定年近くの築古投資（２）
物件の契約
２０２１年１２月１７日（金）
千葉県横芝光町の不動産屋さんに物件を契約しに行きました。あらかじめメールで物件の金額は２００万円で、司法書士さんの費用が８１１００円。その他に費用が必要かと確認したところ、それだけだとのことでした。
あと住民票と、印鑑、身分証明書としての免許証が必要だと言われたので、住民票はあらかじめ取っておきました。
現金は、物件の金額、司法書士の先生への支払いをぴったりそろえ、封筒に入れておきます。
現地に着くと、名刺交換後、契約書・最重要事項説明書の説明が３０分ほどあり、その後、司法書士さんが来たところで、お金の受け渡しになります。
契約書・最重要事項説明書に印鑑を押して、それらを受け取り、鍵を受け取り契約終了です。
測量ができていないことと、近隣の人に挨拶に行って、ゴミの出し方とか町内会について確認した方が良いと言っていました。
話を聞くと、１９８１年に新築され、住居兼飲食店だったとのこと。２００１年に売買され、２０１０年頃まで居住していたらしいのですが、その後引っ越して、ご主人がＤＩＹで直し直ししていたようです。２０１７年に所有者のご主人がなくなり、２０２１年に、奥様が売りに出し、不動産屋さんが購入し、それを我々が購入したという流れだそうです。
不動産屋さんで、賃貸もやっているかと確認したところ、やっているとのことだったので、リフォーム前ではありますが、賃貸付けをお願いしました。リフォーム後の賃料は６万５千円ですが、自分でリフォームするいわゆる「ＤＩＹ賃貸」の場合は値引きするという条件にして、早い段階で賃貸付けに可能ならすることにしました。
ＡＤは２カ月。ペット可、外国人可、高齢者可となんでもありの条件のほうが早く決まるので、そのようにしました。
特にペットは高齢の大家さんはいやがるらしく、需要はあるようです。ただし、猫などは壁を傷つけるので敷金を２カ月分上げるとかする必要はあるようです。
あと、不動産屋さんではできるだけ「良い」印象を残すべきだそうです。そうすると、「あの人の物件だからプッシュしよう」ということもあるそうです。
ちなみに賃貸はやっていない不動産屋さんもあるそうです。
不動産業界でＡＤといえば広告宣伝費…、入居者募集の成功報酬のこと。直接、入居者を斡旋した不動産会社が大家さんから受け取ります。英語で広告を意味する advertisement の２文字だと思われます。空室対策にＡＤは効果的なのでしょうか？
ＡＤの相場は首都圏なら家賃の１〜２ヶ月分
一都三県あたりは家賃の１ヶ月分が一般的です。北関東あたりだと２ヶ月分のエリアも。
例えば、ＡＤを１ヶ月分を積み上げした分、１ヶ月早く満室になれば、それだけ気持ちも楽になります。一方でＡＤをケチっていると、空室期間の家賃は入らず、しかもストレスもあります。
空室対策上、競合物件と同等のＡＤは必要です。しかし、競合物件に勝つためにＡＤを積み上げることによる副作用を理解しておきたいものです。そのため、期間限定のキャンペーンとすることが１つの妥協策となります。
本質的には「お部屋の価値 ＞ 家賃その他条件」となる部屋づくりをすることです。そして、入居者さんには自分の住まいを気に入ってもらい長く住んでもらうことです。最大の空室対策は退去者を出さないこと、つまり長期入居促進にあります。
司法書士とは、不動産の権利関係（所有権の移転や抹消など）に関する、登記申請の書類作成や申請の代理をする国家資格の有資格者です。不動産売買の登記申請とは、登記の名義を、今現在の所有者である売主から、新しい所有者である買主に変更する手続きです。
司法書士の役割ですが、不動産取引の場で、登記名義を買主に移すのに必要な書類を全て確認し、その上で売買代金を買主から売主に支払ってもらいます。そして支払いが完了したことを確認してから、法務局に登記名義を変更する手続きを申請します。
不動産登記は、不動産の所有者や状況を明らかにするための手続きのことです。不動産を取得して持ち主になったら、不動産の所在や面積、所有者の名前、抵当権があるかなど、詳しい状況を管轄の法務局に手続きをします。
新築で家を建てれば新たな登記として「所有権保存登記」。売買や相続で持ち主が変更すれば「所有権移転登記」とそれぞれ言い方が変わります。また、住宅ローンを利用して不動産を取得すれば「抵当権設定登記」です。
不動産登記には、誰の持ち物かについての状況を表す「権利部」、不動産の面積や種類など物理的な事柄を表す「表題部」の2つに分かれます。
不動産登記は個人でも手続きができますが、不動産の情報を調査や書類の準備など、専門的な知識がないと難しく感じるでしょう。そのため、専門家に依頼するケースが一般的です。この場合の登記費用には、不動産にかかる「登録免許税」のほか、「司法書士への手数料」が含まれます。
登録免許税は、不動産の種類（土地なのか・建物なのか）、売買や相続によるものか（移転か・保存か）など、いろいろな状況により税率が異なります。
報酬目安
・売買による所有権移転登記 22,000～150,000円
・相続による所有権移転登記 28,000～120,000円
・所有権保存登記 13,000～55,000円
・抵当権設定登記 20,000～75,000円