パークコート神宮北参道 ザ タワー
パークコート神宮北参道 ザ タワー（以下、パークコート北参道）
買いか、買いじゃないか？
私の答えは、買いです❗️
なぜそう思うか。まずはメリットから💡
・北参道駅徒歩１分
・近所にオーケー千駄ヶ谷店（千駄ヶ谷3-33-2）
・徒歩圏内で新宿高島屋（千駄ヶ谷5-24-2）
・副都心線１駅で伊勢丹新宿（新宿3-14-1）
・都内有数の３つの緑に囲まれている。
実は新宿高島屋は、新宿区ではなく渋谷区にあり、しかも千駄ヶ谷なんです。
マンションは千駄ヶ谷4丁目、高島屋は千駄ヶ谷5丁目であり、徒歩圏内というイメージが付きやすいと思います。
千駄ヶ谷という地名は、過去にホテル街があった影響？もあり、決して地位が高い場所ではありません。しかし、上記のような環境に恵まれている土地も珍しいです。
明治神宮、神宮外苑、新宿御苑の３つの緑に囲まれている土地は住所としては、千駄ヶ谷・神宮前・代々木です。その中で、千駄ヶ谷が大部分を占めます。
・ 千駄ヶ谷に５０億円のマンション！？
このマンション以外にも、実はハイレベルな新築マンションが千駄ヶ谷には存在します。
海外のディベロッパーと隈研吾さんのコラボレーションで生まれた、わずか12部屋のマンションです。
ペントハウスは3フロアにわたり、プライベートプール付き。
その部屋の価格は50億円という、日本でも5本の指に入る超高額の部屋です。
こんな部屋が、千駄ヶ谷にあるんです。信じられますか！？
しかし、それだけの価値があると、三井不動産レジデンシャルを含めて、大手ディベロッパーが考えているということは非常に大切な事です。
※※※
10代からマンションを見続けている私の知識と経験を惜しみなく記載しています。そんじょそこらのマンション好きとは異なる、マニアです。
私は高額物件に特化しています。普通の価格帯のマンションを検討している方には参考になりません！
高級マンションはインフレで値段が上りやすく、デフレで値段が下がりにくい。つまり、高級マンションは、安物買いの銭失いをしにくいのです。
マンションの購入をご自身だけで考えて、いい部屋を買うことは正直いって難しいです。オーダーメイドスーツを作るとき、服に精通していない場合はプロに相談されませんか？高額マンションを検討されている方は必見の記事です！！
パークコート販売中は随時更新します。お楽しみに✨
話を戻しますが、パークコート北参道の販売価格は決して安くはありません。
反響も非常に多いようで、当初の予定より坪100万円の値上げをしたと、4月下旬に三井不動産に勤めている方から直接聞きました。
ごめんなさい、言っちゃった😅
そして、もちろん近年のマンション価格上昇の影響もあります。
現時点（2021年5月10日）では、モデルルーム公開直後であり、来訪者に予定価格が発表されています。
この予定価格から来訪者の反応などを見て、最終的な販売価格が決まります。
最終的な販売価格は、私の過去の経験などから上昇はないと考えます。
予定価格とほぼ同一から、−10%が販売価格になると考えています。
−10%になった部屋はもちろん狙い目です。
私も過去にそのような部屋を購入し、大きな含み益を得ています。
実際の販売価格はいくらになるのか、とても気になりますね。
では、パンフレット、マンション概要、共用施設、駐車場、具体的な間取りなどを見ていきましょう。
・ パンフレット
・ 専有面積、戸数
専有面積：40.40㎡〜237.49㎡
40〜49㎡：116戸
50㎡〜99㎡：309戸
100㎡〜149㎡：40戸
150㎡〜199㎡：2戸
200㎡〜：4戸
総戸数：471戸
3階：15戸、保育所
4〜8階：25戸
