全宅ツイ不動産チンパンジー情報第139号

2024年11月25日 06:30

【PR】今年もやるよっ！クソ物件オブザイヤー！

【特集】いちゃりばちょーでー！沖縄不動産

かずお：ハイサイ！日本でありながら本土の不動産屋さんがいつも度肝を抜かれる沖縄不動産特集です！沖縄が大好きになってしまったかずお君が現地よりハブマンの皆さまとお届けします！

■自己紹介
上門おとうふくん@ハブマン：おとうふくんです！本島中部で不動産屋をやってます！心拍数と血圧と尿酸値の高さに定評があります！

株式会社REGATE 金城貴士：金城です！沖縄の鎖国されたような南部地域の売買仲介屋です！

ぶつもとくん：ぶつもとくんです！沖縄中部～南部の土地を主に扱ってます。呑んだくれの地主相手に頭下げて土地を買わさせてもらってます。

おとうふ：沖縄特集は今回で3回目ですか！
かずお：そうです！沖縄楽しいから毎年4回は行きたい。最近あった沖縄っぽい飲み会エピソードください。
金城：松山で飲んでタクシー拾ったら家と逆方向に向かって5キロほど家から遠ざかって下ろされました。
おとうふ：東京からゲストが来ているのにも関わらずスナックのトイレに2時間立てこもりました（ちゃんと延長されてました）
ぶつもと：平均年齢60歳オーバーの飲み会参加したら、1時間待たされて、最終的にはシラフの僕が全額払って先に帰りました
おとうふ：オバァスナックで若い娘つけようねーって言って60代が出てくる飲み会だ
かずお：僕は一ミリもわからない沖縄地元中学トークをひたすらしてくるBBAのスナックで2時間過ごしました。沖縄、酒文化がひどいｗ
金城：完全な地元トークと「なにか面白い話をしてよ」は沖縄のキャバ嬢のセオリーですよね。金払ってなんで俺がお前を楽しませるの？って思う
おとうふ：でも若いシングルマザーは何とかしてあげたくなっちゃう
金城：わかる
かずお：温暖な気候だからやる気ないのはしょうがない
金城：たまに全席沖縄の子じゃない時もありますよね
かずお：離島と那覇、まじで沖縄の子いないｗｗ
おとうふ：この前宮古島で飲んだ時は全員埼玉からの出稼ぎ兵でした
ぶつもと：リゾートバイトばっかりw
おとうふ：近くで働きたくないのかな、僕とか金城さんみたいなお父さんの同級生世代が来ちゃうから
かずお：やはり時代は赤道
ぶつもと：ディープな町、赤道www 流石です！
おとうふ：赤道は聖地
かずお：地元っ子と遊びたかったら中の町か赤道です
金城：離島で沖縄の子オンリーのキャバ作ったら大儲けできますね。全宅ツイで作りましょう
かずお：地元っ子と遊べるキャバクラ！
ぶつもと：めちゃくちゃ流行りそう！
金城：中間省略の二号店は宮古で地元キャバ！
かずお：マニング管についてかいしゃーねーねーと語り合いたい。（唐突な八重山弁
おとうふ：何年か前に売ったアパートの下にマニング管埋まってて震えました
金城：私はマニング管関係の案件触ったことないですね～
おとうふ：南部ではないかもですねー
かずお：「沖縄の重説にはインフラの項目にマニング管がある」って聞いて全然わからなかった
おとうふ：あれ下水道課とかの管轄じゃなくてたしか環境課とかが管轄なんで初見殺しですよねｗ
金城：中部はそんなとこまで調査するんだ。。。
ぶつもと：ちなみに、マニング管はググっても情報はほとんど出てこないですw
かずお：マニング管って米軍関係の管でしたっけ？
おとうふ：マニング社っていう米軍統治下でインフラ触ってたアメリカの会社が敷設した集中浄化槽への管です。
金城：ちなみにそのマニング管って誰が撤去するんですか？
おとうふ：新規の接続はできないと思いますが、現役のところもあるみたいなんですよ
かずお：現役？！戦後すぐくらいに埋められたやつでしょう？
金城：え？５０年くらいの集中浄化槽の管が現役？
おとうふ：はい！他にも役所も管路は何となくしかわからない雨水管が道に埋まってて、新築の時に破裂させる人がちょいちょいいます
金城：南部でよかったｗ
かずお：沖縄、全然キャペックス突っ込まないのにコンクリートを長く使いすぎる
金城：コンクリ爆裂させてなんぼの様式美ですから

