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全宅ツイ不動産チンパンジー情報 第104号

全宅ツイ

かずお君（以下、かずお）：自己紹介お願いします
PM君（以下、PM）：ほのぼの子育てアカウントです。いま1歳の寝かしつけから帰還しました。
rea：睡眠時間マイナスの激務鑑定士です。
かずお君（以下、かずお）：全然伝わらない自己紹介ありがとうございます！今日は近隣反対運動マエストロ、PM君と、神出鬼没の元祖クソ物件GOerのreaさんにお越しいただきました。
rea：あの近隣反対研究の第一人者と対談できるの緊張します
PM：近隣反対運動を見守る会です
かずお：陰湿不動産クラスタだ。じゃあ後ほどみんなで近隣番付2023を決めましょう！
rea：番付w
かずお：どの反対運動が横綱に輝くのか楽しみです。最初に少しニュースいじりしますか

①【税務】タワマンの相続税評価見直し！？

rea：陰湿大家界隈で話題の相続税ニュース
かずお：タワマン節税がガッツリ塞がれるのではと話題に
rea：ちょっと前に最高裁まで争ったのは1棟マンションなのに、なぜかあちらは対策されず区分マンションが対象に…
かずお：元々タワマン節税はみんな大好き不動産七賢人のおっきーが提唱し始めたものですね

かずお：”都心のタワーマンションは相続税評価額を8割下げる効果が分かった。特に高層階に行けば行くほど評価と実勢価格の乖離が大きくなるので大幅に圧縮できる”
PM：路線価と実勢価格のギャップを突いたってことですよね
rea：でも乖離の原因には路線価が浮世離れしてる、とは書いてないんですよね。現実から目を背けないで！
かずお：なんて書いてるの
rea：タワマンとかで戸数が多いと持分が小さくなるから仕方ないよね、階数による価格差も反映できないもんね、みたいな
PM：路線価が発明された時には同じ土地なのに坪単価がn倍も違うタワマンなんてなかったのかな
かずお：確かにそうだよね。昔のマンションの価格表見たことあるけど縦の列全部同じ値段だった。
rea：路線価が建前上時価なら今はそれも反映されてるはずなのに
PM：路線価という仕組みの限界ですか？
かずお：おっきーも『タワーマンション節税』って登録商標まで取ってイキってたのに
rea：対応策として相続税評価額と実勢価格の乖離率を掛けようぜ、ってなってるけど、僕は1.の鑑定士の鑑定を取る、を断固支持してるんですよね
かずお：【PR】をつけてくださいｗｗｗ
PM：そんな毎回鑑定なんて取ってられるか！
rea：税の公平性のために毎回鑑定もやむなし！
PM：鑑定で安くなった相続税の何％でやってくれますか？
かずお：鑑定結果が買える鑑定士ｗ
rea：下げた分儲かる成果報酬鑑定士
かずお：えすこんみたいにおこられてほしいよ

rea：それはセンセティブな話題だからダメだよ
PM：ダメだよ
かずお：（めんごです

かずお：これ結局どうなりそうなんですか
rea：乖離率を評価額にかけて補正しよう、って提案あるけど、小規模住宅特例で1/6されたら効果限定的じゃないですか？あと地方のマンションでそもそも相続税評価額が実勢価格みたいのはどうするんだろ。スカイタワー41の税金爆上がりするの？
PM：逆に実勢価格との乖離があるって言うのなら、買値がつかない田舎の負動産は相続税タダにしてくれるってことでいいですか
かずお：まだまだ矛盾が出てきそうです、パブコメに書いてきてください。まあでも僕みたいな貧民からすると、お金持ちはどんどん相続税取られてほしいから、こんな感じでいいのかもしれない
PM：ｗｗｗ

②【開発】ビレッジハウスREIT爆誕

かずお：無敵のインヴィンシブルがビレッジハウスREITを組成！
rea：これはできたらすごいですよ
PM：ビレッジハウス！
かずお：見たことある？ビレッジハウス

rea：2017に雇用促進住宅から東西で1149棟、全国津々浦々のを600億で買ったんすよね
かずお：フォートレス！

かずお：6か国語でゴミの捨て方とか張り紙してあるやつ

rea：なんか家賃に1000円追加するとガスが使えるとか、更に1000円でエアコンもつく、とかそんなんだった気がする
PM：LCCだ
かずお：ビレッジハウスは賃貸住宅のLCC。自分で契約するの大変だもんね、外国人の方々。
rea：かずおさんこういう団地っぽいのいくらで買います？
かずお：え、いらないんだけど…だって空いたらつけるのにAD300とか必要でしょこれ
PM：詳しくないのでわからないですけど、賃料と稼働は安定してるんですかね。ポートフォリオも大きいし。出口がわからないですけど。
かずお：というより、クソ安値で買ってるからどうにでもなる系ですよね。戸あたり60万で買ってるんだもん、フォートレス
rea：くそやす
かずお：戸あたり60万。アベレージ家賃3万、稼働率30％でも利回り18％
PM：安く買ってれば絶対負けないやつ
rea：うまくリノベして200万/戸とかになれば2300億！それなりのリートになりますね
かずお：夢ある
かずお：なんか、地方の朽ち果てそうなやつはそのまま朽ち果てさせて、いい立地のだけ頑張ったほうがトータルの運営コスト安そう
rea：これがうまくいったらかぼちゃの馬車が改名したトーキョーベータも上場してほしい
かずお：色物REITシリーズｗｗｗ