9〜19階：19戸
20〜23階：17戸
24〜26階：15戸
27階：10戸
全ての階の戸数を記載したのは理由があります。
それは、同じフロアには戸数が少なければ少ないほど、他人と会うことも少なく、ゴミ置場のゴミの量や、共有部分の劣化の可能性が減ります。
そのため、19階と20階で同じ間取りの場合、私は迷わず20階を選びます。
※3階の保育所へは専用エレベーターがあるため、
お子様達とエレベーターや廊下で会うことはないと思います。
※ 当マンションは1フロアにゴミ置場は1つです。
・ 階高、梁下の高さ
階高：3.30m
梁下の高さ：2.40m
https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/detail/190205_011.html
・ 共用施設
ジムはもちろん、シアタールーム、パーティールーム、ゴルフラウンジがある。共用施設は都心マンションではトップレベルの充実さ。
最後の写真のように、ペントハウスで観戦しながら飲食を楽しめる共用部は見たことがない。国立競技場で行われている試合を、国立競技場を背景に、ビールを飲みながら観戦できたら最高だろう。
・ 駐車場
駐車場：機械式140台、平面4台
駐輪場：826台
バイク置場：50台
・Good point
各階に宅配ロッカー（エレベーター近く）
共用施設の充実
フィットネスルーム
シネマ＆パーティー＆ゴルフラウンジ
ライブラリー
サイクル（DIYスペース）
ランドリールーム
フィーリング＆スクリーンデッキ
1階にカフェ＆バーの入居（住民以外の利用可）
1部屋10億円以上の部屋があること。
※ そのような部屋が存在することでマンション全体の価値上昇に繋がります。
・Bad point
エレベーター数が少ない。（1基あたり153戸）
平面駐車場が少ない。（4台ともにペントハウス専用）
一部の住戸を除き、全熱交換でない。
・ １ＬＤＫは狙い目か？
専有面積：40.40㎡〜51.84㎡（メニュープランを除く）
1LDKは3階から23階に用意されています。
20階以上の高層階にも1LDKがあるのは意外。
23階の51A（2308号室）は1LDKの最高階。
価格を抑えて、でも高層階に住みたい！って方には、2308号室がオススメ！
しかし、1LDKは第１期では販売されないこととなりました。次期以降の販売が楽しみですね。
４０Ａ、４０Ｂ、４０Ｃ、４０Ｄ
部屋番号：308、309、311、312
専有面積：40.40㎡
・Good point
① 間取りがよく、家具が配置しやすい。
・Bad point
① 低層階で眺望が期待できない。
パークコート北参道の最小専有面積の部屋です。
いずれも3階にあり、専有面積は同じですが、間取りは少しづつ異なります。
そしてよくみると、バルコニー面積は11.91㎡〜12.62㎡と4部屋とも異なります。
価格も安いと思われるので、争奪戦になりそうですね！
５１Ａ
部屋番号：908〜2308（15戸）
専有面積：51.84㎡
・Good point
① LDK、Kitchenの天井高：2550mm
② 価格を抑えて、23階までの高層階に住めるチャンス。
・Bad point
① MBRに窓がない。
② 窓側の梁で家具が置きづらい。
1LDKでは最大専有面積。
しかし、家具が配置しにくいことや、MBRに日当たりがなく、間取りがあまり良くないため、実需としては積極的に選びづらいと思われる。
窓際のP（Pipeline：配管）がスッキリしていれば良かったと思う。
・ ２ＬＤＫ （２４〜２６階）
基本プランの２ＬＤＫで夢の高層階に住みたいなら、下記の２プランです。
