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全宅ツイ不動産チンパンジー情報 第51号

全宅ツイ


【特集】市場誕生から20年。REITはなぜ未だにゴミ箱と呼ばれるのか

デベ夫人（以下デべ）：今日はお集まりいただきありがとうございます！まずは、年末の出来事になりますが、印西さん、クソ物件オブザイヤー2020／REIT・ファンド賞の受賞おめでとうございました！！

印西：いえ、ほんとにありがとうございました。不動産の中でもニッチなREITネタで賞をもらえるとは全く思ってなかったので驚きました。少しでもREITの認知度が上がればブログ（http://yieldyield.com/blog）を続けてた甲斐もあります。

デベ：プレゼンターのやましろちゃんが「J-REITはゴミ箱～！」って叫んでた映像は衝撃でした。

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印西：「ゴミ箱～！」って叫んでる動画がTwitterで回ってきて「あれ？自分じゃないか？」と気付きました。某経済紙でもワーストディールオブザイヤーだったので、もうどこから見ても突っ込みどころしかなかったのでしょうね。
デベ：クソ物件オブザイヤーも年々参加者や視聴者が増えて、大きなイベントに成長しましたが、視覚的にわかりやすい受賞作品に比べて「三井不動産が日本ビルファンド（NBF）というREITに新宿三井ビルを売却した」というディールのどこがクソなの？というのがよくわかりませんでした。「のど自慢」の聖地だからクソなの？みたいなw

印西：確かに笑いどころの要素ゼロです。
リアル世界観（以下世界観）：見た目はすごく立派なビルですしね。
デベ：でも、クソなのは間違いない。では、何がどうクソなのか、なぜゴミ箱なのかREIT専門家の皆様に教えていただきたいと思い、僭越ながらご出演をお願いした次第です。あと、株と同様に投資先としてREITに興味ある人や、不動産志望の学生さんにもわかりやすくREITを解説していただけるとうれしいです！
アンニュイ：僕は夫人のことを就活控えるJDと思って取り組んでいますよ。
デベ：今度カラオケでniziu踊ります・・・w

印西：J-REITウォッチャー歴19年。Yield!Yield!というブログで細々とJ-REITネタを取り扱ってます。好きな銘柄はオリックス不動産投資法人と森ヒルズREIT、あまり好きなじゃない銘柄はNBFです。

リアル世界観：金主様からお預かりしたお金を右から左にREITに流して生計を立てています。最近気になるアノ子は平和不動産REIT。ちょっとイマイチな関係なのが森トラスト総合REIT。

アンニュイ：板橋競馬倶楽部顧問。競馬のない平日だけ渋々、不動産ファンドで投資家のお靴をペロペロしています。REIT運用会社で勤務経験あり。好きな銘柄は「いい意味で何もしない」を貫くスターツ・プロシード。インヴィンシブルのことは許さない（早く元気になって欲しい）。

デベ夫人：「REITはゴミ箱〜！」ならば、投げ入れるゴミ（オフィスや商業施設）を大量につくり出すことを生業としています。銘柄は持ってないけど好きなREIT物件は星のや富士。

① REITはギガ大家さん！


デベ：まず、REITって何？という話からいきましょうか。
アンニュイ：ゴミ箱なんでしょ。僕は少し拗ねてますよ。僕らだって一生懸命やってきたのに！よくわかってないギャルとおっさんがイチャイチャしながら、ゴミ箱呼ばわりしてきたのは許してない。
印西：ゴミ箱呼ばわりされて、喜んだ人もいますww
世界観：ギャルに怒られて喜ぶ人たちもいますし・・・
アンニュイ：どうせなら仲間に入れてくれ。ギャルと一緒に「REITはゴミ箱！」と叫びたい！
デベ：wwwwwwwwww
世界観：元々はReal Estate Investment Trust（不動産投資信託）の略ですけど、投資信託というと色々混乱するので法人税払わなくてもいいけど利益は全部配当しなきゃいけない不動産賃貸事業者みたいな感じですかね
印西：思いっきりかみ砕くと「超ギガ大家」です。
デベ：超ギガ大家！！大川さんだwww

