全宅ツイ不動産チンパンジー情報第84号

2022年8月8日 06:30

【特集】再販業者の脳みその中

峰不二夫（以下、峰）：今回はリフォーム再販業者編！ということで買取業者さんに集まってもらいましたー
区分密漁ちゃん（以下、密漁）：弱小アカウントなのに呼んでいただいて恐縮してます！よろしくお願いします！
中目黒のシゲ（以下、シゲ）：よろしくお願いします
峰：シゲさん最近仕上がってますよね。お金ください
密漁：お金ほしい。今、口座に6,000円しかないです
シゲ：6,000円ww　お肌は真っ黒ですが、お財布は真っ白です。頑張って運転資金借り増ししたら1日でなくなりました
峰：こんなメンバーでやっていきます。よろしくお願いします！

峰不二夫：なんにも考えずにリフォームの発注をしすぎて現金が底をつきそうで経理にめちゃくちゃ怒られています

区分密漁ちゃん：名前から物上げ屋さんと思われがちですが買取再販業です。実家はメガ系企業デベロッパーに土地を貸していますが、私は仲介の靴を舐めて生活しています。たまには安く買わせてほしいです。

中目黒のシゲ：中目黒のシゲです。アカウント名の通り、中目黒に事務所を構え、買取・売買仲介・管理を主にやっています。最近は資金繰りのために銀行さんとばっかり電話してます。がんばるから何も言わずお金貸してほしい

・リフォーム再販「売れる間取り、売れない間取り」

峰：では最初のテーマいきましょう。私達は、既存住宅を購入してリフォーム後に販売しているいわば「不動産業界のセドリ」みたいなことをして生計を立てているんですが、そもそもみんなどこまでリフォームしてます？　私は基本フルリフォームです
密漁：築年にもよりますが、間取り変えますね！　表層はほとんどやらないです
シゲ：リフォームに関しては物件の状態を見て決めています。でもほぼ築古しか買えないのでフルリノベが多いですね
峰：みんな破壊から入るタイプの再販屋さんだ。そもそも表層だけでいける物件、いま買えなくないですか？
密漁：買えないんですけど、表層前提で買ってく業者もまだまだいるからびっくりします
シゲ：状態がいいものは過去何件かありましたが、表層でも色々考えて新しい商材つかったりして差別化してる感じです
峰：そしたらまずは「間取りをいじったがために失敗した案件」を出し合ってワイワイしようと思いますｗみんな成功例より失敗談を聴きたいんじゃ！！
シゲ：他人の不幸いっぱい聞きたい！
峰：じゃあ私から。

【BEFORE】

峰：うちの委託マンが仕入れした物件なんですけどリフォーム前の間取りがこれ。ワンルームにどーんてお風呂
密漁：いきなりすごいの来るじゃん
シゲ：すごww
密漁：キッチン付きラブホですか？
峰：密漁ちゃん、ダメだよw　これはこれで刺さる人には刺さるんですけど、エリア的には部屋数あったほうが良いよねってことになりまして。これフルリフォームするなら、みんなはどんな間取りにします？プロの意見聞きたい
密漁：エリアどのへんなんですか？
峰：都心6区です
シゲ：これは瞬時に応えられない間取りw　でも、見た感じ1LDKですかね？？
密漁：これ難しいですねー

【AFTER】

峰：はい、２LDKにしました
シゲ：すげーー！！！
密漁：おお！
峰：「めちゃ生活しやすそう！」って思うじゃん？
シゲ：はい
峰：これがね、全然売れなかったの
密漁：なんで？
峰：っていうのもこのエリア、シゲさんが言うように1LDKの方が動いていたんですよね
密漁：なるほど。都心ということならどーんと広いLDKにバル側寝室の1LDKの方がよさそうな感じしますね
シゲ：ターゲット層だいじですよね
峰：この物件は52㎡だったと思うんですが、都心6区の50㎡台はファミリーなんて想定しないんですよね。思い切って1LDKにしておけばよかった
密漁：都心の52㎡ならたしかに1LDKがよさそう
峰：この間取りだと、洋室のドアを閉めると閉塞感が生まれてしまうんですよね。せめて、3枚開きの洋室1の扉を透明か半透明タイプにすればよかったんだろうけど、なぜか担当が重厚な感じにしてくれて（）
密漁：まじですかww
峰：普通クリアか半透明よねw

密漁：LDKと一体で洋室1を使う想定もできるので敢えて重厚にはしないｗ
シゲ：でもクリア半透明のスライドドアまあまあ高いんですよねー
峰：結果的に、気に入っていただいた方にお譲りすることができたんですが、予定の販売期間を10ヶ月ほど経過して融資もジャンプしたので、間取りとしてはもう少しいじれたのかな、と課題が残りました…

シゲ：では次、私の赤字物件いっていいですか
密漁：言い方w

【AFTER】