（メニュープランにて３ＬＤＫ→２ＬＤＫの変更を除く）
全てのプランで24〜26階に１部屋ずつ、合計３部屋。
Ｓ６９Ａ＋ＴＲ
部屋番号：2408、2508、2608
専有面積：69.19㎡
・Good point
① LDK、MBRの天井高：2600mm
② ベランダが曲線となっており、景色が良い。
③ トランクルーム付設
④ シューズインクローゼットの奥に、Storage（1.5畳）。
・Bad point
① LDKの柱。
② MBR、BRの窓側が不整形。（柱と窓のため）
Bad point ②が気になります。
しかし、実はメニュープラン（2LDK → 1LDK）でそれは解消します。
メニュープランの場合は、とても良い間取りとなります。
LDK：14.2J → 15.3J
MBR：7.5J → 11.5J
※ メニュープランの間取りは、モデルルームでご確認ください。
価格を抑えながら、24階〜26階の高層階に住めるのはここしかありません。
しかも26階であれば、ペントハウスの１つ下。
やはり高層階は多くの人の夢。タワーマンションでは尚更でしょう。
エレベーターのボタンを押すだけで、胸が高まりますね！
Ｓ９１Ａ
部屋番号：2415、2515、2615
専有面積：91.02㎡
・Good point
① MBRの天井高：2600mm
② LDKはダイレクトウィンドウで開放感がある。
③ LDKの円柱がうまく使われていおり、邪魔になっていない。
④ Bath 1620
⑤ 洗面所２つ
⑥ 角部屋であり、東から南西までの眺望。（明治神宮も一部見えます。）
・Bad point
① LDKは残念ながら2500mm。
② バルコニーが狭く、MBRからしか出られない。
角部屋で、眺望は非常に素晴らしいです！
そして、Bad pointは少ないです。
ダイレクトウィンドウが多いため、バルコニーが狭いのは仕方ないでしょう。
MBRの窓側は不整形に思われますが、FIX側を本棚などにできて使い勝手が良いため、Bad pointとはしませんでした。
このように一見、不整形に見えるが、オプション次第で良く出来るものは、バリューアップしやすいです。
家族（2〜3人）で住むのはもちろんですが、高所得者の独身男性にも住んでもらいたいですね。ロマンティックで素晴らしい部屋になることでしょう。
・ ３ＬＤＫ （２４〜２６階）
３ＬＤＫで、高層階なら下記のプラン。
メニュープランで３ＬＤＫ→２ＬＤＫへ変更すると、余裕を持った間取りに。
全てのプランで24〜26階に１部屋ずつ、合計３部屋。
Ｓ８２Ｂ＋ＴＲ〜Ｓ９５Ａ＋ＴＲ
Bedroom(2)の窓が…。
Bedroom(1)もリビングインであり、メニュープランで3LDKから2LDKへ変更が良いだろう。全体的に間取り変更をした方が良いだろう。
しかし、全体的な間取り変更はコストもかかるため、他の部屋を視野に入れても良いかもしれない。
キッチンカウンターが斜めになっているのは珍しい。
これは広く見えるため、好印象。
この間取りも、Bedroom(1)の窓が残念。
壁をなくして、LDKに組み込んだ方が良いだろう。
ショートスパンであり、あまり積極的には選びたくない。
日が入るのが東側なのは幸い。
Ｓ９２Ａの隣で、同様にショートスパンであり、あまり積極的には選びたくない。
LDKの窓は孤状で良い。
しかし、Bedroom(2)の窓が…。こういった間取りが多いのは少し残念。
Ｐ１００Ａ〜Ｐ１０８Ａ
広さも十分で、間取りも良い。メニュープランも良さそう。
LDKの家具の置き方にセンスが問われる。
100㎡以上は、それ以下の専有面積とは異なる需要がある。100㎡以上しか買わないという層がいるためだ。しかし当然、価格は高くなる。
