中央区、千代田区、港区、新宿区、渋谷区といった特に企業が集中してるエリアだと思うんですが。このCグレードオフィスってどういうオフィスで、どういうビルになるんですか？
青木 龍：まあ、規模感でいうと、ワンフロアー20坪から100坪ぐらいの、いわゆる中小企業が使いやすいサイズのオフィスビルを指してます。
MB：いわゆるすっごいこう、どでかいやつではなくて、程よいサイズって言えばいいのかな（笑）そのぐらいの感じですかね？
馬場ももこ：不動産投資のイメージっていうと、なんかアパートとかマンションとか、なんか居住用の物件のイメージうんが私あるんですけど、なぜAgnostriさんはオフィスビルを扱ってるんですか？
青木 龍：それはもう歴史的な背景からオフィスビルが、間違いないということを読み取って、そこに特化をしてます。
馬場ももこ：それはどういうことなんですか？その、歴史的な背景がちょっとわからないんで、教えていただけたら嬉しいです。
青木 龍：例えばあの三菱とか三井とか、いわゆる財閥系と呼ばれる企業だったり、それに付随する最近だと野村とかですね、そういった企業たちの不動産の仕分け方をみてると、マンションは作って分譲して販売するんですけど、あの自分たちで持つもの、例えば三菱なんかはすごく分かりやすいんですけど、東京駅前にビルを持って、売ることはないじゃないですか。これはもう野村不動産もあの住友不動産もみんな同じことをやってて、それがもう財閥系が持つべき資産はビルであるっていうことを教えてくれてるんじゃないかなっていうのが。
MB：あー、なるほど。そっかそっか。売却益を得るのがマンションだけど、収益性があるのはビルですもんね。なるほど。
青木 龍：まず、その投資以前に、その事業として捉えた時に、いわゆる利益安定率が高いとされている事業なので、そういった事業をやっていきましょうと。大開発っていうのが東京は多いので。 更地がない中で大きいものを作ろうとすると、既存の建物を取り壊して大きいものを作るというなかで、中小型のものがどんどんどんどんなくなっていってる。そういう希少性を取りに行くっていうのが投資の本質なんじゃないかなということで、これに特化して。
MB：なるほど。中小企業の経営者の方とかに提案されてるのだと思うんですけれども。これはどういう理由からなんでしょうか？
青木 龍：先ほど申し上げたように、ビル自体が事業継続性が高いというところを、本業に組み込むことによって、本業の事業継続性そのものを良くしていこうというのが狙いの1つですね。
昨今ですと、ネガティブイベントであったコロナ。本業の売上利益が落ちてしまったっていう企業さんがすごい多かったんですけど、それを保有していることによって、下がった売り上げの補填が賃料収入でできたっていうところから、事業継続性が高くなった。
MB：あー、なるほど。確かに中小企業の経営者、僕も言っちゃえば中小企業っちゃ中小企業だけど、でっかいビルに投資しましょうとかって言われても、いや、ちょっとそんな資金ないなってなっちゃうけど、Cグレードオフィスとかだったら、まだそこまでハードルが高くないっていうことなんですかね。
青木 龍：そうですね。1部屋単位で言えば、もう数千万円からっていう形で。
MB：あ、そうなんですね。なんか、イメージよりずっと安いっていうか。だってこれ主要5区ですもんね。
馬場ももこ：ビルのイメージって、麻布台ヒルズとか虎ノ門ヒルズとか東京ミッドタウン、六本木ヒルズもそうですよね。大規模再開発をイメージしがちなんですけど、日本のようにこの中小企業が圧倒的に多い国だと、むしろこの中小のオフィスの需要の方が高いっていうことであってますか？
青木 龍：そうですね。どこまでいっても投資って需要と供給のバランスになっていくと思うんですけど、今おっしゃられた麻布台ヒルズ、六本木ヒルズですとか、大きなものがどんどん作られている中で、先ほども申し上げたように、中小型のものが壊されて、そこに大きなものが建てられてるので、弊社がターゲットにしてるCグレードビルがなくなっていってる。
一方で、ビルのニーズ、あるいは日本に存在する企業の99パーセント型は中小企業って言われてるわけじゃないですか。ビルの使うニーズ、賃貸のニーズはCグレードにあるはずなので、そこが世の中矛盾してるなっていうところで、ターゲット層にぴたっと絞って提案させて、弊社としては、対象物件の中でも、いわゆる判断基準としては、売買、賃貸両側面から割安であると判断できるものに限定してます。