金城：地中の問題は南部だと戦没者の骨と不発弾ですかね
かずお：激戦の地だ…
おとうふ：不発弾いまだに処理してますもんね
かずお：根切りしてて不発弾出てきたらどうしていいのかわからないｗｗｗ
ぶつもと：石碑とか謎の拝所もありますよね！敷地外だけど、重説に記載するために調査してました
金城：糸満の南部だといまだに戦没者の骨が出るらしいですからね。普通の埋蔵文化財みたいに工事で見つけてもポイってできればいいですけど、さすがに骨は…
かずお：埋文ぽいしちゃだめだよ！不発弾が出て来たときの処理費用は売り主負担ですか？
ぶつもと：不発弾探査含めて全額補助金がおります！
金城：不発弾は市役所とかに通報して自衛隊が撤去ですよね
かずお：良かった…。
金城：このまえ遺跡埋蔵地の売買で少し掘ったら化石みたいの出てきたけど、コンバースの靴底ってことでぽいしました
おとうふ：それコンバースの化石ですよ
かずお：三葉虫だよwww 初っ端から沖縄らしさ全開。三線の音が聞こえてきた。じゃあそろそろ話題に入りましょう
おとうふ：はい！

【開発】南部にコストコができた！これから熱い開発地は？

オープン前(9時30分頃 )にコストコへ向かってみた。結果、駐車場手前くらいで動かなくなった。😭 ヨミが甘かった、、#コストコ #沖縄 pic.twitter.com/Lt8K96ZNLz
— kou (@kou_385) September 16, 2024

かずお：沖縄にコストコができた！！今年の8月オープン
https://costco.co.jp/store-finder/Okinawa Nanjo

おとうふ：僕もいきました！！！
かずお：南城市にできたんだ。御嶽がやたらあるあたり
金城：オープンして３か月たちますがまだ渋滞してますよ。
ぶつもと：渋滞のイメージが強くて、まだ行ってない、、、
金城：迂回路が無い片側一車線のその先にあるというなかなかの立地です

かずお：道が厳しいｗｗｗ
金城：畑と山と崖を迂回するしかないですからね～。渋滞が嫌になって横道逸れても渋滞の道に戻らざるを得ないという。。。

南城市コストコの会員数は予想の倍以上らしいね！米軍関係者だろう外国人もめちゃくちゃいた。隣地に大きい開発予定（サンエー、イオン、ドンキホーテ色んな噂があるらしい）あるみたいだし佐敷インターも出来たし不動産動きそうだね。土地欲しいw
— 島袋カリー (@fudousanroll) November 17, 2024

おとうふ：軍人さんとかも来てるんすねー
金城：軍人さんが多くてびっくりしました。南部の人は欧米系の人見慣れてませんから
かずお：しまんちゅと米軍兵、コストコ大好きそう
おとうふ：しばらくしたらきっとコストコで模合開催されますよw
金城：とりあえず道をどうにかしないと模合の集合時間に遅れちゃう。
おとうふ：道路拡張といえば、わりと不動産に明るい議員さん多いですよね南部
金城：ゴルフ場と基地と畑だから議員さんがどうにかするかもです。住宅が道路沿いに立ち並んでないから収用はしやすそうですよね
かずお：しかし店舗に入りきれてなくて渋滞してるんでしょ？大店立地法は沖縄では適用されないのかなｗ
ぶつもと：沖縄の商業施設の駐車場台数はめっちゃ多いです。
コストコ沖縄駐車場台数:830台
パルコシティ駐車場台数:約4,000台
イオンモールライカム駐車場台数:約4,000台
コストコだけ沖縄の車社会を舐めてますよねw
おとうふ：駐車場もうちょい頑張ってほしいｗライカム4000台もあるんだｗそれでも土日90パー超えてるから凄いｗ
かずお：まじでみんな車でしか動かないよね
おとうふ：400ｍ先から車ですね
金城：酒飲んでなければ100ｍでも車です

