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全宅ツイ不動産チンパンジー情報 第121号

全宅ツイ

【特集】円安・好景気！今、民泊が熱い

かずお君：旅行好きでエアビーが日本に上陸した初期からユーザーとして使っていたのにホストとしてのブームに完全に乗り遅れたチョウチンアンコウです。

巨峰くん：2012年くらいから不動産投資をやってたのですが、2020年がピークだと思って物件を全部売ってしばらく静観していたらそのまま不動産価格がぶち上って取り残されてしまいました。今から利回り5%台の収益物件にインするのもかなりしんどく、民泊で汗を流すことでここ数年怠けてた自分に対する禊としています。

ぽんこつ鳩子：ただの副業OLです。2018年から都内で20件ぐらい民泊やってます。仕事がイヤになって世界一周して民泊に出会いました。毎日、愉快な外国人がくれたお金(宿泊費)でお酒浴びてます。
最近物件買えない！民泊盛り上がってそう！インバウンドに乗りたい！という浮かれぽんちな皆さんは本買ってね

かずお：素敵なギャルと果物、深海魚のトリオでやっていきましょう
巨峰：お願いします！
鳩子：よろしくお願いします！
かずお：今日は民泊特集ということで！みんなのアイドルぽんこつ鳩子ちゃんと、#やめよう民泊でお馴染みの巨峰君に来てもらいました！！！1ドル150円の円安、海外の好景気、コロナの収束で多くの不動産投資家がインバウンドに興味津々かと思います。ぜひお二人にご教示いただいて、明日からみんなで民泊にチャレンジだ！
鳩子：挑戦だ！
巨峰：挑戦だ！
鳩子：私は今日は自主管理オーナーさんと朝から揉めててテンション低いです！笑
かずお：ぼくもぶろーかーに電話で20分くらい怒鳴られてテンション低いです。なんでブローカーのおっさんっていきなりキレるんだろう…
鳩子：あああ、みんな一緒。
こないだアラチューさんの占いチャンスに行って「絶好調！」って言われた二日後に頬骨骨折しましたww
巨峰：ふくwww
かずお：女が怪我するところじゃねえぞ！！
巨峰：え、いま頬骨折れてるんですか
鳩子：あ、はい、折れてます
かずお：すごい
鳩子：人生いろいろですね(しんみり
巨峰：お酒がまんしないとですね
鳩子：笑うと痛いのできもい笑い方しかできないす
かずお：旅行者が暴れたりしたの？
鳩子：いや酒に酔ってww多分。ゲストは最近みんないい人多いです
かずお：僕の友人のブローカーも酔っ払って朝起きたら腰骨骨折してました
鳩子：ナカーマ

・民泊を始めた理由

かずお：そもそも皆さんが民泊にチャレンジすることになったストーリーを教えてもらえますか。何年参入？
巨峰：2023年6月参入、まだ民泊歴8ヶ月の新米です
かずお：ふむふむ。なんで始めたの？
巨峰：僕は2020に不動産を売却した後、ずっと収益物件買わなかったんですよ。そしたら2021、2022と売上ゼロで、経費分だけ赤字になっちゃって。2年連続で。そしたら、銀行から融資キツいっすて言われちゃいまして。これはキャッシュで売上がドカンと立つビジネスを始めないとやばいという状況に追い込まれて民泊に手を出しました。
かずお：背水の陣で挑む民泊。流石です
巨峰：教訓。物件を売ったらすぐ次の物件を買おう。そうしないと巨峰くんみたいになっちゃうぞ。

鳩子：私は2018年から始めました！世界一周していてNYで民泊して爆稼ぎしてる友達を見て日本で始めました（詳しくは本見てね
かずお：鳩子ちゃんお給料とほぼ同額の物件借りて始めたんですよね
鳩子：そうです！1件目の家賃は18.5万でした。ツイートしたらめっちゃ叩かれましたww
かずお：やる気ある。
鳩子：いいね5.3万つきました
巨峰：あれ燃えてたんですか？
鳩子：全焼〜！