③【特集】近隣番付2023夏場所

かずお：せっかく近隣反対運動にお詳しい二人に来ていただいているので、今一番旬なやつをご紹介いただけないでしょうか。
そもそもPMくんはなんでそんなに取り憑かれたように近隣反対運動をRTしてるんですか
PM：取り憑かれてるのかな。近隣反対運動って開発があってこその運動なのに、その反対運動を見守るって、受動的の二乗ですごいですね
rea：僕たちは反対運動を見守るPMさんを見守ってるんですよ
かずお：なんだろう、ゲーム実況動画を見る人を見てるみたいな
rea：お！今日はいいネタ仕入れてきたな！みたいな楽しみ方
かずお：確かに、ちょっと楽しみにしている自分がいます。
PM：どうして反対してるのかなっていうのがどうしても気になっちゃうんですよね。見守る上で、開発側にも反対側にも肩入れしないようには気をつけていて、ニュートラルなスタンスでいたいとは思っています。
かずお：フラットな第三者視点。みんなそれぞれの正義を守るために戦ってますからね。
PM：そうそう。それぞれ正義はあると思うんです。ただ、ちゃんと法律守ってやっている人の行動に、文句つけるのはちょっとライン超えてるじゃないですか。
かずお：お前の髪型ムカつくから変えろって言ってくる先生。まあでも、デベロッパーとすると、しこりが残ったまま開発すると後々苦労するから大変だよな。それでは早速、皆さんの「推し近隣」を伺いましょうか

【PM先鋒】小山八幡神社

かずお：おーーー！！いきなり出ました！「寝耳に水」！！！
rea：寝耳に水は反対運動の枕詞
かずお：まゆずみ君がいるのかな
rea：大体周りは知ってる寝耳に水
かずお：わしにあいさつがない、の変形バージョンですよね
解説のPMさん、こちらの力士のアピールポイントをお願いします
PM：こちら、西小山の小山八幡神社で、マンションを建てようとしたら反対に合っているというニュースです
かずお：デベロッパーは東急不動産
PM：神社が老朽化していて、修繕費用を賄うために、敷地の一部を定期借地でデベに貸してマンションを建てる
かずお：都心の神社では割と一般的になりつつありますね。神楽坂の赤城神社とかも同じ手法

かずお：赤城神社いいよね、これでお金たんまり入ったから、本殿もすごくきれいで
rea：ここはほんといい。おみくじ引きたくなったら降りればすぐに引ける
かずお：おみくじ引き放題マンションｗ
rea：西新宿の三井不のもありますね

かずお：こんな一般的になってきているグッドスキームなのに
PM：その説明会を神社が氏子にしたら、俺は聞いてないぞ！と反対している人がいると言うニュースです

かずお：東急もちゃんと3層の低層に抑えて、景観崩さないようにしてるじゃん
PM：そうですよね。（まあタワマン建てられる土地ならタワマンにしたと思いますが）
かずお：”「収支計画がよく分からない」「本当にほかに方法がないのか」といった意見が噴出した。住民は「これまで神社の苦境について説明や寄付の募集は一度もなかった」と口をそろえ、不信を募らせる。”
”定成さんは「気付いた住民は一人もいない」とし、有志で「千年の鎮守の杜もりを守る会」を結成した。” 
rea：「寄付の範囲で改修すればいい」とかじゃあお金出せよって誰もが思いますよね
かずお：このマンション買った人は全員氏子になることって管理規約で定めよう。下鴨神社みたいに。

https://www.jgran.jp/shimogamo/outline/

PM：改修に2.3億円かかるらしいんですよね。
rea：Twitterではクラファンでなんとかなるやろ、とか言われてるけどなんとかなる金額じゃない
PM：あるニュースでは「六本木ヒルズや東京タワーが見えるこの景観は残してほしい！」って言ってる人がいたのが、人間のエゴをスレートに投げ込んでいて良かったです。
かずお：最初の力士からがぶり寄りが強くて好感が持てます。

PM：一世帯600円も徴収してるんだから近隣の意見も聞いてほしいと思いました！
かずお：ぜんぶで420万円ぽっちなんだけど
rea：近くの黒鶴稲荷神社ってとこは正に建替えが進んでて、借地で老人ホームになるみたいなんですよね
かずお：借地老人ホームは新しいな
rea：確かにぶっ壊されて近代的な鳥居が建つのに抵抗ある気持ちもわからんでもない
PM：でもこうやって神社やお寺の土地が軒並み開発されていくと、100年後には宗教施設は全部クラウド上にしか存在しなくなるのかもしれませんね。
かずお：どうせみんなお正月くらいしか寺社仏閣にお布施しないんだから、今後も都心の宗教施設の分譲は進むよな

かずお：初っ端からコシの強いいい力士でした、関脇に昇進！
rea：さすがのPM大海でした、僕はこれです。

【rea先鋒】海老名 相模国分寺跡

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