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（引用：https://www.rakumachi.jp/news/column/231765）

世界観：さすがに大川さんみたいに物件見ずには買ってないですけどねw
アンニュイ：みんなからお金集めて、個人大家では手が出ないような巨大なビルやピカピカの高級マンションに投資をして、入ってきた賃料を配当としてもらう仕組み。しかも上場しているので、株と同じように誰でも簡単に売買できると説明していますね。僕は。
デベ：わかりやすい！！
印西：保有不動産100億円、借金50億円程度の規模だとREIT業界では零細どころか存在しないも同然。保有不動産1000億円くらいから何とか独り立ちできるライン、保有不動産1500億円くらいから1人前という規模感です。大きいところだと保有資産1兆円倶楽部と言われてます。世界トップクラスなら5兆円超えも。なので。大川さんくらいでやっと最下位争いできます。
デべ：大川さんでも仲間入りすることは可、と。
印西：そして最大の特徴は、REIT制度が国策ということです。税制優遇されるのも、日銀がJ-REITを買いまくっているのも、社会生活の基礎である不動産の安定が国の安定に直結するからです。アメリカや日本は、なし崩し的に「REIT制度導入すれば不動産価格が上昇するやろ！」って始まった感がありますが、ドイツなんかは学者がそこら辺の議論をきっちり整理しています。超ギガ大家として優遇する代わりに社会貢献することが求められますけどね。


印西：で、REITと大家の違いですが、法律上の要件を満たすことでREITと認められ、利益全部を投資家に支払うことで法人税の支払が不要となります。Twitterで色んな大家さんが税金払いたくないって言ってますが、REITはそもそも税金払う必要がありません。あ、固都税は払ってますよ。
デベ：で、残りは全部配当する、と。
印西：細かいルールはあるんですが利益はほぼ全部配当してます。そして、仰る通り、誰でも投資できる点は重要です。ちなみに大家って言うとアパートや賃貸マンションのイメージですが、REITはいろんな物件を保有してます。普通の賃貸マンションもあれば、オフィス、商業、物流と何でも。REITの賃貸マンションに住んで、REITのオフィスに勤務して、REITの商業施設で買い物してる人も普通にいると思います。

※認知度の高いREIT物件はこんなのがあります！

・イオンレイクタウン

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・六本木ヒルズ

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・羽田空港のJALの飛行機格納庫

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・HEP FIVE

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・キャナルシティ

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印西：人によってはREITと不動産会社はそんなに変わらないと言うかもしれませんが、たとえば、REITが分譲マンションの開発分譲とか、仲介とか、物件運営するのは法律で規制されているので、やっぱり不動産会社でなく大家さんなのかなと。

