こぶたれんくん

「戸建てくん」というオンラインサロンで不動産投資の勉強をしています📖✒️ その記録として... 新築ワンルームマンション投資など、 よくある失敗はしないよう勉強を重ねて、堅実な投資を心掛けます🏠

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管理が得意な会社と客付けが得意な会社

不動産投資において切っても切れない関係にあるのが 管理会社ですが、管理会社の二大業務は管理と客付けです。 実際その二つの業務は相反するため両方ともが得意な会社は少ないです。 不動産投資で成功を収めるにはどちらが得意な会社を選べばよいのでしょうか？ 今回の記事を読んで参考にして頂けたらと思います。 まず、 管理が得意な会社は、フットワークが軽くサービス精神が旺盛です。 例えば、入居者からのクレームにすぐに駆けつけて対応してくれたり、アパートに立ち寄ったらゴミを拾って

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    • 融資のポイント

      不動産投資において融資が出るかどうかはとても大きな要素です。 融資が出るかどうかのポイントがいくつかあり、それは 「支店」「担当」「タイミング」 です。こ の三拍子がそろったら融資は出ますが、逆に例え購入予定の物件がよくてもこの三拍子がそろっていないために融資が出ないということも考えられます。 まず「支店」についてです！ 銀行や信金は当然ながらたくさんの支店があり、それぞれの支店で予算枠や目標額があります。 同じ銀行でも目標額を達成している支店もあれば、達成してお

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      • 物件が先か？銀行が先か？

        不動産投資をするに当たって 物件を探すのが先か、融資を組んでくれる金融機関を探すのが先か 迷うときがあると思います。 結論から言うと、 物件が先 です。 融資の可能性や最大額は「購入予定の物件の担保価値」で決まります。 そのため、物件も決めていないのに銀行に行ってどのくらい融資が下りるかを聞いても、はっきりとした金額は提示できません。 初心者が銀行に出向くときは「物件の情報」と「自分自身の情報」を持参するようにしましょう。 「物件の情報」は不動産業者からもらえるマ

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        • 金融機関を探すステップ

          不動産投資で物件を探すときに3つのステップで取り組みましょう！ ステップ1が 「エリアを選定する」 です。金融機関には基本的に融資可能エリア（基本的に住宅の住所とその物件の住所がエリア内に入っている）があります。 仮に他県にある距離が離れている物件の融資を地銀にお願いしても、エリア外となるので融資してもらえません。その場合は、その他県の物件まで対応している地銀や信金を探して依頼をしましょう。 ステップ2が 「制約条件を把握する」 です。各金融機関は融資審査におい

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          金融機関の種類と特徴

          不動産投資をするに当たって避けられないのは融資を組むことです。 融資を組んでくれる金融機関は 都銀（都市銀行）、地銀（地方銀行）、信金・信組（信用金庫・信用組合）、ノンバンク の4種類あります。 都銀は日本全国に支店があり、融資範囲も全国と広範囲です。その反面、融資審査が厳しいという特徴があります。 年収や預貯金がそれなりにないと中々できないため、平均的なサラリーマンには融資を組むのは難しいです。 地銀は都銀に比べると融資のハードルは下がります。融資エリアはその圏内

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          現地調査は最低2回！

          不動産投資で物件を買うときに必ずするのが 現地調査です。 これは大きく分けて「買付け前」と「買付け後」の最低でも2回行くようにしましょう。 買い付け前にいくのは、ライバルを出し抜いていち早く物件の買い付けを入れる判断を行うためです。 よい物件ほど一瞬で無くなっていきます。大切なのは掲載された瞬間にある程度数字が合っていたら、速攻で見に行って大きな問題が無ければ、速攻で買い付けを入れることです。 これは素早さを最優先するため、確認するのは最低限の外観のみで大丈夫です！

