母数を増やす考え方③　#戸建教習所

母数を増やす考え方についてお話してきましたが、
今回は逆の考え方を。

賃貸募集において、初めて依頼する大家さんは、
どの不動産業者に依頼するかは迷われるかと思います。

一社に専任媒介で依頼すのか、複数社に声を掛けるのか。

個人的には１社に絞るのはやや非効率に思います。
非効率と言うよりは、高難易度です。

専任媒介を選ぶことが必ずしも最適な選択とは限りません。
なぜなら、その１社はどうやって選ぶの？という視点が出てきます。

それが非常に信用できる方、
例えば２０年の付き合いとかだったら別です。

そうでない場合、「話してみたらめちゃくちゃ親身になってくれた！」という印象を大抵は持ちます。
理由は簡単です。彼らも営業のプロですから、良いことしか言えません。
僅か数分、数時間で大家さんのお仕事をもらえるような軽快なトークで距離を縮めます。
大家側も「自分の店選びは間違ってなかったかも？」と気付かない間に勘違いしてポジティブに考えていたりします。
結果、仲介担当者と波長が合ったと思っても最初だけであって、実際はほかの業務に追われて、自分の物件を積極的に紹介してくれないケースがあります。

ですので、経験が浅いうちは一般媒介で複数社に募集依頼をすることを私はおすすめします。
そうすれば、５社に依頼して仮に４社全く動いてくれなかったとしても、１社は残ります。

また、営業担当者との相性やコミュニケーションも重要です。
営業担当者や店長ととっても感覚やインスピレーションが合い、
さらにそれを社内の営業マンに勧めてくれないと、現実問題、なかなか動いてくれません。

時には、なかなか依頼を受けてくれず、イライラすることもあります。
高圧的に大家が担当者にアタックしたところで、何も生まれません。
そして、誰も得しません。

そこに時間とエネルギーを使うのではなく、
不動産業者を巡るを数を増やすことが重要です。
慣れないと大変な労力です。

数とは？　どのくらいか？　を一度調べてみたことがあります。

「こんな物件作りました、紹介可能でしょうか。」と
足で５０社回ったことがあります。

が、結果的にほぼ無意味でした。
理由は様々です。
・担当者が忙しく、募集業務を後回しにする
・種別により、不得意な業者もいる（マンションは依頼を受けるが戸建は受けない、等）
・その立地に得意な業者がほかにいる
・担当者によるお客さんとの交渉＆アプローチの差

このように、単純に母数を増やせばいいというだけの問題ではないこともあります。
担当者との関係性を深くしていく考え方が不動産業には必要です。

よって、入居募集においての不動産業者巡りは１５～２０社で充分かなという感覚です（フランチャイズ店などは、他店も勝手に広告を載せてくれることもあります）。

それでも賃貸が決まらない場合は、「しっかり募集が行われているのか」や「社内で物件の存在が周知されているのか」、「家賃設定の見直し」なども確認する必要があります。

今日は、
「単純に母数を増やせばいいという問題ではない」
という敢えて逆のお話をしてみました。
それではまた！(｡´▵｀｡)