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全宅ツイ不動産チンパンジー情報 第109号

全宅ツイ

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【特集】そして僕たちはおおやさんになる

あくのふどうさん（以下、あくの）：今回の全チンは「そして僕たちはおおやさんになる」。夢の不労所得生活を目指す貴方のために、ケビン松永さんとどエンド君に不動産投資のきっかけやご自身の投資スタイル、資金調達のあれこれについてお聞きしようと思います。ケビンさんは初登場ですね。
どエンド君（以下、エンド）：底辺大家の催しが開かれると聞いてやってきました。
ケビン松永（以下、ケビン）：さっそく名誉毀損いただきました。ありがとうございます。

ケビン松永：新卒以来、大手SIerでシステム開発のPMをやってましたが、偉くなっても全然報われてない先達を見ていて虚しくなったので、今は独立してITコンサルやってます。

どエンド君：むしょくのどエンドです。管理会社からカスアパと呼ばれるような築古アパートを10棟とよくわからないスナックを20軒くらい貸しています。どの物件も可愛いです。

あくのふどうさん：お家賃の素晴らしさに目覚めてどエンド君の背中をおいかけていったら、借地にばかりになってしまい流動性の最果てにいます。

あくの：ケビンさんは異業種から大家さんということですが、いま何年目ですか。
ケビン：初めて投資物件を買ったのが2019年なんで、5年目になります。
あくの：わりと時間経ってるんですね。
ケビン：気がつけばだいぶ経ってますね。物件取得はかなりゆっくりさんではあります。
あくの：不動産投資のきっかけは何だったんですか？　　　　
ケビン：2018年に独立して、自分の法人を持ったということがきっかけです。
エンド：独立してからスタートだと、エリサーみたいなピカピカのローンはつきづらそうですね。
あくの：そうですよね。最上階からわざわざ階段降りて1階から再度屋上を目指すイメージ。
ケビン：独立して最初は、サラリーマン時代と同じぐらい稼げないと話にならないということで本業に邁進してたんですが、軌道に乗って「全然いけるやん」というのが見えてきたところで、じゃあ次にどうやって売上を上げて行こうか考えてたんですよ。
あくの：ほー。
ケビン：で、自分が本業としているITコンサルは、基本の考え方がタイムチャージなので
1人月となる160時間を単価いくらで売るかという世界になります。専門職ではあるけど、すごく労働集約的なビジネスであると。
あくの：ふむふむ。
ケビン：一人でやっている限りは、自分の稼働が埋まってしまったら、それ以上は法人の売上は伸びません。仮に、めちゃくちゃ仕事を詰め込んで、残業月160時間として月間320時間働いたとしても まあ2人月が限界です。実際はそんな稼働でずっとやってらんないですしね。
あくの：なるほど。
エンド：その点、大家さんなら資本集約型ですもんね。なんぼでも増やせる。
ケビン：実は独立して以降、他にもマネタイズいろいろやってたんですよ。ブログアフィリエイトもやったし、有料noteもやったし、オンラインサロンもやったし、ビザスクもやったし。でも体感的には、ピケティの r > g をすごく感じるというか。
あくの：もう少し詳しく話してもらってもよいですか。
ケビン：いま Xの収益プログラムって話題になってますよね。イーロンマスクからお小遣いもらえるやつ。あれも、月に5万とか10万とか振り込まれるの、サラリーマンのお父さんのお小遣いって考えるとええやんけって思えますけど、自社の事業として捉えるとちょっと見え方が変わってきます。頑張って自分の稼働を投入して、その結果が年間売上100万だとしたら、投下工数に大してリターンが割に合いません。結局、仕上がろうとしたら労働力を投入していたら限界があって、資本集約型には勝てない。どんなに賢い人でも、仕上がろうとしたら資本で勝負をするしかなくて、その勝負をせず、雇われで働いているだけだと、頑張って評価されても、奴隷が奴隷頭になれるだけだと。逆に、資本で勝負をしていれば大勝ちできなくても、退場せずに勝負し続けていられさえすれば、少なくても奴隷よりはいい待遇で暮らせるなと。
あくの：なんか結論がでてしまった。
ケビン：それで、大家沼に足を踏み入れてしまった次第ですね。
エンド：沼。
ケビン：おかげ様で、TLで「賃貸 vs 持ち家」の論争が起こるたびに「ほんこれ。家賃もったいない教は不動産屋の陰謀。賢い人はみんな賃貸。」って言ってます。

あくの：どエンドくんとケビンさんしか言ってなくない？
エンド：これ、いつもポジショントーク頑張ってるけど、そもそも賃貸か持ち家を選べる人はぼくのお客さんじゃないんですよね…。