こちらもLDKの家具の置き方にセンスが問われる。
メニュープランも確認したい。
Bedroom(2)の窓…。デッドスペースが勿体無い。
壁をなくして、Master Bedroomを広くした方が良さそう。
そうすると、LDKの家具配置もしやすくなる。
良い間取り。LDKの円柱をオプションで良く見せて、最大限にバリューアップすべき。
同様に良い間取り。LDKの円柱のデザインをオプションで考えよう。
100㎡以上の角部屋であるため、人気も高そう。
LDKの家具配置に、センスが問われる。
メニュープランも見てみよう。
Ｐ１２９Ａ＋ＴＲ
ペントハウスを除いて、最大専有面積。
また、ペントハウスの2710号室（123㎡）よりも広い。
明治神宮ビューも素晴らしいだろう。
実はペントハウスにはバルコニーがない部屋があるため、バルコニーが欲しい方はこちらの部屋だろう！
・ ペントハウス（最上階の１０部屋）
最上階は特別です。
1階から直通の専用エレベーターがあり、内装も豪華に。
10部屋はどんな部屋があるか気になりますね！
２７０１：Ｔ２３７Ａ＋ＵＢ
２７０２：Ｔ１４８Ａ＋ＵＢ
２７０３：Ｔ２０１Ａ＋ＵＢ
２７０４：Ｔ１２８Ａ＋ＵＢ
２７０５：Ｔ１３５Ａ＋ＵＢ
２７０６：Ｔ１８８Ａ＋ＵＢ
２７０７：Ｔ２２８Ａ＋ＵＢ
２７０８：Ｔ１５４Ａ＋ＵＢ
２７０９：Ｔ１３６Ａ＋ＵＢ
２７１０：Ｔ１２３Ａ＋ＵＢ
200㎡以上の部屋が3部屋、100㎡〜199㎡が7部屋となっています。
いずれも超高額であることは間違いないでしょう。
ペントハウスの間取り、気になりますね。見ていきましょう！
※ UBはUtility Boxの略。
※ 図面では27階の上階をペントハウスと表記しています。実際の定義もその通りですが、ここでは便宜上、27階をペントハウスとしています。
Ｔ１２３Ａ＋ＵＢ
部屋番号：2710
専有面積：123.14㎡
価格は抑えたいけど、絶対に俺はペントハウスに住みたい！！
って方にオススメです。
ペントハウスの中では最小専有面積。
LDK、MBRの天井高は3000mm。３メートルです！
しかし、ペントハウス専用のエレベーターも使えますし、羨望の眼差しが…。
方角も東向きで良く、間取りも悪くありません。
強いて言えば、Bedroom２の柱が邪魔です。
しかし、123㎡もあればリフォームで必ず気にいる間取りに出来ますよ！
Ｔ２３７Ａ＋ＵＢ
部屋番号：2701
専有面積：237.49㎡
パークコート北参道の中で、最大専有面積の部屋です。
LDK、MBRの天井高は3000mm。
ルーフバルコニーもあり、ペントハウスで唯一のジャグジーもあります。
ルーフバルコニーに行くためのエレベーターも部屋の中に。
価格はまだ公開されておりませんが、10億円以上だと思います。
全てが異次元ですね！
・ メニュープランで、bad → goodへ！
パークコート北参道のメニュープランとは、基本プランからの間取り変更です。２ＬＤＫ→１ＬＤＫ、３ＬＤＫ→２ＬＤＫに変更できます。
公式ＨＰでは基本プランしか掲載されていないことが多く、ブログなどでマンションについて詳しく記載されている方も、メニュープランまで考察されている方は非常に少ないです。
それは、モデルルームでメニュープランを検討していないと見れないことが多いためです。足を運んで、やっと見れるのです。
基本プランでは、使いにくい間取りのために、人気がない部屋というのは実はよくあります。しかし、メニュープランでは、見違えるほど間取りが良くなることは沢山あります。実はこれ、非常に狙い目の部屋です。
例えば、Ｓ６９Ａ＋ＴＲは、２ＬＤＫ→１ＬＤＫに変更することで、とてもいい間取りになりました。
