全宅ツイ不動産チンパンジー情報 第137号

【特集】激アツ！スーパーマンション投資法

あくのふどうさん（以下、あくの）：都心部から湾岸部にかけての港区を中心としたエリアの再開発や著名立地の大規模なマンション群、まだ代表的なネーミングがなくて、私は勝手に「スーパーマンション」って呼んでます。このスーパーマンションが今とてつもない勢いで値上がりし、億万長者が多数発生しています。もちろん実需勢もいますが、参加者の裾野は上場不動産業者から外国勢までと多く、価格帯も1億弱程度から数十億までと広い。この市場でいまどのような事情が起きているか、最前線で購入しているお二人をお呼びしました！

マンション好きの外資コンサル（以下、外コン）：初めまして、マンション好きの外資コンサルと申します。３年半前に自宅マンションを購入してから、９回ほど購入を経験し、日々マンションの投資価値や資産性の研究をしています。以前は小さな不動産管理会社の経営と売却を経験したこともあります。よろしくお願いします！
くま太：くま太と申します。以前まで新築RC系の１棟大家として活動してましたが、少し前に１棟は全売りして、スーパーマンション大家にアセンションしました！　宅建免許もあり、不動産屋としても頑張ってます！よろしくお願いします

■新築から5年で坪単価が倍に

あくの：ではさっそく行きましょう。スーパーマンションがこれだけ注目されるようになったのはいつ頃からなのでしょうか
外コン：コロナ後の2022年くらいからですかね。正確にはもっと前からある程度値上がりしていたので知っている人は知ってましたが、急激に値上がって世間の注目を集めるようになったのはこの頃からかと思います
くま太：僕は5年前くらいからスパマン見てましたが、本腰入れたのはここ2～3年ですね。選手村が1つのきっかけだったような気はしてます
外コン：コロナによる世界的な金融緩和が直接的な原因かと思います
あくの：たしかに金融緩和の時期と完全に重なりますね
外コン：いくつか目立って値上がった大規模物件があるんですよ。全てコロナ中に販売され、コロナ後に竣工・引き渡しされたのが共通点です
あくの：ほー。代表的なので言うとどのあたりなんでしょうか
外コン：白金ザ・スカイ、ブランズタワー豊洲、パークタワー勝どきあたりの値上がりはかなりセンセーショナルに注目を集めることになったかと思います。現在は全て分譲時の2倍くらいの値段になってます。もちろん他にも超値上がった物件は色々あるのですが、特に耳目を集めたのはこれかなと。全て大規模物件で戸数が多いので、購入者が多くてネットで目立ったのが理由かと思います
くま太：勉強になる！！
外コン：くまさんは良く知ってるでしょw
くま太：僕はどちらかというと野生の勘で買ってる節もあるので、言語化されると、ありがたいです！
あくの：コロナのど真ん中で販売価格の設定がコンサバだったんでしょうか？
外コン：そうですね、コロナ中で弱気だったというのもあります。それもまぁ今思えば弱気だったというだけで、当時はどれも高いと言われてました。「豊洲で坪400万円なんてあり得ない！」の大合唱でしたが、2022年の引き渡しから2年経ち、今は坪800万円くらいが平均かと思います

あくの：不動産業者が白金ザ・スカイの販売を見て、「長谷工がやってる渋谷川（古川）沿いなんか売れるかよ笑」って叫んでました…
外コン：スカイもそうですよね。長谷工物件とバカにされてたのを覚えてますw
あくの：何してたんだろ私達…。お宝をみすみす…
くま太：元の地域がマイナスイメージな案件ほど、逆にのびてるところあるかもですね
あくの：あー、そっか。開発前のイメージで値付けしますもんね。
外コン：今は人気のタワマンは抽選が当たり前ですが、白金ザスカイもブランズタワー豊洲も、当時は先着順住戸全然ありましたよね
あくの：ありましたね。いつでも見学に行けると思い込んでました
くま太：僕も当時、白金ザ・スカイ見に行ったんですけど、見送りしちゃったのマジで後悔してます…。当時、新築RCに全資産ぶっぱしてたので、スパマン買う余裕なかった…。たぶん、スパマンの方が儲かってる
外コン：僕は今ほどお金なかったので最初から検討外でしたw　悔しい
あくの：顧客からの相談で、白金ザスカイを買うなら、近隣のモリモトの中古の方が良い、と勧めてました…。本当にすみませんでした。

■スーパーマンションは大阪にも

あくの：お二人は今どのあたりのエリアに注目されているんでしょうか
くま太：僕自身はざっくり、山手線内側＆山手線沿い＋湾岸エリア中心に取り組んでますね
外コン：くまさんといつも議論してるので見てるエリア全く同じでワロタｗ　資産価値的な意味で言えば、エリアの伸びしろという意味では①港区内陸②湾岸エリア(勝どき、月島、豊洲、有明など)③山手線南(田町、高輪GW、品川、大崎＋大井町)あたりかと思います。
あくの：ほうほう
外コン：①はまぁ言わずもがな圧倒的な国内外の富裕層需要。②と③は再開発の多さと、外国人需要ですかね。これに大阪の梅田や中之島も加わります
あくの：先日大阪に行ったんですが、梅田界隈の開発にものすごい勢いを感じました。十三のタワマンはちょっと謎だったけど…
くま太：グラングリーン大阪が売り出しになって、めちゃめちゃ値上がったらしいですよ。僕はグラングリーン大阪の前の相場がわからないので、詳しくないんですが
外コン：大阪はアツいですよね。まぁ東京ほどポテンシャルのあるエリアは多くないのですが、梅田と中之島にぎゅっと凝縮されてます
あくの：東京のフロンティアって湾岸と再開発だけど、大阪のフロンティアは梅田を中心とした再開発しかないからかな。少し離れるとタワーの価格が伸びるイメージを持てませんでした
外コン：仰る通りです。大規模な再開発で言うとそこしかないですね
あくの：ちなみにお二人は有明にも注目されてるようですけど、我々不動産業者にとって有明はかなり僻地ってイメージをもってるんですが、そんなことないんでしょうか
外コン：ん－今回挙げた候補の中だと劣ります。強い再開発計画があるわけではないのと、後発の新築タワマン計画も無いので、値上がり力は相対的に弱めです。勝どきや豊洲を買えなかった人が流れていくので、そっちが値上がるとおこぼれで上がります
くま太：僕も有明に関しては、かなりギリギリラインな印象はありますね
外コン：一応、東京臨海地下鉄という計画があって、それが通ればアップサイドありますが、まだ先なのと、最近建築費高騰で再開発頓挫リスクもあるので、そこに賭けるのは危険かと
くま太：スパマン投資の注意点は、ちょっとエリア外れると全然儲からないです
外コン：これはそうかも！ちゃんとど真ん中狙うべし

■地方、外資、続々参入するプレイヤー

あくの：このスパマンって、どんな購入者層が注目しているんでしょうか。X上で観測してるベースだと、様々な雑多な層の参加者が増えてるように感じましたが