・好調な船出も、とあるきっかけでCFが赤字に

あくの：ちなみにITコンサルと不動産投資が入ってる会社のB/Sってどんなかんじなんですか。
ケビン：ITコンサルは体一つでやってる事業なので、B/Sはほぼ不動産ですね。
あくの：そのB/Sを銀行に持っていくとなんて言われるんですか。
エンド：B/Sはほとんど変わらず、売上と利益率高くなるから、銀行的には喜ばれるのかな。でも業種混ざってると債務償還年数を厳しくみられるみたいなトラップもありますよね。賃貸業なら20年超えててもOKだけど、一般事業会社だと10年までみたいな。
あくの：あー、それはあるかもしれません。
ケビン：銀行行く用事が基本的に不動産しかないので、特におかしな感じにはならないですw　P/L(売上)は事業別に分けてるので、まあまあわかりやすいです。売上比率も不動産そこまで大きくないので、ITコンサル：65%、不動産：35%ぐらいかな。
あくの：これって金融機関評価的には相性の良い事業の組み合わせなんじゃないか…
ケビン：ただ、不動産賃貸業なので、売却すると売却益は特別利益なんですよ。宅建業じゃないのに売却益出てると、若干険しい顔されます。
エンド：最初の資金調達はどうしたんですか？
ケビン：ぼくはもともと株クラで、何回かホームラン売ってたのと、2017年ぐらいに自宅マンション売却でキャピタルゲインを得ていたので、独立時にそこそこ手持ちキャッシュあったんです。なので、法人を作って不動産を始める時に、代表者から法人に貸付してたんす。
エンド：役員借入金は実質自己資本としてみてもらえるやつですね。
ケビン：それで、最初のうちは
① キャッシュで物件買って大家業の実績を作り、
② その実績から、金融機関で借入をして物件を買って、
③ ITコンサルと不動産の両方の利益で利益剰余金を積み
という感じで法人の純資産を積んできました。
エンド：なるほど。まだまだお金借りられそう。
ケビン：ところが、そこまできて、代表者と法人の貸し借りって、無い方が健全なんだろうと思って、法人への貸付を抜いたんですよ。
あくの：なぜ、わざわざ苦しい方へw
ケビン：いやーなんか、代表者と法人でお金のやり取り無い方が健全な法人に見えるのかなーって漠然と思ってて、その辺りの勘所がよく分かってなかったw
エンド：急にBSがへたっちゃうww
ケビン：さっきの流れで言うと、
① 最初は法人でキャッシュで物件買って大家業の実績を作り
　→こちらはCF黒字
② その実績から、金融機関で借入をして物件を買って
　→ 返済期間15年で元金返済がキツくてCF赤字
という状況だったんですけど、物件入れ替えの際に①を売ってしまったので、不動産賃貸業トータルでCF赤字になってしまった。
あくの：ふきました。
ケビン：それが金融機関的な見栄えが良くないという状況で、この前、トラストに断られました。また個人から法人に貸付して、キャッシュでボロ物件買ってCF補充しないと…。
あくの：せつなすぎる。
エンド：つらい。

ケビン：金融機関の事業会社に対する評価は本当にカス。
あくの：おもろいなー。不動産融資のこの最初の手探り感、とてもよくわかります。
ケビン：でも、ボロ物件買うにしても、ちょっと市況が高騰しすぎていて買いたい物件が無い状況ですね。
あくの：どエンド君が大家さんになろうとしたきっかけも聞いていいですか。
エンド：ぼくは元々はガラケーでimodeサイトを作るお仕事をしてたんですが、スマホの津波がやってきて仕事がまったくなくなってしまったんですね。
あくの：デバイスチェンジのトコロテン方式でマーケットに押し出されたやつだ。
ケビン：良い子のみんなはぶんしょう社の連載を読もう。

