マンション標準管理委託契約書を読み解く

マンション管理組合とマンション管理会社は、管理委託契約という準委任契約を結んでいます。

このシリーズでは、管理委託契約を読み解き、マンション管理についての誤解を解いていきます。

【○○マンション管理委託契約書 (国土交通省)】
○○マンション管理組合(以下「甲」という。)と○○マンション管理会社(以下「乙」
という。)とは、○○マンション(以下「本マンション」という。)の管理に関し、次の とおり管理委託契約(以下「本契約」という。)を締結する。
(総 則)
第一条 甲は、本マンションの管理に関する業務を、次条以下に定めるところにより、
乙に委託し、乙はこれを受託する。

【解説】
なぜ甲やら、乙やら使うかというと、ひな形と呼ばれるものは、対象が変わっても成り立つように構成されているからです。

これをいちいち具体的な名称を使ってしまうと、あとで対象のみを変更したい時に大がかりな作業となってしまうからです。

面倒でも慣れてくださいね。

(本マンションの表示及び管理対象部分)
第二条 本マンションの表示及び管理事務(本マンションの管理に関する業務のうち、甲が乙に委託する業務をいう。以下同じ。)の対象となる部分は、次のとおりである。
一名称
二所在地
三敷地面積 権利形態
四建物 構造等
建築面積
延床面積
専有部分
○○造地上○階建地下○階建共同住宅 m²
住宅○戸
五 管理対象部分
イ 敷地
ロ 専有部分に属さない建物の部分(規約共用部分を除く。)
玄関ホール、廊下、階段、屋外階段、屋上、エレベーターホール、共用トイレ、 湯沸室、エレベーター室、ポンプ室、電気室、機械室、受水槽室、高置水槽室、 パイプスペース、内外壁、界壁、床スラブ、柱、基礎部分、塔屋、バルコニー、 ベランダ
ハ 専有部分に属さない建物の附属物
エレベーター設備、電気設備、給排水衛生設備、テレビ共聴視設備、消防・防災設備、各種の配線配管
ニ 規約共用部分
管理員室、管理用倉庫、清掃員控室、集会室、トランクルーム、倉庫
ホ 附属施設塀、フェンス、掲示板、駐車場、自転車置場、花壇、庭木、散水栓、外灯設備、 水道引込管、排水施設、ゴミ集積所、消火栓、専用庭

【解説】
マンションの基本情報が記載されます。

一、名称はマンションの正式名称です。〇〇マンションということはほとんどなく、「ブランド名」＋「地名」であることが多いようです。

二、所在地は「地番」で表示されるのが通常です。マンションは、建設時やその後のトラブルの際の不動産登記簿取得の際に、地番を使用することが多いため、「住居表示」ではないのだと思われます。ここに記載される「地番」は、入居者の郵送先住所とは異なっている可能性がありますが、間違いでないので注意してください。

三、敷地面積 権利形態
敷地面積はマンションの土地全体の面積です。
権利形態とはマンションが、自分自身の持ち物(所有権)なのか、借りた土地に建てられたものなのか(借地権)等を表示します。

四、建物 構造等
建築面積
延床面積
専有部分
○○造地上○階建 地下○階建 共同住宅 m²
住宅○戸

建築面積とは、敷地における建物部分の面積です。延床(のべゆか)面積は、建物の床面積の合計で、これが分かれば建物の容積(体積)を求める必要がないため、容積率の計算に使われます。

専有部分とは、分譲マンションの販売対象となる部分で、区分所有権の対象となる部分です。

なお、専有部分は「所有」だけでなく、「賃借」(所有者にお金を払って住む)や「使用貸借」(無償で住む)の場合も考えられ、これら「所有権」「賃借権」等を、専有部分と敷地を分離して売却等できない権利「敷地利用権」と呼びます。

敷地利用権は、登記することで「敷地権」と呼ばれます。この辺は専門的なので、関係者以外は読み飛ばしてください。

最後の情報で、マンションがどんな造りかが分かります。

近年、木造のマンションが話題を呼んでいますが、マンションは基本的には鉄筋コンクリート(RC)造です。

その他、階数や住戸数等は、マンションが保険会社と締結する「損害保険」の契約時に必要な情報となります。

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