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全宅ツイ不動産チンパンジー情報 第144号

全宅ツイ

”むしょくがニュースを読む回” 

「人はいずれむしょくになる。それが早いか遅いかだけだ。」

昔、そんなことをどこかの偉い人が言っていた。
むしょくになった人はよくニュースを見る。やることがないからである。
そして、むしょくは色々なことを考える。
考えたところで誰にも影響を与えることがない。むしょくだからである。

＜自己紹介＞
はるぶー@outa…定年を迎えたタイプのむしょく。これからは大好きな打診棒を仕事にしようとしている。お仕事のご依頼・ご相談はこちらまで。

全宅ツイのグル@emoyino…職自認が異なるタイプのむしょく。朝からツイッターの多様性をしばいたあとジムに出勤、日が暮れたらクソ高いワインを呷る毎日。まだ自分のことを不動産屋だと思っている。

まゆずみ君@NekoMur…土地に扶養されてるタイプのむしょく。いつも体調が悪いけれど、相続税があるおかげでいつまでも死なない。むしょく脱出のため店子にバイトの面接に行ったものの、自宅に履歴書が返送されてきた。

どエンド君@mikumo_hk…多重債務タイプのむしょく。築50年のアパートから収穫したお家賃で借金を返して、ちょっぴり残ったお金で暮らしている。


どエンド君（以下、どエンド）：みなさまそろそろ集まってますでしょうか！？
はるぶー（以下、はるぶー）：パソコンの前で準備できてます。
どエンド：むしょく1号いた。
まゆずみ君（以下、まゆずみ）：むしょくです。よろしくお願いいたします。
どエンド：2号きた。
どエンド：日本の頭脳はるぶーさん、定年おつかれさまでした。むしょく生活はどうですか？
はるぶー：保険の診断とかに月5回くらいでかけるのでたいした収入じゃないけど、電車とかでの移動頻度はかえって増えてます。
どエンド：それって打診棒を使って保険会社に因縁つけるやつですか！？
まゆずみ：次は保険会社つぶすんですか？
はるぶー：マンションの共用部の保険で管理状態がいいと保険料が安くなるってやつが（日新海上火災）があって、その診断ってマンション管理士が第三者的にやるわけです。査定結果が悪ければ保険料が上がるだけで別に損保がつぶれたりはしませんwww
どエンド：つぶさないやつだった。
はるぶー：過去2年の事故回数で割引率が変わるとか車の保険みたいなのは取引してる5社全部でやってますが、”管理状態”で保険料を変えてるのは1社のみです。士会が特定の保険会社”とだけ”組むのはどうかなとか思うけど、むしょくじゃ背に腹は代えられず。
全宅ツイのグル（以下、グル）：むしょくです。よろしくお願いいたします。
どエンド：3号もきた。むしょくがニュースを読む回。いきましょう！