エンド：それで、なんか働くのにもう疲れちゃって…。携帯の仕事って移り変わりが早いから、素手で始めるにはいいんですが、常に勉強し続けないといけないんですよ。
あくの：あー。そうなんですね。
エンド：そんなときに横を見たら昭和のアパートをそのままお爺ちゃんが貸してるし、三井や三菱のような財閥系と棲み分けてやってるじゃないですか。これはいいなと思って、生命保険ぜんぶ解約してキャッシュで小ビルを買いました。2009年なのでもう15年目ですね。いつまでやるんだろう…。
あくの：長いなー。
ケビン：超大手から零細大家まで借主側もいろんな層があって面白いですね。
エンド：そうなんですよ。ネットの世界だとトップがぜんぶ独占しちゃうから…。
ケビン：「家賃下げたい」という理由で空室が決まるタイプの底辺大家です。　　　　
あくの：大家業って手元資金あれば、割りと始めやすいんですよね。
ケビン：とりあえず物件買えば、すぐに売上立ちますもんねー。
エンド：年収も与信もお金で買える！それで失業したての無職→ボロビルオーナーにクラスチェンジしたおかげで、信金に出入りできるようになって、そこから流されるがままにボロ物件を買い続けてきた感じです。
あくの：買えば買うほど、与信が増えていく不思議。
エンド：最初がいちばん大変で、どんどん楽になってきますよね。
あくの：初めて不動産を保有した時って、想像してないトラブルに出会うじゃないですか。さっきのケビンさんじゃないけど、会社のお金抜いたら金融機関が急にそっぽむいたりとか。ああいうのに、めっちゃ心が振り回されませんか？
ケビン：管理会社から電話あって「アパートの屋根に穴空いていて、そこにネズミが出入りしているっぽい」って言われて、400万の見積もり出てきた時は、変な汗出ましたね。
あくの：厳しい笑
エンド：わははは。どんよりした物件を持ってると、トラブルいっぱいやってきますよね。
あくの：高い見積もりが届くと、急に業者の事を怒っちゃったりする大家さんいます。業者はわるくないのに。（先日、電球交換で20万円くらいの見積もり送ったら30分くらい電話で怒られました。
ケビン：感情的に受け入れられないんでしょうね

エンド：ネズミ退治ほんとに高い。
エンド：管理会社のスタッフさんも、大家さんに高い見積もりあげるのストレスだっておっしゃってました。なのでご迷惑かけないようなるべくノータイムでOK出すことを心がけてます。
ケビン：ふはははは。

・コロナ融資が大家業の追い風に

あくの：一応、私の大家さんとしてのなれそめもお話しておきましょうか。私もお家賃が欲しいな、とは漠然と思っていたので、西川口銀行が全盛期の7～8年前ごろから、小さめの物件を少しずつ取得はしていました。が、そこまで積極的ではなく、再販の一環程度の認識でした。落合理事長がいる西川口銀行があれば、いつでも収益物件は買える、一生大丈夫だ、くらい思ってましたが、彼の失脚で一回頓挫してます。
エンド：あれは悲しい事件でした。
あくの：本格的に保有するようになったのは、ここ2～3年です。特にコロナで物件の流動性が一気に下がった時期で、これからマーケットどうなるのかな〜、と思ってた際に、運転資金の融資がびっくりするくらい容易になったので、このやわらか融資に不動産ローンを組み合わせて、ワーキングコスト対策として本格的にキャッシュフローを作ろうと思い立ったのがきっかけです。
ケビン：わりと最近なんですね、大家業は。
エンド：ここ2、3年でえらい借速が加速してますよね。
あくの：コロナ融資がすべてを変えてしまいました。
エンド：ブローカー業から大家業に。
あくの：そうなんですよ。金融機関ってすぐ「頭金2割」とか言うじゃないですか。でもその2割って、大体数千万なんですよ。そんなん税引き後でしこしこ貯めて用意出来る人そんないないし…。コロナ融資がそれを解決してくれました。もうその時のお金1ミリも残ってないけど。
ケビン：この前、既存のコロナ融資を増額して借り換えさせてもらいました。

あくの：すてき
エンド：まだコロナ禍に取り残されてるww
ケビン：利益出してる法人なんで、公庫行くとチヤホヤしてくれます。
あくの：最初の資金調達はどこでしたか。
ケビン：僕も最初はコロナ融資で、公庫 → 地銀 → 信組 で 3軒で合計1200万円借入しました。
あくの：やっぱ公庫ですね。
ケビン：公庫は運転資金が良いですね。
あくの：私も公庫でしたが、担当者がめちゃくちゃ疑り深くてしんどい人でした。が、なんとかお願いして20Mを1.8%、15年で出してくれました。
ケビン：おおおお。15年出してくれましたか。公庫は不動産の場合、基本的に10年って言われません？
あくの：10年くらいまえは15年あったんですよー。それで連棟長屋を買いました。
エンド：ぼくがはじめて借金したのはオリックス信託銀行で５年バルーンでした。借金するのは悪いことだと思っていたので、金消のとき「なるべく早く返します！」と絶叫して変な目でみられました。
ケビン：ふはははは、すごく良いw
ケビン：金融機関の目線ってのが、最初はぜんぜん分からないんですよねー。長く借りて欲しいということが良く分かっていない。
あくの：そうなんですよね。銀行をインカム投資家だと考えれば、すぐ理解できるんですけど。
ケビン：金融機関には、民間企業として営利を追求する商売人の顔(営業)と、規制官庁からの怒られを気にする官僚の顔(審査部門)があって、両方がパワーバランスとりながら、案件に口出ししてくるからその構造がわかってないと難しい。
あくの：確かに。お二人の会心の調達って教えて頂けませんか

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