住宅ローン繰上げ返済まとめ　メンテナンスしながら自分らしく返済しよう

こんにちは、くみょんです。
今日は住宅ローンの繰上げ返済についてまとめてみます。

期間短縮型と返済額軽減型

繰上げ返済とは、毎月返済している金額以外の資金を使ってローンの残高を減らすことです。
毎月の返済は利息と元金に充てられますが、繰り上げ返済した資金はすべて元金に充当されます。それにより、もともと支払う予定だった利息を支払わなくてすむ仕組みです。
繰り上げ返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。

期間短縮型の方が利息軽減効果は大きい

繰り上げ返済の利息軽減効果が大きいのは「期間短縮型」です。
例えば、3,000万円を金利1.0%、35年で借入れ、5年後に100万円を繰り上げ返済した場合でその効果を比較してみましょう。

＊期間短縮型　　利息軽減効果　約36万円
　　　　　　　　短縮された期間　1年4か月
＊返済額軽減型　利息軽減効果　約17万円
　　　　　　　　軽減額　　　　月々3,134円

返済額軽減型は、かなりまとまった金額を投入しないと返済額軽減の効果が薄い傾向があります。60歳、65歳以降の返済負担を減らすためにも、「期間短縮型」をお勧めします。

繰上げ返済の条件を必ずチェック（手数料、頻度）

数年前までは、住宅ローンの繰上げ返済に１～3万円程度の手数料がかかることがよくありました。

最近は、ネット上で手続きをすれば「繰り上げ返済手数料が無料」という金融機関が多くなりましたが、地方銀行などではまだ手数料を取る場合もあるようです。銀行選びの際には繰り上げ返済の条件も必ずチェックするようにしてください。手数料に加えて私が気になるのは、「いくらから返済が可能か」と「月に何回可能か」の２点です。

例えば、フラット35の場合、「住・MY・Note」というインターネットサービスを利用すると手数料は無料ですが、「繰り上げ返済金額10万円以上」という縛りがあり、またモーゲージバンクを利用している場合月に１回通常の返済日にしか行うことができません。

それに対して、auじぶん銀行などのネット系銀行では、「１円から、何度でも、月々返済とは別に可能（もちろん手数料無料）」となっています。

繰り上げ返済は早い時期に行うほうがお得

繰り上げ返済は早い時期に行うほうがお得です。また、「まとまった資金ができてから」ではなく、１万円でも２万円でもちょこちょこと返済していくのが利息を少なくするポイントです。

繰り上げ返済はその軽減効果が数字となってはっきり目に見えるので、なんだか気持ちがよくなる人もいるかと思います。（私もその一人・・・）
ただ、むやみに繰り上げ返済をしないほうが良い場合もあります。

住宅ローンはメンテナンスしよう

「繰り上げ返済貧乏」なんて言葉もあるくらい、少しお金がたまるとすぐに繰り上げ返済をしてしまい貯蓄が増えない人がいますが、これは本末転倒です。繰り上げ返済は老後資金や、目的がある資金を確保したうえで、余裕資金から行うようにしましょう。

今は低金利ですから、住宅ローンには手をつけずに貯蓄を増やしたり、投資に回したり、というのも良いと思います。

ただ、それもその人の状況次第。結局は、今の年齢や今後の資金計画、その人の価値観によります。住宅ローンは組んだままにせず時々はメンテナンスをしていくべきだと思います。

ちなみに私も住宅ローンを組んでいますが、元来が心配性な性格のため余裕資金ができると、半分は投資、半分は繰り上げ返済に回しています。心の平穏が保たれるのでお勧めの方法です（笑）

いずれにしても、「自分の残高は今いくらなのか」「完済時は何歳なのか」「このまま返し続けることに懸念はないか」など１年に1回くらいは立ち止まって、繰り上げ返済や返済方法変更（ボーナス払いをやめる、月々の返済額を増額する等）を検討していくとよいでしょう。