★日銀利上げでどうなる不動産市況

どエンド：最初のニュースはこれです。不動産投資を始めてから15年。ずっと金利は下がる一方だったのに、いきなりやって来た金利のある世界にびびってます。
はるぶー：ローンは変動で組んでいる人が7～8割だから結構支払いとかに影響はでてくるでしょうね。
グル：これ、大地主のまゆずみ君でもあがるんですか？
まゆずみ：あがったやつもあるよー。
はるぶー：マンションのローン。妻は完済してるけど私はちょっと前に借り直していたのが10年固定だったのが固定期間が切れて変動に。無職の側にだけローン残あり。
どエンド：こないだの0.15%はもう全行きっちり上げてきましたね。
グル：でもお家賃も上げたんでしょう？www
どエンド：お家賃アップじゃまだ半分も打ち消せてないよ！
まゆずみ：単純にTIBORに連動しちゃってるやつとかはダメですね。昔に比べると3倍～4倍ぐらいになってるやつとかある。
どエンド：4倍ww 元が低すぎるやんけ。
グル：お～。TIBOR連動は地主でも勝てない。
まゆずみ：お家賃、あがるにしても東京と違って渋い土地だから。
はるぶー：お家賃って金利があがったからって理由で簡単にあげられるの？？
どエンド：なんでも値上げのご時世だから仕方ないか…的な感じで、更新のタイミングで1000円、2000円くらいあげる分にはわりとすんなり受け入れてくれますね。
まゆずみ：どエンド君、金利が何%になったら働くんだっけ。
どエンド：ちゃんと計算をしたら金利があと1%上昇するとキャッシュフローがマイナスに転じることがわかりました。でもあわてて再就職したところで金利1%ぶんにもならないんですよね。。
はるぶー：マンションを1、2戸賃貸で回ししているといった規模じゃないから…
どエンド：この調子で金利がスルスル上がると、いよいよ不動産価格は下がるんでしょうか？？少なくともぼくは元気がなくなりました。
はるぶー：5000万借りてて　5000*0.25% = 12.5万円/年 ≒ 1万円/月ってのがマンションの人だと、管理費だ積立金だがで管理組合で値上げ提案すると”ひでー”とか”理事会無能”とか理事会だ総会だかが炎上する金額だから、”ぎりぎり”背伸びして2馬力とかでマンション買った人にとっては無視できないです。昔買った人はいいけど。最近ローンで買ってる人は結構ぎりぎりな人もいる気がする。
どエンド：まだこれで終わりじゃないですしねー。
はるぶー：今年中にもう1回くらい0.25%くらいUPがありそうだよね（市場が織り込んでる）…むしょくには厳しいです。繰り上げて返済するしかないんかな。
まゆずみ：不動産屋さんに繰り上げ返済という概念ないから…
はるぶー：下手に繰り上げで返しちゃうと次が動けなくなりそうですしね。
グル：まゆずみくんみたいな低金利野郎だけがアパートを買える世界になるんやろうなぁ。。。資本家を許すな！
どエンド：低金利野郎め！
どエンド：それで、これからの不動産市況は「郊外の戸建とかアパートとかほぼローンで買われる物件は返済可能額から逆算して値段が決まるから下がるけど、都心の相続勢や中国人が現金で買うような物件はそもそもローン関係ないから下がらない！」って人と。「もともと利回り10%ある郊外アパートの1%と、利回り3%しかない都心タワマンの1%じゃ後者の方が影響がでかい！」って人がいますね。
はるぶー：地主・大家マインドではどっちが正解なんでしょ。
どエンド：ぜんぜんわからないから、どっちやねん！と思いながらただ楽待を眺めています。
まゆずみ：不動産の値段の理屈と膏薬はどこにでもつくから…。
はるぶー：金利の上げ基調は1回では終わんないから案外影響あるんじゃないかなぁ。

★玉川陽介大先生もむしょくに

どエンド：理論派不動産投資家の雄。玉川陽介大先生が宅建業免許を返上してむしょくになりました。
グル：暇ならついったーしてほしいww
まゆずみ：玉川さんもついにむしょく。むしょくブーム来てる。
どエンド：資産160億円まで膨らんだバランスシートを取り崩して、資産100億円＆純資産50億円のただの大家さんになったそうです。てか純資産50億円もあるんですね…
はるぶー：私の”むしょく”とはだいぶちがうよーな…
どエンド：メルマガを読んだらご自身も金利1%アップでキャッシュフローマイナスになるから不動産はピークとみて売ったって書いてありました。
グル：利確したら絶対に損はしない。かしこい。
まゆずみ：撤退基準決めてたのね。
グル：（都内の収益物件、一ミリも値段さがってないのに。。
まゆずみ：昔名古屋に進出しようとしたけど撤退しちゃったから、もう買えるところがないのかな。って思ってました。
どエンド：玉川大先生でも利確した次の投資先が無いって言ってるし、いまはしばらく様子見するしかないのかな。（いつもそう
まゆずみ：わかる。いつもそう。