ぜひ、メニュープランまで検討しましょう！
※ メニュープランの選択は無料です。
・ オーナーズスタイリング & オプション
オーナーズスタイリングやオプションは重要です！
なぜなら、同じ間取りでは上階のが販売価格は高いですが、オーナーズスタイリングやオプションによって下階でも価格が上回ることがあるからです。
センスが良い人がユニクロ着るのと、センスが悪い人がハイブランド着るの、どちらが魅力的なのかは明らかですよね。それと同じです。
※ リセールにて同じ間取りが同時期に販売されることは珍しいため、階数の違い（下階の価格が高くても）で価格差が目立つことも少ないです。
オーナーズスタイリングは、床や扉などの色合いを数種類から選ぶことができ、洗面所やキッチンの高さも決めることができます。これらはいずれも無料で、今の自宅を参考にしながら選んでいきます。
しかし、第３期などの時期になると建設が進んでしまっているため、オーナーズスタイリングは決まっていることが多いです。
建設が進んでいるといっても、現場を見に行くと、まだ内装なんて全く手をつけていないのに、なぜ申し込み期限がそんなに早いの！？１億とか２億の買い物なんだから、そこは柔軟に対応して欲しいよ…とはいつも思いますが、残念ながらそれは無理です。。
その他にも、有料でのオプションがあります。これが超重要。
実はここで、より価格の差が出ます。
オーナーズスタイリングは選択すると言っても、不動産会社が用意したものから選ぶだけです。どうやっても、変にはなりません。
有料オプションは、例えば壁紙やコンセント位置の変更など、数えきれないほど選択肢があります。
皆さんは何を選びますか？
・ マンション販売の裏話？
マンション販売において、このような一番広い部屋や、条件がいい部屋は、実は一般販売前に上顧客に販売される事も多いです。もちろんそれは違法ではなく、意外とありふれた事です。しかし、パークコート北参道は、この部屋に限らず、どの部屋も事前に販売されることなく一般販売されます。全ての人に平等に購入のチャンスがあると言えるでしょう。
・ 第１期 予定価格
予定価格はあくまで2021年5月に伝えられたもので、ここからお客様の反応などを見て、三井不動産レジデンシャルが総合的に販売価格を決めていきます。
２０Ｆ（２００１〜２０１７）
① Ｓ１０７Ａ：34,000万円台
② Ｓ８５Ｃ：？
③ Ｓ８４Ｅ：23,000万円台
④ Ｓ８４Ｂ：？
⑤ Ｓ７０Ａ：16,000万円台
⑥ Ｓ７６Ａ：17,000万円台
⑦ Ｓ７７Ａ：17,000万円台
⑧ ５１Ａ：時期以降販売
⑨ Ｓ８２Ａ：21,000万円台
⑩ Ｓ７０Ｃ：17,000万円台
⑪ Ｓ９０Ａ：25,000万円台
⑫ Ｓ８５Ａ＋ＴＲ：20,000万円台
⑬ Ｓ８４Ｃ＋２ＴＲ：20,000万円台
⑭ Ｓ８４Ｄ＋２ＴＲ：？
⑮ Ｓ８５Ｂ＋ＴＲ：？
⑯ Ｓ８２Ｃ：21,000万円台
⑰ Ｓ７２Ｂ：16,000万円台
２４Ｆ（２４０１〜２４１５）
① Ｐ１２９Ａ＋ＴＲ：50,000万円台
② Ｐ１０８Ａ：35,000万円台
③ Ｐ１００Ｃ：32,000万円台
④ Ｐ１００Ｂ：32,000万円台
⑤ Ｐ１００Ａ：31,000万円台
⑥ Ｓ９５Ａ＋ＴＲ：26,000万円台
⑦ Ｐ１０２Ａ＋ＴＲ：29,000万円台
⑧ Ｓ６９Ａ＋ＴＲ：19,000万円台
⑨ Ｐ１０４Ａ：32,000万円台
⑩ Ｓ８２Ｂ＋ＴＲ：21,000万円台
⑪ Ｓ９３Ａ：25,000万円台
⑫ Ｓ９２Ａ：25,000万円台
⑬ Ｓ８６Ａ：次期以降販売
⑭ Ｓ８３Ｂ＋ＴＲ：22,000万円台
⑮ Ｓ９１Ａ：23,000万円台
・ 第１期 販売価格