MB：しかも、あれですもんね、なんかこう、ちょっと初め僕、誤解してましたけど、ビル全体を買うとか投資するとかって話ではなくて、区分所有ですもんね？
青木 龍：両方扱わせてもらっています。
MB：あ、両方あるんですか。なるほど。じゃあ、このフロアを買うとかは、その部屋ごと買う、もしくはビルごと投資するみたいなことも、いろんなパターンがおありなんですね。
青木 龍：仰る通りです！
MB：主要5区でしょ。主要5区のビル投資って、億は絶対かかるよなって思ってたところが、今お伺いしたと、数千万円でいけるっていうことだから、なんかそういう領域全然知らなかったですけど。
馬場ももこ：その概念さえも、なんかちょっと覆されますよね。億いくってやっぱ思ってしまってたんで、なんかそれ聞いたら、あ、なんか相談してみたいなとか、ちょっとなんか可能性あるかもしれないとか思うビルもありますよね。
MB：うん、そうですね。なんかまとまったね、もうほんとにでかいお金が必要なんじゃないかって思ってらっしゃる方もいると思うので、ちょっと参考になるんじゃないかなと思います。それでは後半もね、さらに詳しくお伺いしていきたいと思います。
音楽：スピッツ「日なたの窓に憧れて」
MB：前半でお伺いした東京の主要エリアでのCグレードオフィス投資という部分はよくわかったんですけど、なんだかんだやっぱり安い買い物じゃないので、投資される方も多分金銭的なところで色々悩まれるんじゃないかなと思うんですけど、そのあたりどうですか？
青木 龍：実際そうですね。
MB：ですよね～
青木 龍：はい、だからこそ、本来その方が持たれてるその財務の力を鑑みた上で、小さいものからご提案をさせていただいているような。
MB：あー、その投資物件として小さいところから、金額としてね。なるほどなるほど。
青木 龍：例えば10億買える方であったとしても、2、3億からスタートしてみませんか。っていうようなご提案をさせていただいて、実際にその実績を見ていただいた上で、あのー2件目、3件目って進まれる方が実際多い。
MB：そういうもんなんですか。でもまあ、普通に考えて、青木社長からしたらいやいや、もうもう10億でもやってくださいがありがたいはずなんですけど、それは止めるんですか？
青木 龍：そうですね。逆の立場で考えたら、やっぱり一発オールインって怖いので。
MB：怖いですね確かに（笑）
馬場ももこ：最初からドカンとじゃないんですね、優しい。
MB：優しいですね。そうやって小さい物件積み重ねて始めていってってことは、お客様と相当長い付き合いになると思うんですけど、そうすると、あの、僕もその、限られたユーザーに長くこう、お洋服をリピートしていただくって仕事をやってるからわかるんですけど、結構プレッシャーじゃないですか？同じお客様にこう、何個も投資物件をご案内して、結果が出なかったら信頼裏切るっていう話じゃないかもしれないけど、ちょっと自分的にはプレッシャー感じません？
青木 龍：そうですね。まあ、結果を出すことが仕事の定義だと思うので、そこがまず僕は当たり前にやっていきたいなって思ってるのと、若干プレッシャーがないっていうわけではないんですけど、今までやってきたことがしっかり身を結んでいるので、実績がある以上は、あの、そこはこうあまり不安にならずに。
馬場ももこ：なんか話していてもすごく落ち着いてらっしゃいますもんね。
MB：ちょっとかっこいいですね（笑）ちっちゃい時から積み重ねて、長い付き合いで。それでも長い付き合いでもやってこうっていうのは、自信のある表れなのかもしれないですね。
青木 龍：ありがとうございます。
馬場ももこ：ところで、あの、日本の不動産のイメージで、中国をはじめとした外国人の方が注目しているっていうニュースも耳にすることがあります。
やはりAgnostriさんも扱うようなこの中小ビル、外国からの需要は高まってますか？
青木 龍：そうですね。中国、台湾、韓国は、あの、昨年ベースでも取引の実績が出てきてる状況なので、実際ニーズは高まっていますね。今まではその、割とこうステータス物件と呼ばれるようなタワーマンションとか、そういう綺麗なものを買っていってる印象があったんですけれども、やっぱり投資の観点で買われる方が、ここ昨年ぐらいから海外の方だったりで増えてきてるような状況なので、だいぶニーズは高まってますね。
MB：円安だからそっち側は追い風になってるわけですもんね。