★立ち退きしようとした大家さんちが燃やされる

どエンド：立ち退きが大好きなグル、いままで剥いだ布団の枚数を覚えてますか？？
グル：まゆずみくんが今まで受け取ったお家賃を覚えてるっていうんですか！！
どエンド：ひどいww 築古アパート立ち退きのポイントを教えてください。
グル：なんというか、引っ越しって、お気持ちな部分を除いて突き詰めたら、膨大な手続きや事務作業のカタマリやん。この手続きや事務作業そのものに苦手意識があるタイプの賃借人が相当数おりますねん。
どエンド：ふむふむ。
グル：ぼくらみたいにお金いっぱいもらえるんやったら喜んで！みたいにならずに、引っ越しせえ？そんなん難しくてできない！お家から放り出されて路頭に迷う！！ってなるのん。事務作業が出来へんからお安いお賃金しかもらえへんで、お安いお家賃のとこに住んでんねんな。せやから安アパートほど立ち退きにこじれる、みたいなんはありますね。
どエンド：安アパートほど簡単かと思いきや。
グル：ほんやから、金銭交渉より先に、まずちゃんと引っ越し先を案内するし、手続きもこっちでやったる、みたいなんを刷り込むのも立ち退きの一つの方向性であります。
どエンド：お布団剥ぎワンポイントレッスン学びある。
はるぶー：八潮って香ばしい事件が次々起こるなぁ。
まゆずみ：50年住んでたってすごいな。
どエンド：容疑者は54歳だから親の代から借りてたんですかね。
はるぶー：54歳で50年って、自分が借りたわけでもないよね。母親が痴呆で施設に移る前にやはり50年以上借りてたURの団地を片付けたけど、なかなか謎めいたものがベッドの裏から発掘されたりしてすごかった。お片付け会社の助けがないと大量にモノがあって夫婦くらいじゃ片付け不能（階段で5階だし）。
どエンド：うちのアパートにも30年住んでくれてる問題児がいて先日「怒っても包丁を持ちだしません」って覚書を締結しました。
はるぶー：怖い…
どエンド：八潮まであと一歩のとこまできてる。
はるぶー：脅すつもりで放火って、罪の重さと比較するとあまりにも割が悪いと思うけど、そんな計算できないんだろーな。
どエンド：理屈で動いてない人は怖いですねー。
まゆずみ：グルがシステムエンジニアと喧嘩してるのも理屈じゃないから。
どエンド：このペースだとグルはあと5年くらいで完全に正気を失う気がします。
グル：5年後に椎名町で立ち退かなかった賃借人のアパートに火を付けた大家さんが報道されたらたぶんぼく。つらい。

★ビケンテクノ9億円パクりマンパクられる

まゆずみ：めっちゃ抜いてる。
はるぶー：事件自体は一昨年のネタで、逃げてた元社員が無事逮捕ってことでしたね。
どエンド：すでに調査報告書も出てるので読んでみたんですが…銀行の通帳と印鑑どっちも泥棒が持ってたんですね。理事長がパクったり、管理会社がパクったり、どっちも信用ならないから、いまは通帳と銀行印は別々に持ち合うのがルールになってますよね？
はるぶー：普通の組合だと、通帳が管理会社保管、印鑑が組合側ですし、最近は組合側は理事長とかのネットでの承認がメインになっていて、例えばうちの組合だと発注伝票には理事長押印するけど、引き落としはメールで依頼が届いて何日以内にやってよですね。
どエンド：ぜんぶ管理会社の言いなりみたいな理事会もあるから、印鑑を預かります！とか言われたら渡しちゃったのかな…
はるぶー：さすがにマンション管理適正化法とかで、両方預かっているのは不可なんで、国交省から名指しでお叱りとかでてるんじゃないかな。

https://www.bikentechno.co.jp/cms/wp-content/themes/bikentechno/pdf/old_disclosure/240214_cyousa.pdf

はるぶー：報告書もみてみましたが、通帳は管理会社保管で、普段理事会の人が”通帳”をみることはないんですよね。殆どのケースで年に1回期末越年する前日の残高証明が決算資料についてくるくらいですから、そこをなんとか超えればとか思っちゃうのかもしれない。
どエンド：報告書では残高証明書を偽装して作ったりとフォトショップが活躍してました。
まゆずみ：ここでもエビ偽造が。
どエンド：フォトショップが使えると不動産業界で活躍の場が広がる。
はるぶー：無論その人が悪いんだけど、管理会社側での巡回見回りとか、管理組合理事会側の無関心っても背景としては無視できないと思います。
どエンド：いやー管理会社にぜんぶ丸投げで、理事は輪番でやらされる罰ゲーム扱いのマンション多いですよ…
はるぶー：てかそういうマンションが9割くらいなような気も最近しなくはない。ほら最近自治体の相談員とかミニセミナーとかやってるから。”何が普通”（平均）ってのがだんだんわかってきた。まぁ、吹けばとぶような管理会社でなくて一応上場企業だから”組合”は返金受けているようでそこはラッキー。
どエンド：そうですよね。理事長が盗んだパターンだと返ってこないから。
グル：（お金預かってくれてもお金パクらないでちゃんとお金預かってくれる人、どこにおるんやろうか。。。
どエンド：マシュマロ食べたい。食べちゃう！（そんなわたくしの口座には本日、敷金150万円が振り込まれました。
グル：www
はるぶー：なんにしても組合でお金の不正のニュースが多いのは”理事会側の無関心”によるものが多いだろうとは思います。
どエンド：自分のお金と違って、なんか共有のお金って興味持てないんですよね…。
グル：口座から管理費修繕積立金引き落とされた瞬間に行き先は興味ない人もけっこういそう。。。
まゆずみ：やはり人類に共有の概念は早過ぎたか。

★マンションの大規模修繕の不適切コンサルが暗躍

どエンド：この流れではるぶーさんのタレコミ情報いきましょう！

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