かずお：これか
鳩子：そうそう。これはこすっているバージョン。給料20万のくせに借りれるわけねー！とか色々燃えましたw
かずお：ぼくも2015年位からエアビーよく泊まってました
鳩子：古参！
巨峰：おー、ヤミ民泊が盛んだった時期ですかね
かずお：釣りが趣味でよく旅行行ってたけど、別にリッチな宿泊まりたいってニーズなかったんですよね。民泊のほうが時間も柔軟だし。朝3時に出ていったりするからめっちゃ民泊便利でした。浜名湖のワンルームが一泊2500円だった
鳩子：素晴らしい
巨峰：安い！
かずお：でも、行ったら、ベッドもないどころか、シーリングライトすらついてなくてｗｗ
鳩子：それはやばいww
巨峰：安いには理由があるww
かずお：暗いんだけど・・・って連絡したら、「ちょっと待っててね！」って家主がデスクライト抱えてやってきたんですよｗｗｗ
巨峰：あー、自分ごとのように聞こえます
鳩子：近所のお醤油状態の時代。いいですなあ
かずお：ワンルームにデスクライトの明かりで地元のスーパーで買ったタオルケットにくるまれて寝ました。かと思えば城ヶ崎の別荘地のログハウスが8000円とかで泊まれたり
鳩子：そう考えると今の民泊はレベル上がってきました！
かずお：今の民泊ってどんな感じなのかな
鳩子：特に都内とか大阪の激戦区は結構レベル上がってきました
巨峰：どこもオシャレですよね、写真がすごい盛り盛り
かずお：ニトリの家具がおいてあるだけじゃないの？
巨峰：まあ、だいたいニトリとかIKEAなんですが

鳩子：見てみて、昨日撮ってきました！だいたいIKEAです
かずお：カッコイイ！ティファニーブルーだ
鳩子：そうです♡壁床全部やりました
かずお：すごい、賃貸ですよね？
鳩子：ですです
かずお：賃貸でもここまでやっちゃうんだ…
巨峰：めちゃ綺麗ですね！

・立地の考え方

かずお：まず大きなトレンドから伺いたいんですが皆さんはどのエリアで勝負してる？どこでやるのが儲かるんですか
鳩子：うちは豊島区・新宿区・品川区・港区にあります！
巨峰：品川区と港区でやってるの強いですね。自分は墨田区と新宿区ですね。でも最近は墨田区の民泊がすごい増えてる気がして、新宿区、渋谷区に増やしていこうとしてます。
鳩子：どこでもいいですよ。家賃そこそこで立地そこそこなら
かずお：立地ってどう考えたら良いんですか？
鳩子：そりゃあ駅ちかのがいいですけど、複雑で階段の駅3分より、東口でてまっすぐの10分のがクレーム少ないです
かずお：ふむふむ、徒歩10分でもいけるんだ。マイナー駅でもいいの？江古田とか
鳩子：民泊で一番面白いポイントは良い物件てのが一般賃貸と微妙に重ならないところですかね。そのずれが稼げる。マイナー駅も全然ありですが用途地域は注意。あと住宅街はクレーム注意
かずお：ほーー
巨峰：「法律とかの規制の点で、やりやすいか」と「外国人旅行者の需要があるか」の2つの観点があって。
規制なんですが、東京23区って、区ごとに規制が違うんです。民泊がやりやすいとことやりにくいとこ。オーソドックスなのは、住居専用地域では土日しかダメ(≒禁止に近い)っていうルールがどこにもあるんですが、豊島区と墨田区はそれがない。なんと住居専用地域でもできる。だからどんどん増えちゃって競争が厳しくなってる気がします。
かずお：なるほど
鳩子：そうそう。23区でも温度感全然違うので。私は中央区(銀座)でやりたい
巨峰：一方で、台東区とかすごい観光資源あるのに、民泊規制すんごい厳しいから(常駐義務あり)、そこでやれれば結構おいしいと思います
かずお：巨峰君、それ飛び越えてやれるんですか？旅館業取るとか？

