不動産投資と消費税、関係ないと思っていませんか？

あなたは、不動産投資、
大家業を行っている中で、
消費税の申告をした経験は
ありますか？


多くの方が、「ない」と
答えるのではないか、
と思います。


購入して貸している部屋が、
住まいとして使われている
「居住用」であれば、
入居者さんから受け取る家賃には、
消費税がかかっていないからです。


不動産収入がある場合、
確定申告をすることにはなりますが、
貸している部屋が、
すべて居住用であれば、
そもそも消費税を
受け取っていないので、
申告する必要がないということです。


もし、入居頂いている借主さんが、
「事務所」や「店舗」など、
事業用として利用されている
のであれば、受け取る家賃は、
消費税込みで受け取ることになるので、
消費税の申告も必要になってくる
という具合です。
（細かな要件はいろいろありますが、
　イメージをお伝えするためなので、
　割愛します）


あなたの日常生活に
置き換えて考えてみると、
例えば10,000円のモノを買う時、
1,000円の消費税と合わせて、
11,000円払います。


この1,000円は、
受け取ったお店にとっては、
国へ納める一時預かりみたいな
イメージなので、お店としては、
確定申告と別に消費税の申告も
行い、この1,000円は納付する、
という流れです。
（申告の流れの詳細などは
　割愛します）


と、ここまでは、
借主の入居者さんによって、
あなたの不動産投資、
大家業に消費税が関わるかどうか、
という点について伝えてきました。
運営、運用を継続する中で、
あなたと消費税の接点が
1番生じるかもしれない点だからです。


ただ、忘れがちで、気を付けた方が
良いケースがあります。


それは、物件を売却した時です。


では、どう関係してくるのか、
を伝える前に、
どういう人が、
消費税に関係してくるか、に
ついて、お伝えします。


それは、


「前々年の課税売上が
　1,000万円超あった人」


です。


つまり、2年前に、
消費税のかかる収入が
1,000万円超あったら、
今年は消費税の申告が
必要になる。


違う言い方をすると、
今年消費税のかかる収入が
1,000万円超あれば、
2年後は消費税を納める対象の
人になる、ということです。


これが、物件売却と
どう関係してくるか、ですが、
物件売却した金額には、
土地と建物が含まれています。
土地は非課税、建物は課税です。


例えば、あなたが
所有している部屋を、
2,000万円で売却したとします。


その内訳が、土地800万円、
建物1,200万円であれば、
1,200万円の課税売上があった
ということになります。


これは、あくまでも、
不動産投資、大家業で運営
している物件が対象なので、
あなたが、自分の住まい、
マイホームとして利用している
物件を売却した時は、
対象になりません。


不動産投資、大家業は
確定申告をすることからも
分かるように、
不動産所得は事業のひとつとして
みなされます。


その事業用の物件を売却した時は、
マイホームと異なり、
消費税を考える対象として
みなされる、ということです。


これは、入居者さんが住まいとして
借りているということとは、
別の話になります。


つまり、どういう影響が
及んでくるかということを
まとめると、
先程の例のように、
課税売上が1,200万円発生するような
物件売却をした場合。


その2年後、あなたは
課税事業者になります。
2年後に、消費税を受け取るような
収入があれば、消費税の申告が
発生してしまうという意味合いです。


なので、物件を売却した場合、
その2年後に、別の物件を売却して、
課税売上が発生しないように
気を付けることが、
最初に考えられることです。


つまり、物件を売却したら、
2年後に他の物件を売却することは
避けるのが良いという意味合いです。


また、借主である入居者さんに関して、
課税事業者となった年に、
事務所や店舗として貸して、消費税を
受け取っていると、
申告の必要が生じてしまいます。


なので、基本的には、
事務所や店舗使用の借主さんは
選ばずに、住まいとして借りて
下さる方だけを、常日頃から
対象として選ぶようにする。


そうすれば、仮に物件売却した
2年後の課税事業者になった
タイミングでも、
消費税の申告は不要だからです。


消費税と言えば、
私のような個人事業主、
法人の経営者の方でなければ、
モノやサービスを購入した時に
払うものという認識だと思います。


ただ、今回のように、
物件売却などにより、一時的に
課税事業者となり、消費税を納付する
立場に、あなたもなる可能性が
あるということも起こりえるのです。


不動産投資は、投資とは言いつつも、
確定申告で不動産所得があるように、
区分としては事業に該当してきます。


今回お伝えした、消費税を納付する対象に
なる可能性があることも、
それを示しています。


頻繁に生じるケースではありませんが、
不動産投資と消費税は無関係ではない
ということ、頭の片隅にいれておいて
頂ければと思います。