全宅ツイ不動産チンパンジー情報第61号

2021年8月30日 06:30

【特集】オフィスマーケットに異変あり！？

あくのふどうさん（以下、あくの）：皆さんおそろいですか？
N的まにあ（以下、N的）：自宅から参加しています。
とっくさん（以下、とっく）：私は会社からです。
あくの：N的さんは在宅なんですね。
N的：8月は1日のみしか出社してないです。
あくの：どこでTwitterやるんですか。自室？
N的：行灯部屋です。リビングインなのでテレビの音がダダ洩れなんですよね。
あくの：きっつい
N的：娘がAmazonプライムでアニメ見たり、Yomeがエクササイズすると、テレカンで生活音が入りますwww
とっく：www
あくの：donguriの塊
N的：今日、全チンの収録がある、という話したら「負荷を今日もありがとう」と文句を言われました。
あくの：「負荷を今日もありがとう」
N的：今回のが遺作になるかもしれません。がんばる。
とっく：遺作。
あくの：遺作…。というわけで、今回の全チンはこの3人でお届けいたします。

あくのふどうさん：
失言を通じ第三者に小銭をペイフォワードする「uketottekurete arigatou」(通称：arigatou)を提供するスタートアップを創業した流木です。不動産に関する相談は45分11万円で受け付けています。

N的まにあ：
Cash Flowは全てTrapされWater Fallの末端で梢の甘露の様なお小遣いで丁寧な暮らし。代表作「With Oniyomeの時代の生き方（予定）」。Donguri教団ファウンダー兼Danshin challenger、リアル娘PP活で教育重課金勢。来世は開東閣の森のDonguriの木になるのが夢。

とっくさん：
オフィス空室予報士。小規模オフィスの番頭やってます。ベンチャー系移転の観測したりN系不動産移転速報やったりしてます。

・オフィスの空室率ってどうなってるの

あくの：今回のテーマは「賃貸オフィス市場の近況」です。最近の物件の動いてる量すごくないですか。くそ忙しい。
N的：凄いですね。忙しい。
とっく：当方もとてつもなく忙しいです。
あくの：去年の分の巻き戻しかな。
N的：賃料の見通しと物件売買のCap Rateとが全然乖離したマーケットになってますね。
とっく：それは感じます。賃料見通し低下で売買価格上がり続けてる感じですか？
N的：うーん、売買価格は下がっている感はしないです。Capは２％半ばとか言っている物件もありますね。Bidすると投資家からエラい数の札が入ってエグい。
あくの：三鬼商事のデータ見ると空室率ぜんぜん良くない。これなんでなんだろ。

N的：稼働率は下がっていると思います。弊社でも「フリーアドレスだあ！」と上が叫びだしたし、知人の某外資メーカーでも借りてる床の半分解約した、という話を聞きます。
とっく：稼働は下がってますね。
N的：だから稼働状況は低下することが明らかに予想できる。
あくの：床が空いて、埋まらないってことかな。
とっく：ただオフィスの流動性は上がっている感じです。賃料は少し下がっているけど、売買価格に影響するから超絶フリーレントが始まってますね。フリーレント13~15ヶ月聞きましたね
あくの：流動性あがってんだ
N的：15か月！！！すげえ、物流の定借10年とかかな…。
とっく：そういうレベルですよね。大型ビルは決まらないから。
N的：リーシングの進捗は相当悪い、という話は聞きますね。
とっく：今は流動性無いので単価下げられないからFRとADで誘致、という昔に戻った感じ。
N的：今の状況は悪いんだけど、一方で今後の開発やリノベ絡みの案件では、「5年後の出口ではオフィスマーケットも戻って賃料上がるでしょ？」的な見通しで高値が肯定されているイメージ。
N的：あとは、「今はテナントの賃料が低いけども、ステップアップ賃料だから出口時点では賃料は上がっているので、このスッ高値なValueで行けるよね？」という話もありますね。確かにステップアップ賃料だと上がっていくけど、実はテナントに中途解約できるオプションあるやん…みたいな。更にアグレッシブな例だと、ステップアップで賃料が上がりきって更に、「その時点だとマーケットも回復してるし、定借だから賃料も上げられる」って更にValueを引き上げるロジックとか。
あくの：ステップアップ賃料ってリーシングに効果あるんですか
N的：どうなんですかね？
とっく：5年くらいでみるとステップアップはありかな、今はみんな辛いから。
N的：まあ、現行の賃貸借契約を巻き直す際に、テナントには足元の賃料は下げてやるけど、将来は賃料上げるからね？よろしう！、とやって、次の買い手に「出口では引き上がった賃料ですよ？」って感じで見せるケースもありますよね。
とっく：すとみも不動産の常套手段だ。
N的：ただ、その裏の意図を判る人は理解しているから。
あくの：FRやADは当面を凌ぐための手段って感じでしょうか
N的：今は売買マーケットが良いので、高値で売りたい人がそうした手段で売り抜けようとしてるのかな、って感じですかね。
とっく：売り抜けたい意図がたくさん見えます。期中に稼働率だけは上げたい！というREITとか。
あくの：なるほど。
N的：お金余っているから…。特に外資マネーと資産管理会社。結局オフィスだと金額が張るので、ファンドのドライパウダー（ファンドがまだ投資に回していない待機資金）の消費が良いんですよね。小さなレジを幾つか買っても手間は同じでもなかなかエクイティの消費が進まない。物流が買われているのもそういう背景。あと5年後だったら大丈夫！大丈夫！ということで。

