全宅ツイ不動産チンパンジー情報第134号

2024年9月9日 06:30

特集『#おれの特約事項』

契約書の特約事項には雛形のままの契約書にはおさまりきらない、取引当事者のお気持ち。ややこしい思い出。トラブルの種がたっぷり詰まっています。今号はブローカー部の皆さまから自慢の特約事項を持ち寄ってもらい、法律のプロである関口弁護士にいくつかコメントを寄せてもらいました！

【弁護士関口郷思（せきぐちさとし）@sekiguchisatosh】先日、付き合いの長いクライアントから契約書の条項について相談があり「これは直しましょう」と伝えたところ、よく見たら過去に私が作ったひな形でした。皆さんも定期的に自社のひな形を点検しておきましょう。

【どエンド君@mikumo_hk】すっかり成長が止まった大家さん。ぜんぜんアパートが買えないので毎日ビールを飲んでいたら、いつのまにか２年が経っていました。最近は金利が上がる悪夢をよく見て飛び起きます。

どエンド：では、さっそくエントリーされた特約たちをご紹介していきます。関口先生、よろしくお願いいたします！
関口：頑張ります！

▼ミステリー系特約

（にのみや@everyday_kumite）

「本物件のポストには賃貸人の名前を併記するものとし、賃借人は賃貸人宛の郵便物の到着を確認をした場合、速やかに管理会社である◯◯◯◯◯へ報告と郵送することを予め承諾します。」

どエンド：wwこれは…
にのみや：スタッフから「これなんかめちゃくちゃ変わってないですか、、どういう理由何でしょう？」と聞かれたので丁寧に教えたら感動してました。
どエンド：住宅ローンで自宅として買った物件を銀行に黙って投資に出しちゃう、いわゆる「なんちゃって」ですね。
にのみや：お客様にも同じく説明をしたところドン引きして他の物件をお願いしますということで無事成約しませんでした。
どエンド：ちょっと犯罪を手伝うみたいな後ろめたさがありますもんね…。
にのみや：そうですね！管理会社としても賃付けの依頼がきてもやりたくないなと思います！

画像引用元：https://x.com/frogteacher/status/1227507021378805761

（リチャードホール@okirerebc）

「3階事務所南西側に設置されているキャビネットをずらすと階段があり、その階段を経由しないとたどり着かない倉庫があります。確認申請時の図面にも記載が無く詳細は不明です。なお、当該倉庫部分の床面積を延床面積に加算すると容積超過の可能性がございますが売主は現況のまま本物件を引渡しします。」

どエンド：すごい！映画「マルサの女」で本棚が反転して、脱税用の隠し部屋が出てくるシーンがあったけどこんなことあるんですねー。
リチャホ：ドラフトに入れたら買主からお願いだからこれは消してくれと言われました。
どエンド：とはいえ見つけちゃった以上、隠すわけにも…。
リチャホ：私が業者に卸した3年後に買主の業者が◯◯◯◯◯（上場企業）に売って◯◯◯◯◯はエンドに再販しました。エンドはこの事知ってるのかな…。
どエンド：めちゃくちゃ転がってる…。壁作って階段ごと隠されてそう。
リチャホ：ですです。テナントが退去して内装解体したときにみんなびっくりするやつだww
【関口先生からワンポイント】
「現況のまま」「現状有姿」という単語はよく目にしますが、これらはあくまで引渡義務に関する話です。
契約不適合責任については、これらの単語を入れただけでは必ずしも免責されませんのでご注意ください（免責にしたい場合はきちんとその旨を書きましょう）。

（お鯛@otto_morgen）

「発注者の支払が完了する迄は発注者の荷物搬入及び入居は不可とする。」

どエンド：お鯛先生のは建築士らしく請負契約書ですね。なんでこんな当たり前のことを契約書に入れているのでしょうか？
お鯛：なんでこれを書くようになったかというと…。某新興宗教に信心深い人がいて。絶対に入居出来ないスケジュールで、「この日に入居しないと旦那が死ぬ！」って教祖様に言われたらしくて…。
どエンド：そう言われても工事中ですよね。
お鯛：工事中だからもちろん入居は出来ないんですが、仕方ないから鉢植えを一つ現場に入れて、これで入居したことにするっていう謎対処をとったところまではよかったんですが、工事中に鉢植えの管理なんて出来るわけもなく枯れてしまって「これで旦那が死んだらどうしてくれるんだ！」ってめちゃくちゃ怒られた事があったというのがあります。（旦那さんは今も元気です。
どエンド：お客さまとの思い出の数だけ契約書が長くなっていくww
お鯛：転ばぬ先の杖が太くなりすぎて重いw

（たくや社長@fudousanlove）

「本物件は諸事情により毎月の水道料金は定額の為、洗濯機の使用は１日１回までとする。」

どエンド：諸事情とは…？
たくや：水道が子メーターの小規模マンション。おじいちゃん大家が「子メーター見て借主に請求するのダルい」ということになり、水道代を定額制の月額２千円にした際に洗濯機の使用回数を制限することを思いついてしまったんですね～
どエンド：洗濯機の水道代なんてたいしてかわらんやろー。
たくや：ぼくが「お風呂はどうします？制限します？」と尋ねると「お風呂はしなくてよい」とのこと。なぜ？おじいちゃん大家が死ぬ前に理由を聞きたかったのですが叶いませんでした。
どエンド：遠からずおじいちゃん大家と天国で再会したときに聞いておいてください。
たくや：先に逝く団長に伝言を依頼します。

（中目黒のシゲ@shigekun_5）

「当該物件（分譲マンション1室）は、借地権付き建物ですが土地所有者（個人複数名）と土地の賃貸借契約書を締結しておりません。尚、地代に関しては当該物件敷地内の駐車場賃料より支払っておりますが金額の根拠は不明です。また、当該物件の管理形態は自主管理です。」

シゲ：みたいな物件を買いました。笑
どエンド：曖昧なマンションすぎてお金貸してもらえなそう…
シゲ：1円もお金借りられない物件ですｗ
どエンド：仕入れたあとはどうされるんですか？
シゲ：管理規約すらないので弊社で規約も作って管理面を整え、地主さんと土地の賃貸借契約書まで締結します！その間に買い増します！（お金足りない。
どエンド：すごい！世の中の為になっている！シゲさんが乗り込んできてくれて他の所有者さんも嬉しいですねー。