札幌で家を売る⑥　媒介契約は3通り

【2】契約によっては手数料がまるまる節約できることも

一昨日、不動産媒介契約には

1）専属専任媒介契約
2）専任媒介契約
3）一般媒介契約

の3種類があると書きました。概要は以下の通りです。

1）不動産屋さんにすべて委ねる「専属専任媒介契約」

「今回の売買は、必ずお宅を通す（仲介手数料を払う）からよろしくね」というもの。売り出し後、仮にお隣さんが直接「買いたい」と言ってきても、個人間で取り引きできません。業者にとっては確実に収入が見込めるので、営業活動に力が入ります。

売り出される不動産は、契約後、5日以内に不動産流通機構レインズに登録されます。これにより、全国の不動産業者間で売りに出た情報を共有することに。共有前に買い手を見つけられれば、仲介手数料は売り手と買い手双方から得られるし、宣伝費用ゼロということで、その数日はホットな時間になるらしいです。

契約期間は3か月。その間、週に1度のペースで、どのような営業活動をしたか、問い合わせや見学はあったかなどの報告を売主にすることになっています。3か月で売買が成立しなかった時は、改めて契約しなおします。

2）自己取引も可能な「専任媒介契約」

「多分お宅に頼むけど、もしかして相手が自分で見つかったら、その時はごめんね」という契約。仲介業者を挟まなければ、手数料はまるまる節約できます。不動産を売りに出してから、世間話しているうちに知人づてに買い手が現れる、ということは稀にあるそうです。自分でも並行して探したい人向けの形態です。

契約後、7日以内にレインズに登録します。契約期間は専属専任媒介契約と同じ3か月ですが、業務報告の義務は2週間に1度と、少し緩くなります。業者としては、広告を出したり報告書を作成したりしても、仲介に結び付かないかもしれないリスクを抱えていることになります。宣伝費用などの扱いについては、あらかじめ確かめておく必要があります。

3）いろいろな可能性を残しておきたいときは「一般媒介契約」

「もしかしたらお宅に頼むかもしれないから、その時はよろしく」という最も流動性の高い形態。売主はほかの業者と同時に契約することもできますし、自分で買い手を見つけても構いません。契約期間にも縛りはなく、業者からは業務報告の義務もありません。レインズへの登録も任意です。

売り手としては、複数社が宣伝してくれて効果的と思いがちですが、どこが仲介してもいいということは、どこも本腰が入らないことにも繋がります。売買を急がず、いろいろな可能性を残しておきたい場合に適している方法といえるでしょう。

私たちは、売主側にとって一番自由度の低い「専属専任媒介契約」を選びました。知人に買い手が見つかる可能性はほとんどないし、C社の「ウデ」に任せたような感じです。