家賃保証会社が飛んだ時の対応方法
前回の記事 の続きです。
では、家賃保証会社が飛んでしまったらどうしたらいいか？
対応方法を具体的に書いてみます。今からできる準備も記載します。
■ やることは大きく分けて２つ
① 倒産しそうな家賃保証会社への対応
② 入居者への対応
この２つです。
① 倒産しそうな家賃保証会社側への対応
まずは、家賃保証会社は切り（解約）しましょう。ただ、切りたいけど新しい保証会社を探さないといけません。やることの順序としては下記の通りになります。
1. 新しい家賃保証会社を探す
2. 家賃保証会社を解約
3. 家賃保証会社の債権額を内容証明で送付
1. について
賃貸契約の途中から加入NGの家賃保証会社もあります。また、新たに初回保証料を負担しないといけません。現契約の（倒産しそうな）保証会社は借主さんが選んだわけではないので、新規契約の初回保証料は大家さんが負担するケースが多いので注意が必要です。
2. について
傷が深くなる前に早めに解除がいいと思います。同じ保証会社と契約している借主全員分の初回保証料負担を考えるともう少し待ってみよう、復活するまで待ってみよう、という方もいると思います。うまくいくかどうかは状況次第です。ここはご自身でしっかりと経営判断してください。
3. について
これもすごく重要です。もし家賃保証会社が倒産となると、どのくらいの債務が残っているかなど弁護士が把握する必要がでてきます。解約をしている場合には連絡がこないことがあるかもしれません。
内容証明などで自身の債権額を通知しておけば、状態の確認がスムーズです。また、回収できていない間は倒産情報にも目を光らせておきましょう。
② 入居者側への対応
家賃保証会社を切り替えする旨の了解を得て、新しい保証会社で審査をしなければなりません。属性の悪い入居者がいるとうまく切り替えられないかもしれません。やることの順序としては下記の通りになります。
1. 家賃保証会社が飛びましたので切り替えさせてくださいという連絡
2. 新しい家賃保証会社の審査
3. 新しい家賃保証会社で委託契約を締結
こんなところでしょうか。
1. について
自分が悪くないのに入居者に頭下げるのは嫌だなという気持ちの方もいると思いますが、これは入居者のせいでもないし、大家のせいでもないし、管理会社のせいでもないので、みんなでこの事件を乗り切っていこうとする姿勢が大切かなと思います。そうすれば協力的に動いてくれると思います。
2. について
書類が揃っていれば各社1〜2日くらいで審査結果を出してくれると思います。
3. について
こちらは郵送でのやりとりになるのかなと思います。
■リスクヘッジ(事前にしておくこと)
家賃保証会社が飛ぶことによって、賃貸経営がうまくいかなくなるということがないようにリスクヘッジが必要です。
① 賃貸借契約書に必ず『家賃保証会社の加入必須』の旨の条文を入れておく。
新しい保証会社で審査が通らなかった場合や、新しい家賃保証会社に入りたくないと言われた場合の対抗
策です。
② 飛んだ時を想定して賃貸契約の途中からでも入れる家賃保証会社の見当をつけておく。
破綻が確定してから探すとタイムロスが出てしまいますので、事前に見当をつけておきたいですね。
このくらいは準備しておく必要があるかと思います。
できることなら大手の家賃保証会社を使いたいですが、審査の厳しさなどから大手ではないところを使うという判断をするときもありますので、その時のために以上のことを頭に入れて準備していただけたらなと思います。
ご相談などありましたら下記の大家さん向けのオープンチャットへ