かずお：これ出店にあたってどんなストーリーがあったんですか
おとうふ：僕がコストコの話を初めて聞いたのは５年くらい前かな？って感じです。来るとか来ないとか噂が出ては消えてた時期。

金城：私の叔父がここの区画整理事業の理事長やってたんで聞いたんですけど、南城市は中心になるところがないから、南城市の中心地を作ろうという働きかけが議会であって、大里とか佐敷とかで意見を出し合った結果、広い平坦な安い敷地があったってことで玉城（つきしろ）が勝ち取ったみたいなことを聞きました。ちなみにおじさんは南城市役所で定年まで勤めて、区長とかやったちょっと政治よりな活動をしている人です
かずお：玉城ってたまぐすくじゃなくてつきしろなんだ…初見殺し
金城：あ、たまぐすくで合ってますけど、少しややこしくて、つきしろって南城市が合併する前に地番が知念村、佐敷町、玉城村の３つの行政区にまたがっていたんですよｗでもつきしろの町って玉城のイメージです。
補足としてつきしろは大昔に開発されたんですがほとんど更地のまんま何年も経って、坪３万でも売れなくて、そこに目をつけて南城市の政治家とかが南城市のウリを作ろうという感じでコストコ仕掛けて、なんやかんやしている間に飯田さんたちに見つかって宅地を買い荒らされて地価高騰っていうストーリーですかね
おとうふ：コストコの辺りは住宅地も店舗用地もなんだかんだ期待値高そうですよね
かずお：このへん上がってきてるんですか
金城：１０年前は３万円でも売れなかったのに今は２５万って感じです。坪５万で買いませんか？って言ってきた地主に「出直せ」って言った１０年前の自分に往復びんたしたい
ちなみにこれは私が趣味で収集している沖縄の土地の過去の売り出し事例マップ今のところ6年分は遡れます。

全体的に地価は4〜6割り増し、新築戸建は500万〜1000万増し、マンションも2〜4割増しってイメージですね。ここ10年くらいで買って損した人あまり見ません

おとうふ：沖縄のレインズｗ
金城：このデータ便利だからみんなやればいいのに。毎日2～3時間ネットとにらめっこするだけで済みますから
おとうふ：毎日仕事しないといけなくなっちゃうｗともあれコストコの影響で周辺の出店が増えそうですよね！
ぶつもと：最近、コストコ近くのコンビニ出店用地を纏めました！
おとうふ：さすがエース！五年後の工事も決まってるというセブンイレブン様ですか？
ぶつもと：コストコ開業前はコンビニ3社とも反応無しでしたが、まさかの取り合いになってビックリです。。。ちなみに、札束の殴り合いに勝利したのはロー◯ンでしたw
おとうふ：セブンイレブン様にわからされたロー〇ンさんでしたか！
かずお：セブンはファミマみたいに泡盛のコーヒー割を置け！

おとうふ：ご当地商品ｗ
金城：沖縄ファミマは天ぷらもあるしご当地色強めっすね～
ぶつもと：セブンイレブンこれ以上店舗増やせる余地あるんですかね？？
おとうふ：たしかにｗ北谷の国体道路沿いなんかセブンイレブン向かい合ってるよね
ぶつもと：セブンの敵はセブンってやつですねｗつぶしあいだ。。。
かずお：直営じゃなくてFCにやらせてるから、本部は痛くも痒くもない奴。関東ではFC同士のつぶしあいの結果、死んでしまったセブン跡地に居抜きで家族葬が入居しています
おとうふ：皮肉が効いてるｗ
金城：最近は死んだコンビニ跡に建築屋さんとコインランドリーがよく入ってる気がしますね
おとうふ：コインランドリーは良さそう。沖縄は日照率かなり低いって最近友達が言ってたし
かずお：へー、意外。雨よく降ってるもんな
金城：湿気と曇り空が年の９割ですからね
おとうふ：この時期くらいから冬の間雨多いですよね
金城：冬の旅行で晴れてたらマジでラッキーですよね。年末年始とかほぼ曇りか雨のイメージしかない。
ところでさっきの話ですけど、コストコ来たから次はイケアも来るんですかね？家具好きなんで行ってみたいな～
ぶつもと：イケアの販売センターが沖縄にもできましたね！

