No.1 アメリカから日本の不動産を購入できるのか？
本日は、アメリカの不動産とは離れますが、
こちらのトピックについて書いていきたいと思います。
手取り早く答えを言いますと
『可能です』
ただし、手続きが複雑になります。もちろん、日本国籍でない方でも日本の不動産は購入できます。
私は日本の不動産関係者ではありませんが、経験談を書いてみたいと思います。
これまで日本で、
🟢住民票あり
🟢アメリカ帰国後の住民票がない場合
の不動産購入を経験しました。
🔵海外からの不動産売却（住民票なし）の経験があります。
住民票がある場合は、日本人でも外国人でも同じように不動産売買手続きができます。
ただし、在留期間、就労状況、諸事情が融資側の条件と合わずローンが組めない場合は現金一括購入となりますので、その資金をアメリカから送金しなくてはいけません。（日本に居住する外国人がローンを組める銀行は限られます）
私達夫婦が利用していたアメリカ国内の銀行は、その当初＄100,000以下の海外送金はアメリカに帰国しなくとも、オンラインで日本へ送金可能でした（現在の上限金額は各銀行にご確認ください）。但し、海外からの多額の銀行送金は日本の銀行側に売買契約書を持参して、送金理由が正当である事を証明しなければ、送金しても日本側入金はしてくれません。送金は必ず、契約が終了して契約書が手元にある状況が良いと思います。
日本に短期滞在で住民票がない場合やアメリカに居住していて住民票がない場合は、手続きが少し複雑になります。が問題なく日本の不動産購入を代理人を立てれば帰国せずに不動産売買が可能です。
＊ただし私の経験から、大金を投資する不動産は自分の目で一度見てから購入する事が望ましいと思います。最低でも、目で見て契約を済ませてから帰国する事をお薦めします。また購入プロセスの経験については、後々のブログで綴っていきたいと思います。早く手続きを済ませてくれる不動産会社なら、買付証明書の提出後、売り手側との金額に折り合いがついてから契約まで２週間以内で行ってくれます（ただし、自分側も手付金の準備が必要です）。どうしても日本へ帰国ができない場合は、家族や親戚などに周辺環境や物件を見て感想を述べてもらったり、一緒にオンライン内見をするかと良いと思います。
海外在住者の住民票の代わりとなるものが、日本大使館や領事館で発行してもらう在留証明書です。
そして、印鑑証明書が必要な場合はこちらも大使館や領事館で拇印証明を発行してもらいます。現在＄９〜１２ぐらい。
日本国籍がない方（外国人）はこちらは入手できませんので、自分で宣誓供述書という書類を作成して、アメリカの公証人に公証して貰わなければなりません。宣誓供述書はググると色々な書式が出てきます。
宣誓供述書は日本語訳を付けてくださいと言われます。
代理人に取引を委任する場合は、委任状も公証してもらう必要があります。公証は、自分の取引している銀行などで簡単に可能です。ただしアメリカ人の公証人が委任状の内容を理解できるように、英訳を持参します。
＊これらの細かな指示は、必ず担当する司法書士の指示に従ってください。
とにかく海外在住者の不動産購入で一番大切となる事は信用できる、
不動産会社と司法書士を探すこと。
特に全ての手続きを委任するのなら、司法書士は信用度が重要になってきます。
東京、横浜、大阪、京都などの首都圏は外国人や海外在住者の不動産取引、不動産登記に慣れている不動産会社や司法書士が沢山いると思いますが、地方都市になってくるとその数が段と減ります。
私は住民票が日本にあった時は問題なく地方都市で不動産購入をできました（アメリカ国籍夫との共同名義）が、海外居住者に戻った後はそうはいきませんでした。
幾つかの不動産会社に相談しました。
知人の紹介で行った１軒目Aは茶を濁した形で断られました。前回購入時の不動産会社はあまり芳しくなかったために、そこを利用する気もせずで、日本での不動産購入は初回ではないのに、また振り出しでした。
A不動産会社は、「奥様だけの名義にして、住民票を入れてから購入できませんか？」と。
もちろんこの購入方法がお互いに一番簡単なんですが、もし日本人の私に何かあった時、私だけの名義だとアメリカ人夫がその後が心配だと、、、こんな時は国境の壁は厚いです。
もちろん相続問題もあります。夫婦５０％・５０％の共同名義だと、どちらか居なくなった時片方の配偶者が相手分の％を相続するか、または子どもにその遺産を相続をさせる事も可能かと思いました。
