賃貸物件にオートロック、賢い投資か？
オートロック設置の投資対効果とは
オートロック付きの物件は賃料が少し高くても仕方がないと考えられています。逆に考えれば、費用をかけて後付けのオートロックを設置したとしても、賃料を上げられる可能性があると言えるのではないでしょうか。本当にそんなことができるのか、データ分析を行って検証してみましょう。
全国の設置率は？
全国主要都市の賃貸物件のオートロック設置率は54.5%です。最も設置率が高いのは大阪で72.5%、東京は48.2%と地域差があることがわかります。この地域差は、都市の建築基準や物件の需要によっても影響されていることが考えられます。
オートロック設置の有無による家賃の比較
平米あたりの家賃で比べた場合、オートロック有り物件は3,255円、無し物件は2,399円となります。これだけ見るとオートロック設置によって36％賃料を引き上げられるように勘違いしてしまいそうですが、不動産物件の賃料は様々な要素が影響を与えるため、もう少し細かく見てみたいと思います。
オートロックがついている物件は他にも設備面で類似性があるため、オートロックのみが賃料に影響しているとは言い難いです。例えば、エレベーターや防犯カメラなど、他の設備も賃料に影響を与える可能性があります。
築年数とオートロック設置の関係
新しい物件の大多数はオートロックが設置されているため、同じ築年数における希少性はないことがわかります。その比率は築年数が古くなるにつれて下がり、築25年で逆転しており、築古物件はほとんど設置されていません。築年数の違いによってオートロック設置物件の影響を分析しましょう。
機械学習による予測AIモデル
オートロックのみの効果を検証するために、機械学習による賃料の予測AIモデルを作成しました。オートロック以外の物件スペックを固定して予測させることで、オートロック設置が賃料に与える影響を分析します。実在する可能性が高い物件を対象に、データの多い場所で中央値を用いて予測を行います。
想定物件の予測賃料比較
想定物件は、東京世田谷区、最寄駅は三軒茶屋駅、広さ25㎡、3階建ての2階の物件です。その他の設備スペックは固定して予測させます。築浅5年の場合の想定家賃は、オートロック有り物件が104,816円、無し物件が103,471円で、差額は1,345円です。一方、築古の代表的な築33年の場合、オートロック有り物件が95,967円、無し物件が88,517円と、差額は7,450円となります。
オートロック設置費用と投資回収期間
オートロックの設置費用は、以下のサイトを参考にすると1戸あたり150,000円となります。
よって、投資回収期間は、築5年の場合で112ヶ月、築33年の場合で20ヶ月となります。ただし、直ちに全戸の賃料に反映できるわけではないことと、物件によっては見積もり金額が変わることを考慮してください。
まとめ
オートロックの設置は、特に築古物件において賃料の差が大きく、投資対効果が高いと言えます。ただし、賃料の上昇は物件の状況や立地条件などによって変動するため、一概にすべての物件においてオートロック設置が投資対効果があるとは言えません。それぞれの物件の状況を考慮し、適切な判断を行うことが重要です。
備考
・この記事は、OpenAIのAI言語モデル「ChatGPT」によって作成されました。
・データ分析とチャート作成は、私が実施しました。
・全国主要都市の賃貸物件、約63万件(2023年4月時点)を対象に分析しました。