家賃保証会社が経営不振に
家賃保証会社が飛ぶというケースは毎年1〜2件くらいはある事案です。今回は家賃保証会社がどうして飛んでしまうのか？を保証会社を何社も立ち上げた方から話を聞いてまとめました。
■家賃保証会社はなぜ経営不振に陥るのか？
基本的にな考えは保険会社と同じです。
事故率＝滞納率
だと思っていただければ大丈夫です。ここの予測で保険会社なら保険料になり、家賃保証会社なら初回保証料、更新料となります。
保険会社は金融庁管轄で財務体質などは常にチェックされています。
家賃保証会社は管轄省庁もなく、特に起業するために資格というものもはなく、『届出』は必要ですが、任意であって強制ではありません。
みなさんは保証してもらうのにそこの会社の財務体質って気になりませんか？もし、気になる場合には上場している家賃保証会社でIR資料を確認して、家賃保証を任せるか任せないかを判断しなければなりません。でも上場している会社は少ないです・・・だからこそしっておかないといけないところが、『なぜ家賃保証会社が倒産するのか？』です。
■ポイントは更新料
よくある保証会社は
初回保証料家賃の50%・更新時1万円としてるところが多くあります。
この制度では理論上無理がでます。
家賃が高くても安くても同じ更新料になります。滞納率は家賃が高ければ低くなりますが、もちろん、滞納した時の滞納額が大きくなるので5万円の家賃も25万の家賃も一律1万円というのは無理があります。
また初回保証料が売り上げの肝になりますので、1年毎の更新料は事務手数料くらいにしかなりません。更新が多ければ多いほど保証会社は苦しくなってき財務体質を圧迫します。保険会社は長年の経験から生命保険でも損害保険でも満期がくれば再契約しますが生命保険も損害保険も一律〇〇円ですということはありません。再契約時の年齢などで計算されて金額が決まるという制度になっています。だから財務体質の維持ができるのです。
■保証会社の選別
家賃保証会社は管理会社が指定するもので、大家さんが指定することができない場合が多くあります。だからと言って、家賃保証会社が飛んだ時に任命責任はありません。各管理会社2〜3社は家賃保証会社と付き合いがあるのでどこの会社にしたらいいかはよく確認して判断して下さい。
やはり上場している会社または信販系がいいですね。これらは信用があるので支払えなくなる前に必ず何かしらの動きがあります。ただ、審査も厳しい傾向にあります。審査が緩いところがいいと思った時は更新料が定額ではないとろころを選びましょう。『更新料は家賃の〇％』という会社はありますのでそうした会社を選ぶといいと思います。または、大きい会社の自社保証会社もいいですね。
■やっぱり信用できない場合
そうした方は、カードで家賃を回収するという手段が一番有効かもしれません。カード払いのデメリットは毎月のカード決済手数料です。だいたい３～４％くらいとりますね。ただ、カード払いにすることで滞納率が下がるそうです。通常の滞納率はおよそ１～２％前後と言われますが、カードでの家賃回収となると0.1～0.2％になるそうです。これは大きな違いですね。手間が減ると思えばカード払いで決済手数料分、管理費UPなどで対応すればカード払いも視野に入りますね。
■総括
色々と書きましたが、家賃保証会社でも飛ぶ時代です。保証会社が保証してくれるから絶対安心ということはありません。何かあった時に一番困るのは大家さん自身ですので、記載されていることは家賃保証会社のリスクとしてしっかり認識しておきましょう。