② 築46年で1,700億円もする新宿三井ビルは高過ぎ！

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デベ：保有資産1,500億円でようやく1人前と言われるREITの世界で、三井不動産から日本ビルファンド（以下NBF）に売却された1棟1,700億の新宿三井ビル。これってめっちゃ高いですよね？
印西：色んな意味でびっくりしました。
世界観：高いです！リリース見た時、変な笑いしてしまいました。
アンニュイ：そう、REITの投資家サイドのシンプルな反応を聞きたいですね。
印西：デベを名乗る方から「高いですよね？」と聞かれるのプレッシャーはんぱないんですが、長期保有を前提とするREITにとって高いかどうかってのは価格面とスペックで総合的に判断する必要があって、まず物件サイドから見ると築46年。REITって最終の投資家として不動産を持ち切ることが多いのに、買った時点で築46年！14年保有したら築60年になります。築60年の高層オフィスって大丈夫なの？我々だってサラリーマンとして説明義務があるのにそんなの説明できないです。
世界観：REITで、ここまで築古ってのはあまり見ないですね。ポートフォリオの築年数が最も古い大江戸温泉REITでも40年行ってない。
デベ：築46年は古い古いと連呼されると、JDちゅらいんですけどwww
アンニュイ：夫人、適切なCAPEXが施されていれば大丈夫です。
印西：そこです、アンニュイさんw　でも、天下の三井不動産と言えども、我々には築46年に適切なCAPEXが施されているか判断できない。
アンニュイ：REITって「新築物件を購入したので、ポートフォリオ（保有不動産）の平均築年数が何年に下がりー」とかアピールするが普通なのに、今回の取得はそれをガン無視して平均築年数ぶち上げてきたのがすごいと思いました。
デベ：なるほど、やっぱり若いモノの方が受けいいのはJDと同じですね。
世界観：特に物流系だと「○○年若返りました！」とかアピールしますね。
デベ：あやしい通販の薬や化粧品の広告みたいですねwww
アンニュイ：そう、普通は若返りをアピールするんですよ。
デベ：ようは関係者から見るとNBFが三井不動産に、きちんとCAPEXがかかってるかもよくわかんないババアを高値で押し付けられたクソディール、ということですね（書いていてつらくなってきました・・・
印西：なんで若返りが大事なのかって言うと、夫人の方がお詳しいでしょうけど、不動産って築古の方が修繕やらお金かかるじゃないですか。
デベ：間違いありません。自分の身をもってしてもそう思いますwww
世界観：（印西先生地雷踏んだ？
デベ：（大丈夫です、JDなんでwww
世界観：REITによっては「築年数古くなってきてコストかさむから売ります」っていう銘柄もあるんです。なので、このディールは完全に流れから逆行しますね。
印西：で、さっきのREITの定義で利益は全部分配するって言った通り、REITは手元資金がそこまで豊富じゃないんですね
デベ：あ、確かに全部配当しちゃってますね。
印西：なのでポートフォリオの築年を維持、若返りさせないとドンドン利益水準が下がっていって、手元資金も減っていってしまう。
デベ：CAPEX投資にお金がかかりますもんね、若くてピチピチした元気なビルがREIT向きというのはよくわかりました！
アンニュイ：配当がPLベースなので、減価償却分のキャッシュは残ります。なので、この減価償却で残る範囲内でCAPEXをやっていきます。
印西：減価償却と手元資金の話を出すと、阪急・阪神REITという銘柄あるんですけど、今年か来年あたり、高額工事が続いてお金が持ち出しになります。減価償却費以上に投資が必要になる。
デベ：よーかんセンセーが大江戸温泉と一緒に持ってる銘柄だ！
アンニュイ：よーかんセンセー渋いなー！
印西：wwww
デベ：てか、REIT銘柄はその2つしかお持ちでないらしいので、センセーは熟女好みなんだと思いますw
印西：阪急は関西の名門企業ですよ！！
世界観：大江戸と阪急阪神ww 阪急はいいとこのお嬢ちゃんです！
アンニュイ：すごい銘柄選定www
印西：ピカピカですよね、リアル世界観さん！
世界観：・・・ピ、ピカピカです！
デベ：みんなフォローがうまくなってる！ww
印西：阪急・阪神REITみたいなこともあるのでポートフォリオは若返らせて当然というのがREITの物件取得のあるべき姿と投資家は思ってる節がありますね。
デベ：なるほど、ひじょうにわかりやすいです。
アンニュイ：ちなみに価格の話戻りますが、1700億円でも三井不動産の簿価割れでしたよね？
印西：簿価割れですね。250億円くらい売却損でてたはず。
デベ：46年ものでも2000億近い簿価だったんですねー。簿価を割ってでも売却した理由については後ほど詳しくお聞きしたいと思います。

③ キャップレート3.3％は低っ！

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