おとうふ：受け取りセンターですか！大型の店舗用地探すの大変そうだもんなー
ぶつもと：コストコ並の難易度です！
金城：受け取りセンター？家具って現物見たいから現物置いてほしいけどな～。でも展示場作るならいっそ店舗オープンがいいのか？ってジレンマですね。でも実店舗が北谷とかにできちゃったらマジで58号線が大渋滞になって経済停滞しません？沖縄の大動脈が詰まっちゃうｗ
おとうふ：どこのスタバとマックでも日々渋滞おきてますからね
金城：いっそつきしろに全部集めて南城市に米軍さんの町つくればよくないですか？南部で米賃！
おとうふ：潤うー
ぶつもと：南城市が一気に発展してほしい！
かずお：沖縄、平らな土地があんまりない。大規模施設作るの大変
おとうふ：平らな建築しやすい土地は基地で収用されたからって話聞いたことがあります
かずお：未利用地がジャングルで傾斜地
金城：沖縄のほとんどが傾斜地ですからね～。すぐに思いつく平坦で広い土地なら読谷の飛行場跡ですかね？

おとうふ：読谷は公民館とかを地域住民がお金出し合って造るからか自分たちの物意識が強くて公園のトイレ使ってた僕の友達が外からオジィに閉じ込められるという事案がありました
かずお：ｗｗｗ
金城：よみたんのおじいこわい。やっぱり普天間返還してもらって再開発がいいっすね～。開発されたら経済効果数千億って話ですよね？

おとうふ：普天間も期待値高いですよね
かずお：沖縄、操車場跡地とかはないけど、米軍基地っていう開発ボーナスが突然現れる
おとうふ：ライカムが返還される前と後で坪単価三倍くらいになったみたいですよね

おとうふ：倍率から坪単価へ
金城：北谷の桑江とかは開発後1000倍くらいって聞いたことありますけどｗ
かずお：へー。本土だとプレミアム開発用地は操車場跡地。高輪ゲートウェイとか汐留とかウメキタとか
おとうふ：そうなんですねー！
かずお：沖縄そもそも電車がない
金城：戦前は電車あって線路もあったみたいですけど、戦争で金属が必要って事で全部日本軍に持ってかれたらしいです。地上戦起こされて線路も取られて不発弾とわだかまりだけ残された笑
ぶつもと：軍用地でいうと普天間飛行場は、軍用地の行政買取り（公共事業への売却）で5,000万控除を毎年使える特例があって、顧客の軍用地主で実践してます！軍用地を分筆して、売買金額を5,000万以下に抑えても行政が喜んで買ってくれますw
かずお：毎年使えるんだ
金城：毎年5000万！
かずお：収用の特例のやつ
ぶつもと：そうです。特例が出てます！

金城：地主としては安く売ってもそれならいいっすね～
かずお：ほえーーー
金城：キンザーも積極的に行政が買おうとしてますよね
ぶつもと：問題は行政買い取りなので仲介できませんw 片手分（業務委託）になるため、不動産会社はみんな嫌がりますw
おとうふ：キンザーは軍用地としても高いから伸びるにしても限界ありそうですよね。
金城：軍用地主は持ってたら税金で軍用地料っていうお金もらえて売っても5000万毎年控除。最強の地主ですね
かずお：ずるいよそんなの
ぶつもと：分筆も任意で行えるので最強ですw
おとうふ：ちなみに役所の担当に実際相談来て何パーセントくらい収用につながるか聞いたら数パーセントていってましたｗ
金城：でも最近の軍用地ブームに乗った人だと細かく切り刻まれた年間地代６万くらいのやつ買ってたりするからなんのメリットも得られない気が・・・
かずお：めっちゃちぎって売ってる業者いますよね
金城：業者はちぎって公園で鳩にパン上げてる気分なんでしょうね。わらわら集まってくるし