まずは予定価格に掲載した20階と24階について。
販売価格と（）内は予定価格で比べています。
その後は、価格表も…！では、いきましょう！！
２０Ｆ（２００１〜２０１７）
① Ｓ１０７Ａ：34,480万円（34,000万円台）
② Ｓ８５Ｃ：22,880万円
③ Ｓ８４Ｅ：22,280万円（23,000万円台）
④ Ｓ８４Ｂ：？
⑤ Ｓ７０Ａ：16,980万円（16,000万円台）
⑥ Ｓ７６Ａ：17,980万円（17,000万円台）
⑦ Ｓ７７Ａ：17,980万円（17,000万円台）
⑧ ５１Ａ：時期以降販売
⑨ Ｓ８２Ａ：？（21,000万円台）
⑩ Ｓ７０Ｃ：？（17,000万円台）
⑪ Ｓ９０Ａ：25,980万円（25,000万円台）
⑫ Ｓ８５Ａ＋ＴＲ：20,880万円（20,000万円台）
⑬ Ｓ８４Ｃ＋２ＴＲ：20,980万円（20,000万円台）
⑭ Ｓ８４Ｄ＋２ＴＲ：20,980万円
⑮ Ｓ８５Ｂ＋ＴＲ：20,880万円
⑯ Ｓ８２Ｃ：21,980万円（21,000万円台）
⑰ Ｓ７２Ｂ：16,980万円（16,000万円台）
残念ながら予定価格より、下がった部屋はなし…。
２４Ｆ（２４０１〜２４１５）
① Ｐ１２９Ａ＋ＴＲ：50,980万円（50,000万円台）
② Ｐ１０８Ａ：35,980万円（35,000万円台）
③ Ｐ１００Ｃ：32,980万円（32,000万円台）
④ Ｐ１００Ｂ：32,980万円（32,000万円台）
⑤ Ｐ１００Ａ：31,980万円（31,000万円台）
⑥ Ｓ９５Ａ＋ＴＲ：26,980万円（26,000万円台）
⑦ Ｐ１０２Ａ＋ＴＲ：29,980万円（29,000万円台）
⑧ Ｓ６９Ａ＋ＴＲ：18,980万円（19,000万円台）
⑨ Ｐ１０４Ａ：32,980万円（32,000万円台）
⑩ Ｓ８２Ｂ＋ＴＲ：21,980万円（21,000万円台）
⑪ Ｓ９３Ａ：25,980万円（25,000万円台）
⑫ Ｓ９２Ａ：25,980万円（25,000万円台）
⑬ Ｓ８６Ａ：次期以降販売
⑭ Ｓ８３Ｂ＋ＴＲ：22,980万円（22,000万円台）
⑮ Ｓ９１Ａ：23,980万円（23,000万円台）
⑧のみ予定価格より値下げがあった。
⑧は、70㎡以下で唯一の高層階にある部屋だ。
パークコート神宮北参道 ザ タワー 第１期１次価格表
・ 販売概要 （第１期１次）
販売住戸の一覧
・ 販売概要 （第２期１次）
販売住戸の一覧
・ １.５億円〜２億円で買える一番の部屋はどこだ！？
高層階（24〜26階）では一択。下記以外の部屋は全て2億円を超える。
選択肢はこれしかないが、私はこの部屋はオススメだ。
できれば、26階を選びたい。
部屋番号：2408、2508、2608
・ 他の物件との比較
私の独断と偏見による比較です。
パークコート渋谷 ザ タワー
渋谷は共用施設があまり良くなく、飽きやすいデザイン。
賃貸で住むには悪くないが、購入して住むにはあまり適していない。
特に家族住まいには全くマッチしていない。
私は迷う事なく、北参道を選ぶ。
パークコート千代田四番町
千代田四番町はとても良い。緑豊かで、一部住戸には温泉まで付属する。
しかし、番長は少し落ち着き過ぎている。
そのため、年齢によって選択肢が変わるだろう。
40代までは北参道、50代ならいずれも迷う、60代なら千代田四番町を選択する。
パークコート虎ノ門
港区好き、虎ノ門・麻布台ヒルズプロジェクトの恩恵を受けたい人は虎ノ門。
落ち着いた雰囲気や、公園・デパート好きは北参道。
・ 私の評価
評価：８（１０段階）
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