売却益をさらに保険運用で!?住宅ローン減税と譲渡所得税の違いは何？

住宅ローン減税と不動産売却時の税金（譲渡所得税）は、それぞれ異なるタイミングや状況での節税効果をもたらします。以下はそれぞれの特徴と、どちらが得になるかについてのまとめです。

1. 住宅ローン減税

住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）は、住宅購入時に借り入れた住宅ローンの金額に応じて、毎年の所得税が控除される制度です。

• 適用条件:

  • 住宅ローンの返済期間が10年以上

  • 自己居住用の住宅

  • 新築、中古、リフォームも対象（一定の要件あり）

• 控除額:

  • 毎年、住宅ローン残高の1％が最大10年間にわたって所得税から控除

  • 控除額の上限は年ごとに設定されており、新築・中古や省エネ住宅かどうかで異なる

• メリット:

  • 所得税や住民税の軽減効果が大きく、所得税が低い場合は住民税からも一部控除可能

  • 返済額が大きい初期段階で節税効果が大きい

• デメリット:

  • 借り入れ残高が減るにつれ控除額も減少

  • 借り入れ額や返済状況によっては減税の恩恵が少なくなることも

2. 不動産売却時の税金（譲渡所得税）

不動産を売却する際にかかる譲渡所得税は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた利益（譲渡所得）に対して課されます。

• 税金の種類:

  • 短期譲渡所得（所有期間が5年以下）: 税率約39.63%（所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%）

  • 長期譲渡所得（所有期間が5年以上）: 税率約20.315%（所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%）

• 特別控除:

  • 居住用財産の特別控除: 自宅を売却した場合、3,000万円の特別控除が利用可能（特定の条件を満たす場合）

  • 軽減税率の適用: 所有期間が10年以上の場合、税率がさらに軽減される

• メリット:

  • 3,000万円の特別控除により、税金が大幅に軽減される

  • 売却益が大きい場合でも、軽減税率の恩恵が大きい

• デメリット:

  • 短期保有の場合、税率が高くなる

  • 取得費が不明な場合、利益が大きく見積もられ、税金が増加する可能性がある

3. どちらが得か？

ケースバイケースというのが結論になりますが、売却益が3000万を下回る場合、以下の様になります。

• 住宅ローン減税は、長期的な住宅ローンの返済に対して毎年の税金を軽減するため、手元に資金を残しやすい一方、効果が徐々に薄れていきます。

• **不動産売却時の税金（譲渡所得税）**は、売却時に一度の支払いとなりますが、居住用財産の特別控除が使える場合は、非常に有利になることがあります。

得になる条件の比較:

• 住宅ローン減税が有利な場合:

  • 長期間にわたって住む予定で、住宅ローンの額が大きく、所得税が高い場合

  • 毎年の節税を通じて家計に負担をかけたくない場合

• 不動産売却時の税金軽減が有利な場合:

  • 長期保有の不動産を売却し、特別控除や軽減税率が適用できる場合

  • 特に3,000万円特別控除が使える場合、譲渡所得税がほぼゼロになることもある

まとめ

住宅ローン減税は、ローン返済中の所得税を毎年軽減する制度で、長期的な住居維持を前提に考えると有利です。一方、売却時の譲渡所得税は、売却のタイミングで一度に税金が発生しますが、特別控除や軽減税率を使えるならば、売却益に対する税金が大きく軽減されます。

したがって、どちらが「得」かは個々の状況や売却時期によります。特に、不動産売却時に3,000万円特別控除が適用できる場合は、更にNISAだけではなく、変額保険などの運用性の高い商品で更に、大きな節税効果と資産増加の見込みがあります。