https://www.fudousan.or.jp/keywords/vol44/index.html

鳩子：フロント作って誰か座らせとかないとダメですね
巨峰：台東区はフロント作らないとだめですね。民泊新法も旅館業も。
鳩子：台東区は旅館組合が権力強すぎですね。忖度ちゅらい
かずお：なるほど既得権益が頑張ってるのね。ロビー活動が足りない…
鳩子：ほんとそれです
巨峰：うちの嫁も民泊やろうとして、台東区の物件借りようとして、常駐義務どうすんだって言ったら、「部屋の中に自分がずっといる！」って言ってました。ちなみにワンルームです
鳩子：かわいいwwwワンルームwww
かずお：ｗｗｗ
巨峰：どう思う？旅行に行って、宿についたら知らん人がいるの。って説得して止めました
鳩子：斬新ww
かずお：座敷わらしだ。観光資源になる。台東区の常駐義務は鳩子が最初にやった住み込み型でやるのが良いのか
鳩子：住み込みでも良いですけど、フロントも別で作らないとダメですね
かずお：めんどくせー

・国による習慣の違い

かずお：ちなみにゲストってどの国の人が多いですか？
鳩子：うちは欧米のファミリーが多いですね。大箱はアジア（韓国中国多め
かずお：ふむふむ
巨峰：自分は韓国、中国、アジアが多いですね。欧米も3割くらい。
かずお：なんでその人々は民泊に泊まるの？
巨峰：安いからですね
かずお：やすい
巨峰：いま、ちゃんとしたホテルとか1泊1人1.5万とか、高いところだと2万くらいする。ところが民泊だと、4人で3万とかで泊まれる。1人7500円。安い。8人とか泊まれる大箱(70㎡とか)だと、1泊7万で貸してもひとり8750円。めちゃ安い。ホテルが1人1.5万円でせまい部屋に対して、70㎡で友達とか家族とかとみんなで泊まれてさらに安い。
鳩子：値段もだけど変わった間取りに泊まれるのもあります。一軒家とか。今は完全に観光旅行なのでそのニーズに合うかですね
かずお：アジア人はみんなで一つの部屋で寝たいというニーズがあると聞きました
鳩子：アジア人は雑魚寝でも良いから安く泊まりたい人が多い。私たちが韓国に行く時安宿探すみたいな
巨峰：韓国人、男同士でダブルベッドで寝れるそうです。自分の民泊にも男同士でダブルベッドに泊まったとしか考えられない予約あります
かずお：僕も新卒のとき上司のダブルベッドで寝たことある
鳩子：www
巨峰：それはつらいww
かずお：めちゃくちゃ酔っ払って連れて帰ってきてもらった。ありがとうNさん
鳩子：青春の一ページ
かずお：そこいくと、コスモスイニシアのミマルはとてもいい商品ですね。

かずお：6ベッドとかある、キッチンあるアパートメントホテル
巨峰：ほほー
かずお：今爆裂儲かってると聞きます
鳩子：アパートメントホテル、良いですよね
巨峰：めちゃ民泊に競合してる。やめてほしい。
かずお：コロナ期間中ものすごい損出してたけど。
鳩子：リブマックスや沖縄のミスター金城みたいな
かずお：いいよね、こういうのでいい
鳩子：泊まる側も選択肢が増えて良いと思う
かずお：みんながみんな高級ホテルでリゾートしたいわけじゃない。若い頃とか、寝れればいいし。
巨峰：ホテルと競合しないから民泊は儲かってるところあるんですが、ホテル側もこういうのをやり出すとやだなー
かずお：なんかいくつかの会社がやりだしてますよ
巨峰：まじですか
鳩子：コロナの直前も大手が参入して無事死んでました
鳩子：まあ個人の民泊とは競合しないと思う

・今後も民泊は儲かるのか？

かずお：今の東京の民泊マーケットってどう考えてます？
鳩子：民泊やりたい人も多い、泊まりたい人も多い。でもよく調べて出せばまだまだいけるぜ民泊
巨峰：自分は結構保守的で、ここから先はチキンレースかもなーって思ってます
鳩子：たしかに、なんでも出したら儲かる時代ではなくなりましたな
かずお：巨峰君、なんでそう思うの？

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