もしくは日本人である私と、日本人でもある娘に（未成年でも法定代理人を立てれば名義にできるらしい）５０％づつ所有する事が良いのかとも考えましたが、調べてみるとこちらは子どもに対しては生前贈与という形になり税額がかなり高くなるそう。
それと不動産購入資金が誰の口座から来るのか。
共同名義にするのなら資金送金元は共同名義なのか？（アメリカは銀行でも共同名義可能）
送金元の口座名は購入者と同じなのか？
それにより税金のかかり方が変わってくるようです。
＊税金に関しては、日本の税理士にご相談ください。
そんなこんなで、やはり今回も夫婦で話し合って共同名義にすると決めたのです。
話をA会社の戻しますが、A会社の極め付けの言葉は、「知人の司法書士に海外取引の事を尋ねましたが、⚪︎人との海外取引を沢山行ってきてもう懲り懲りだから、引き受けてくれないんです」と！！
私の主人は⚪︎人ではないんですが、海外の人は面倒なようですね。。。そのA会社の方を私が気に入れば、自力で海外取引をしてくれる司法書士を探しその方に物件探しの手伝いをしてもらえましたが、そんな感じの人でもなく。
その後、異なる司法書士に不動産購入の相談連絡してその事を話すと、「その司法書士はどなたですか？司法書士は余程の理由がない限り、依頼は断れないんですよ！」と。
私に言われても。。。。そんな事知りませんでした。
とはいえ、A社に魅力も感じず、その司法書士の方も忙しくてその電話では時間が取れず、実家の県の方だったため隣県とはいえ物件のある県で司法書士を見つけた方が良いかと。
そして次に気に入ったB社の物件を見に行った際、ここは大手不動産会社なので海外からの不動産売買は行ってくれるとの事。ただし本社が東京で、地元支店では海外からの売買手続きが可能な司法書士は知らないんです。。。東京本社に問い合わせてみますと。一応前向きでした。
結局その内見した物件は購入しませんでしたが、他に内見希望物件を見つけたのでB社に再度内見希望連絡をすると（同じ系列会社のマンションだったので）、『ご連絡下さってとてもありがたい話なのですが、貴方様の取引は少し複雑で我が社は大手のため取引一つづつにお時間がかかります。よって、その物件を掲載している地元基盤の不動産会社に直接ご連絡くださった方が良いと思います。』その方がスムーズに取引が進みますとの事でした。
＊オハイオ州は、２０２４年８月からバイヤーと不動産仲介士は内見前に必ずBuyer Agreementを交わさなければなりませんので、こちらの契約期間内は簡単に担当する不動産仲介士を変えることはできません（Single Property Buyer Agreementの場合は異なる）。不動産仲介士と契約関係を結ぶ時は、よくその仲介士を見極めてください。
話を戻しますが、結局B社に言われたように掲載元の不動産会社Cに内見をお願いしました。
そこが私とそのC社との運命的な？出会いでした。
その物件も気に入ったので、私達の事情を話してみると
海外在住者の方の不動産取引もいたします。海外駐在者の所有物件を売った経験もあります。現在、アメリカに住む外国人の方の日本での不動産売却のお手伝いをさせていただいていますと！
私も信頼できる司法書士をご紹介できますと。
とても人柄の良い不動産会社の女社長さんでした。この方なら信頼できそう！と。
まず不動産業でお客様と良い関係を気づいていくには、人柄から滲み出てく人間性、そこから感じ取れる信頼度って本当に大切な事だと、彼女から勉強させてもらいました。
C社からも司法書士の紹介はありましたが、以前の取引で使用させて頂いたとても感じの良い司法書士を利用しようと思っていたのですが、彼女に連絡するとこれまた海外取引を行ったことがない司法書士の方なのか、『そちらの不動産会社がご紹介する司法書士のご利用が一番良いかと思います』と言われたため、司法書士はC社の紹介する方を利用する事にしました。
本当に、不動産会社によって変わってくる。
意見も、丁寧さも、誠実さも、モチベーションも。
ご紹介頂いた司法書士は、既に私達と同じく国際結婚をして日本の不動産購入を海外からされた方の登記関係を行ってきていた方だったので、快く受け入れてくれました。本当に有り難かったです。
信頼できる不動産会社と司法書士を見つける事ができましたが、
さぁここからがまた一難なのです。
海外居住者となると、資金をアメリカからどう日本へ送るか？
日本の多くの銀行は、海外居住者は日本の口座を保持してはいけない決まりになっています。（法律で制定されているわけではないようですが）
またこの続きは、次回の記事でお話ししたいと思います。
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