今日は図面のお話です。 リノベーション時には、図面を準備するようにしています。 間取図に、自分なりにどういうふうに仕上げたいかを書きます。 理由は簡単に言うと、一つは自分のため、もう一つは職人さんのためです。 先に、「自分のため」について説明致します。 リノベーションをすると、途中で職人さんにプランの細かい箇所を聞かれます。 その際に、図面に書いてあったか、当初の見積に含まれていたか否かで 随分費用が変わってきます。 「あのときこう言ったでしょ」は証拠がないと証明できませ
戸建のリフォームを行っていると、必ず発生する畳の処分です。 畳屋さんや大工さんに依頼すると、 １枚3,000円～5,000円かかったりします。 全和室の場合は、それだけで10万円弱とかになります😱 少しでもコストを浮かそうと、私も苦労して自分で廃棄したことがあります。 （※こういう、地道なDIY作業が一番コストダウンになります(笑)） クルマに入らなかったので、半分に切断して、運搬しやすくしました。 が、途中で色々トライ＆エラーをやりました。 「電動の機械の方が楽だろう」
住宅リフォームのプランを構想すると、 まず入手したいのが壁紙や床材のカタログです。 柄や種類がたくさんあるので、つい見入ってしまいします。 が、意外と盲点なのが建具の柄です。 建具は、周囲の柱や廻り縁、巾木ともマッチしているか、 コーディネートをちゃんと考えなければならない部分です。 もちろん、生活する上では何も支障はありません😜 「建具だけアクセントを・・・」と遊びたくなります。 が、奇抜な柄を選ぶと、そこの主張が強くなります。 使いたいのと、万人にウケるかどうかはま
戸建投資をやってみようという方は年々増えている気がします。 近年参入してきている投資家さんは、一昔前のようなスタイルとは少し違ってきていますが。 昔の戸建投資は、とにかくリフォーム費を抑えることが正義でした。 （その正当性は否定しません） しかしながら、やはり長期目線で考える必要があります。 すぐに入居付して売却する業者も多数いらっしゃいますが、 1ヶ月など短いスパンで確実に希望価格で売れるとは限りません。 一方、賃貸で数年回すとしても、長い目線は重要です。 せっかく入
戸建はアパートより長く住んでくれます。 が、場合によっては家庭環境や生活事情が変わり、退去となるケースもあります。 そんなとき、大家目線では、原状回復にかかる費用が心配になってきます。 一般的に、ガイドラインが設定されています。 が、それでもトラブルは頻繁に生じます。 なぜなら、借主だけでなく、貸主ましてや仲介業者（管理業者）も理解できていないからです。 例えば、仲介業者目線で考えると、 クリーニング費は明確に金額を記載をするのが良いです。 大家目線で考えると、後々
戸建の和室をおしゃれにリフォームしようとすると、 そこには砂壁が立ちはだかります。 砂壁に壁紙（クロス）を貼りたい場合、いろいろな手法があります。 まず、砂壁に直接壁紙を貼る方法。 シーラーと呼ばれる下地剤を塗り、砂壁を固めます。 そして、固まったら壁紙を貼ります。 その際、たっぷりの糊を付ける必要があります。 このやり方だと材料のコストは最小限におさえることができます。 但し、砂壁の状態によっては数年で剥がれてしまいます。 運良く剥がれなかったとしても、「いつ剥がれる
今日はリフォームのワンポイントについてです。 戸建をリノベする際に、どうすれば良いか処理に迷うのが、 「点検口の処理をどうするか？」 という問題です。 職人さんに点検口の作製を依頼すると、１ヶ所1.5～２万円かかります。 点検口の既存の枠を再利用するか（できるか）にも因ります。 「処理が面倒だから」とか、「お金がかかるから」といって、 既存の点検口を潰してしまう（なくしてしまう）手もあります。 が、そこをケチると、後で５万円以上かかるということもあり得ます。 特に、入居
母数を増やす考え方についてお話してきましたが、 今回は逆の考え方を。 賃貸募集において、初めて依頼する大家さんは、 どの不動産業者に依頼するかは迷われるかと思います。 一社に専任媒介で依頼すのか、複数社に声を掛けるのか。 個人的には１社に絞るのはやや非効率に思います。 非効率と言うよりは、高難易度です。 専任媒介を選ぶことが必ずしも最適な選択とは限りません。 なぜなら、その１社はどうやって選ぶの？という視点が出てきます。 それが非常に信用できる方、 例えば２０年の付