（引用：https://youtu.be/DfXUD3a59PU）

とっく：でもこれほどオフィスが不要と言われる市況がくるとは誰も思っていなかったな。感度高い人は、オフィスに戻りたいという話はよく聞きます。
あくの：5年後も緊急事態宣言乱発してたらどうしよう。
とっく：日本人は熱が冷めやすいので、海外がオフィス回帰したらミーハーで回帰すると思いますよ
N的：米国でもオフィスに人が戻る傾向はあるっぽいですね。ワクチン接種が進んだあたりから正常化が進んで、秋以降は基本出社というのがUSらしいです。
あくの：白人さまは身体がお強い。
N的：一方で、デルタ株の影響が出てきて、直近では少しトーンが変わってきているっぽいです。デルタ強い。
とっく：そうですね。欧米が出社に切り替えようとしているときにデルタなんで、この辺はまだ読みにくい。
N的：米国は、オフィスの賃料も回復しつつあるらしいですけど、レジの賃料アップの方がすっごいの。
あくの：そうなんだ。
N的：去年のコロナで引き上げられなかった分と合わせて10％以上上げちゃう事例もあってすごい。
とっく：在宅メインになったらそれこそ上げ時ですもんね。海外えぐい。
あくの：なんでなんですか。
N的：レジの需要が強いのです。分譲も人気があるんですけど、供給不足（資材、人）で価格上がっちゃって。所謂SunBeltと言われるあったかかくて程よく人が分散した地域が人気の一方、ニューヨークやサンフランシスコの中心といったハイライズ（高層系）は人気が低下したそうな。
あくの：なんででしょう。
N的：人が多い所から郊外に行く流れでしょうね。ハイライズが不人気なのはEVが嫌だという声もあるとか。ちょっと郊外の5階建て程度の物件が人気あったそうな。ちなみにオフィスもハイライズは人気なかったっぽい。
とっく：EV気にする話ありますよね。日本人はそこまでではなかったけど、オフィスワークで人口過密になるものを避ける。
あくの：え、それってEV内が過密になるから、って事なんですか。
とっく：ハイライズはエレベータ待機時間も長いし、どうしても密接しますからね。
N的：あとはそもそも生活コストが激高ってのもあると思います。ニューヨークやサンフランシスコといった大都会は、これまで生活コストが高杉くんだったので、ちょうどいい機会だから都心部から脱出しよう、っていう感じだそうです。アメリカって日本よりも物価高いと言うけど、やっぱエリアによって違うので。皆さんご存じハワイはクソ高い。だから物価安くてでも比較的過ごしやすいエリアに人気が出てきた。
あくの：へー
とっく：アメリカの企業って日本と違って通勤や住宅手当など無いですし、そのぶん給料にオンする文化だから今までなんとかなってたけど。一方で、いま外資系経営陣は出社に戻したがってる。こういう記事もあります。