青木 龍：それも大いにありますね。プラスアルファもそもそもの物価が日本はだいぶ安いので。身近で言うとラーメン1杯1000円でお釣りくるのって日本ぐらいしかないので。
MB：そうですよね～。
馬場ももこ：それってすごく、要は贅沢な状況でもあるわけですね。
MB：まあ、ある意味そうですよね。さあ、そんなビル投資のお話もお伺いしたんですけど、Agnostriさんは今後どのような成長をしていきたいとお考えですか？
青木 龍：はい、今あがったその海外投資家とのその接点っていうのも当然増やしていきたいんですけれども、日本経済を支えている99パーセントは中小企業。日本の中小企業っていうことがベースなので、日本の支えとなっている99パーセントの日本の中小企業の方々の事業継続性を高める一助になれればというふうに思っているので、共に成長していければいいなと。
MB：でも、あれですよね、中小企業、僕も経営してて思うけど、詳しい方とかは初めから興味がある方とか、リテラシーがある方だったらいいんですけど、正直、自分の本業でいっぱいいっぱいで、投資ってどっからどう手つけていいんだろうとか、自ら忙しい中で何かをやろうって思うと、ちょっと難しいと思うから、青木さんみたいな方がいらっしゃると、すごく助かるでしょうね。
青木 龍：ありがとうございます。
馬場ももこ：なんか青木社長、どしんと構えてるじゃないですか。なんかお願いしたいなっていう風になりますもんね。
MB：そうですね。まあね。今後、コロナがちょっと落ち着いて、上向きになってるところも多いと思うので。ま、そこに甘えずにね。投資して事業継続性を高めるっていうのは、すごく大事な発想ではありますよね。
馬場ももこ：そんな青木社長率いるAgnostriの最新情報は、会社のホームページでAgnostriで検索お願いいたします。
そして、青木社長は昨年の12月に本を出されてるんですもんね。御社の新しい収益基盤を構築する「区分オフィスビル投資術」。
青木 龍：あの、実はこれが2作目でして。1つ目はあのービル全体感を書いたんですけれども、今回は区分所有に特化をして書かせていただきました。
目的としましては、スモールスタート。口座開設は小さくいけるんだよっていうところをやっぱり世の中の皆さんに知っていただきたかったので、こういったテーマに絞って2作目を出させていただいたっていう形になります。
馬場ももこ：青木さんが昨年12月に出された本なんですが、amazonで青木龍で検索すると出てくるということです。
MB：では最後に青木社長のフェイバリットソングを1曲ご紹介いただこうと思うんですが、最初の選曲は欅坂46のサイレントマジョリティでしたね。こちらの選曲理由を簡単に教えてもらえますか？
青木 龍：ずばり歌詞ですね。中身がもう周りに流されるな、もう自分を持て！とぶれないところが、こう自分に言い聞かせるためによく聞いてた1曲なので。
MB：超わかります。僕もこの曲大好きで歌詞ぐっと来ますよね。そう、すごい歌詞重厚ですよね。
馬場ももこ：お互い合いましたね。終盤に向けて合ってきましたね（笑）はい。では、お別れの曲はどうしましょうか？
青木 龍：えー、サンボマスターでできっこないをやらなくちゃをお願いします。
MB：今夜のゲストは、株式会社Agnostriの代表取締役、青木龍さんでした。青木社長、ありがとうございました。
MB：ということで、お届けしてまいりましたMBのトレンドレポート。馬場さん、青木社長いかがでしたか？
馬場ももこ：真面目な方でしたね。
MB：真面目でしたね～。良い方でした～。
馬場ももこ：さっきご著書いただきましたね。
MB：ご著書いただいたんですけど、ご著書のタイトルが、だって、もうさ、御社の新しい収益基盤を構築する区分オフィス投資術だよ。もう真面目さが出てるよね。 こういう人に投資任せた方がいいですよ。
次回はですね、どんなゲストの方が登場するんでしょうか。楽しみです。
それではまた来週この時間にお会いいたしましょう。お相手は
馬場ももこ：馬場ももこと
MB：MBでした！
馬場ももこ：アナログPRプレゼンツMBのトレンドレポート この番組は、情報と印象をデザインするマーケティングカンパニーアナログPRの提供でお送りしました。
▼株式会社Agnostri
https://agnostri.co.jp/
▼書籍（Amazon）
御社の新しい収益基盤を構築する 区分オフィスビル投資術
2%の人しか知らない、3億円儲かるビル投資術
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