時々、タイミングを見計らって、付き合いのある不動産業者さんを食事会にお誘いしています。 このような場を通じることで信頼関係を築くことができていると私は思います。 ※１～２回の開催では無意味です。 数ヶ月経過すると、恩を忘れます(笑) 何でも日々の積み重ねです🤓 目的にはもう一つあります。 普段は管理やリフォームの話で張り詰めた雰囲気になりがちですが、 時には仕事の話を忘れてリラックスできる時間を提供することで、一度リセットした気持ちを作ることができる意味合いです。 もちろ
「母数を増やす」という考え方は、私の日々の活動において非常に重要な要素です。 特に大家業においては、物件探しにおいて多くの物件を見学することが、知識や経験を深めるための一番の近道です。 実際に現地を訪れることで、物件の状態や周辺環境を肌で感じることができ、単なる情報では得られない情報を得ることができます。 もちろん、そこには大変な労力がかかります。 文句や愚痴を言う前にたくさん行動している方の方が、結果早く、そして、安く購入できている方が周りでも多い印象です。 中には、不動
不動産業者さんとは普段はリフォームや物件管理の話が中心であり、時には張り詰めた雰囲気になります。 私は時々、付き合いのある不動産業者さんを食事会にお誘いしています。 普段の業務と少しでいいので非日常を味わうことでしか生まれない発想やアイディアがあるからです。 もちろん、スケジュール調整やお店選びなどコストが掛かるのは承知です。 それに、初めての改まった場だと、何を話して良いか逆に困ることもあります。 が、小さな投資が信頼関係を築くことができると感じています。 もちろん
今日は賃貸付けについてお話します。 私の場合は戸建、アパートに限らず、自分で地場の不動産業者さんを回ります。 そして、不動産業者さんにはしっかり書面で細かい条件も提示しておきます。 が、ここで問題があります。 自分が打ち合わせした担当者ではない方が、実際には物件を案内することも多々あります。すると、本当に詳細な条件までは担当者さんまで伝わっていないことがあります。ほかにも、最初の打ち合わせから日数が経過していると、担当者さんも記憶が曖昧になっていたりします。 例えば、仲介
賃貸物件に引っ越そうとするとき、物件選びにおいて迷うことが多いのは確かです。 特に、初期費用を支払った後は、その物件に対する決意が固まるため、他の物件を再度検討する余裕がなくなります。 住むことを決めた以上、振り返ることは避けたいものです。 深堀りしてしまうと、嫌な部分を見つけてしまうリスクがあるからです。 不動産の売買の場合も同様で、契約が確定した瞬間から心はポジティブな方向に向かいます。 購入を決めた物件に対しては、良い点ばかりが目に入るものです。 一方で、買付が通らな
珍しく戸建以外のお話も。 私もアパートを見学していた時期がありました。 基本的に部屋の中を見ることはできない（空室があれば別）ため、 アパートなど集合住宅を内見する際のチェックポイントは戸建とはまた異なります。 ① 集合ポストの状態を確認 まず、集合ポストです。 これは非常に重要なチェックポイントです。 ポストに大量の郵便物が残っている場合、それが長期間放置されているサインかもしれません。 放置されている理由が入居者の不在や家賃滞納に関連している可能性があります。 もちろ
少し前に築５０年越えの物件のリフォームを行いました。 当初、障子はそのまま活かそうと思い、障子紙だけ貼り替えを行うプランでいました。 が、木枠の部分にムラがありました。このまま障子を貼ると、障子の部分は綺麗になりますが、木枠のムラの部分は確実に目立つだろうな～と過去の経験で瞬時に判断できました。 ペンキなどで重ね塗りすれば問題ありませんが、木に染み込む系の塗料（ステインなど）を塗装すると、元の色の差をなくさなければ、結局ムラは残ります。 試しに、水性ステインのメープルとい
『大家業』を成功させるには、目的や意図をしっかりと持つことが大切です。 世の中には、戸建やアパートを親から地主として引き継ぎ仕方なく大家をやっている方、自ら金融機関を開拓し積極的に規模を拡大している方、日曜大工の延長で週末だけDIYを楽しみたい方など、様々なタイプの大家さんがいます。 それぞれ自分のやり方があれば、それはそれで良いでしょう。 しかし、毎日同じ作業を繰り返し、前に進まないと感じているのであれば、その時間の使い方を見直す必要があります。 人生は短く、後悔しないた
