【不動産売買】マイホームローン地獄終了‼️購入時より高く売却した私が取った行動（準備編③）
こんにちは、
まさじんです🍀
今回はマイホーム売却第三弾です😊
【前回の振り返り】
①、②はこちらからどうぞ👇👇
今回はまとめて③、④です。
少し長いですが売却額相当変わるので最後まで見て下さいね😆
①購入時の心境と知識
②マイホーム相場（価値）
③不動産売買の仕組み
④不動産屋に査定依頼
⑤マイホームの清掃・整理
⑥もし売却出来なかったら
結構ネットなどでは…
不動産屋に相談すれば、簡単査定‼️
ご安心ください‼️
お客様にお手間は取らせません‼️
経験した私からすると、
いやいや〜大変ですやん😓
まずは、一括見積もりサイトで依頼しました😊
すると…
電話、メールラッシュです😱
わかってはいたけど、同じ文言を何度も繰り返して説明していきます💦
記憶では8社ぐらいは対応しましたw
その中で担当者の対応で選別していきます。
私は以前に1日100件程の鬼電話営業経験ありw
（1年で辞めましたw）
後は飲食業も長く勤めていました😊
相手の声のトーンやトーク言い回しで、
人柄と相性がわかる異様な能力あるので、
3社に絞っていきましたw
⚠️却下にした不動産屋さんポイント
✅良い事しか言わない
✅再度連絡すると言ってるのにしつこく連絡くる
✅圧力がかかってるトーク（不動産屋さん都合）
✅専門用語多い（知識ないと伝わらない）
✅相性w（ここは直感としか言えませんw）
ここは慎重に選びます‼️
実際に査定をしてみればわかりますが、
大手、中小企業関係なく何と査定額は…
300〜400万💰
変わります‼️
私の場合が訪問査定してもらった結果は、
A社1,650万
B社1,750万
C社1,990万
だいぶ差がありますよね😓
A社、B社は自分が想定していた相場の金額でした。
C社は結構強気の価格。
不動産屋選んだら、どちらかを必ず選択します。
ここで重要なポイント💡
①専任媒介
専任媒介契約とは、媒介契約の一種で、依頼者(売主や貸主)が他の宅建業者に重複して依頼できない媒介契約をいいます。 依頼を受けた業者にとっては、依頼者が自ら取引相手を見つけてしまう可能性はありますが、一般媒介契約の場合と異なり、他の業者に取引を横取りされる可能性はありません。
（引用：ホームズ）
②一般媒介
一般媒介契約とは、媒介契約の一種で、依頼者(売主や貸主)が複数の宅建業者に重複して依頼できる媒介契約をいいます。 依頼者は、1業者に限定することなく媒介を依頼でき、また、自ら取引相手(顧客)を探して売買や賃貸借契約を結ぶこともできます。
（引用：ホームズ）
簡単に言えば、専任媒介は1社限定。
一般媒介は複数社で競う。
どちらにもメリット、デメリットあります。
専任媒介
メリット…広告掲載に力を入れてもらえる。
各不動産さんによって打ち出し方は異なりますが、サービス変わってきます。
例：インターネットで検索順位を上げます。
売る物件の写真を360℃視点で見れるようにする。
などなど…（各不動産さんによって違います。）
つまり、早く売却出来るようにかなり力を入れてくれます💪
デメリット…1社だけなので、その不動産屋さんの力が全て。他の不動産屋さんから買い取りの情報が出たとしても断られる可能性がある。
一般媒介
メリット…数社が競い合う➕αで各不動産屋さんが情報網を駆使して情報を展開していくので、D社、E社という他の不動産屋さんからの買い取り情報を得ることが出来る。
デメリット…広告掲載の力が弱い。不動産屋さんも専任と一般ではかけれる費用が異なります。可能性として、期間が長引くもしくは売れにくい場合がある。
私の個人的な意見ですが、
一般媒介一択です‼️
何故か？
①結果論としては、
一般媒介で十分売却出来たから。
②専任媒介は情報が閉鎖的、
プラス両手取り引きになるから。
不動産屋さんは必ず専任媒介からオススメします。
何故か？
不動産屋さんは売買が成立したら、
仲介手数料が発生します。
専任媒介なら、両手取引。
売主→ A不動産 ←買主
一般媒介なら、片手取引。
売主→ A不動産 B不動産 ←買主
つまり、専任媒介はA不動産のみ。
仲介手数料❌2
一般媒介では、A不動産、B不動産で❌1
因みに、仲介手数料金額は法律で決まっています。
利益取れるのはもちろん専任媒介です。
これは１つのビジネスとしての話です。
上記の通りにどちらにもメリット、デメリットあります。専任で売買されている方もいるとは思いますが、私は情報の拡散という強みを考慮して一般媒介にしました。
文章にすると非常に伝わりにくいです。
良かったら過去に動画発信してますので、そちらでどうぞ😊
そして販売価格を決定するのですが、
最終的には…
あなたが価格を決定します❗️❗️
え？査定は何だったの？
査定とは現状の相場、過去売買履歴、各不動産屋さんの基準などの暫定価格です。
ぶっちゃげて、
いくらで売れるかは誰にもわかりません😓
神のみぞ知るですw
この材料からあなた自身が判断して設定しなくてはなりません😱
さて、あなたはどうしますか？
何パターンかありますよね？
①相場に合わせて1,650万
②間を取って1,800万
③強気に1,990万
④早く売りたいから1,550万
私はどうしたかというと…
2,100万‼️‼️
いやいや〜、強気すぎでしょ？
欲深いと絶対売れないよ❗️
無理ゲーでしょ😱
結果は売れました😊
コレはかなり運と巡り合わせとしか言いようがないです。
しかも、1回目に見学に来てくれた方でした♫
正確に言えば、2,000万です。
どうしてかというと、値下げ交渉です。
実はいうと、
それも想定内の範囲で価格設定しました。
50万円〜100万は下がると見積もっていました。
2,000万で売却出来れば御の字と思ってました😊
なぜその価格にしたのか？
理由は大きく6点です。
①レインズなどで情報収集
②インターネット情報、チラシでマイホームと近い築年数、間取り、条件で他にも販売されていた。
③リノベーションしてから5年しか経っていない。
④比較的に綺麗に使用をしていた。
⑤低価格からスタートすると、高価格で売却出来る可能性なくなる。買い叩かれる。
⑥売れなくても別の手段があった。
まとめ
✅見積もりは最低5社
✅不動産屋さんは大事なパートナー。慎重に。
✅一般媒介一択
✅価格は初めは強気設定
✅売却は絶対に急がない
次回は…
⑤マイホームの清掃・整理
⑥もし売却出来なかったら❓
どの状態で内見してもらったらいいのか？
高く売却出来た１つの大きな要因です😊
そして、もし売れんかったらどうしてたの？
この2点でお話ししていきます🍀