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          不動産投資家に必要な「3つの目」

          不動産投資をするのは事業をするということ、 すなわち 経営者になる ということです。そのため事業を俯瞰して見て、定性的・定量的に判断できないといけません。 不動産投資に求められる定量的な3つの視点は ①銀行の目 ②税務署の目 ③お財布の目 になります。これらを簡単に説明していこうと思います。 ①銀行の目 これは購入しようとする物件の資産価値を計算して、銀行がどう評価していくらまで融資してくれるかを把握するための視点です。 投資家は自分自身で正しい「銀行の目」を持

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          「勘定合って銭足らず」

          不動産業界で昔からある言葉に 『勘定合って、銭足らず』 というものがあります。 今回は、この言葉の意味と不動産投資をするに当たってこの考え方の大切さを 説明できたらと思います。 「勘定合って、銭足らず」とは 会計上では収支の計算が合って儲かっているけれど、手元の現金を数えてみるとお金が足りない状態のことを言います。 これは「勘定」と「銭」の違いを理解する必要があります。 ます、「勘定」とは帳簿（会計）上の儲け･利益のことを指します。 一方「銭」とは実際のお金

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          良い物件を見つけるには定性チェックをしよう！

          投資用の優良物件を見つける方法の一つに 定性チェック があります。これは数値では表すことができない性質のことをいい、 具体的にはマイソクから見た物件の見た目や立地、 道路の状況や間取り、築年数などを把握します。 築年数が古すぎる場合、 銀行の融資が付かないというデメリットがあるため、 利回りや土地値を加味しながら検討対象かどうかを確認することが大切です。 また、物件の外観はグーグルストリートビューで確認することも大切です。 その際にいつ撮られたのかの時期をチェックし

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          土地値のチェックをする

          良い物件を見つけるための重要な要素の一つが 土地値をチェックする ことです。この土地値とは名前の通り土地の価値をチェックするのですが これによって資産性のチェックをすることが出来ます。 不動産においてこの土地値は「相続税路線価」を元に 「積算価格」と「実勢価格」を計算してその土地の資産性のチェックを行います。 多くの銀行がこの「相続税路線価」を元にした資産性のチェックで融資を決定するかどうかを判断するため、 融資戦略を組む際にも非常に大切な要素になります。 具体的

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          1000:30:3:1の法則

          不動産投資において 1000:30:3:1 の法則があります。これは1,000件の物件情報を見て、30件の現地調査を行い、3件の買い付けを入れると1件買えることを意味しています。 初心者はまず1000枚のマイソク（物件情報）を見る必要があります。新着物件はサイトによりますが、1日でおよそ150～200件出てきます。 不動産投資家は年間4万件以上出てくる物件の中から投資用の優良物件を見つけていく必要があります。 そのため最低1000枚のマイソクを見ることで、悪い物件を

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          不動産投資の金額別の戦略

          不動産投資は自分の資金で戦略が変わってきますが、 大きく3つに分けられると思います。それは、 ①小規模な戸建て、アパート②中規模な木造アパート③大規模マンション になります。それぞれのメリットとデメリットを再認識して、初心者がやるべき投資を明確にしておきましょう！ ①小規模な戸建て、アパートはなんと言っても、 手を出しやすい価格帯です。土地値のことが多く、そのため資産価値としてのバランスもいいのが魅力です。 しかし、労力の割にキャッシュフローが少なかったり、ほとんど

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          ハザードマップを確認しよう

          不動産投資において立地は成功するための重要な要素になってきますが 人口の推移を見て立地を選ぶことも大切ですが、 それと同時に、洪水や土砂災害への対策はどうなのかをハザードマップで確認しておく必要があります。 実際に使うのは 重ねるハザードマップ です。こちらを使うことで簡単に災害時の想定される被害が把握できます。 住所を入力して検索を掛けて、土砂や洪水、高潮、津波をチェックすることで確認することができます。 これはなぜ確認しないといけないかというと 1．自分の資産

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          不動産投資をするのは何のため？

          不動産投資は株やFXと違ってコツコツと堅実に努力できれば、ほとんどの人が成功できる再現性の高い投資です。 特に、受験勉強や仕事で勤勉な日本人は成功しやすいと思います。 でも裏を返せばコツコツ努力しないと成功できません。 不動産投資は 知識を付ける→物件を探す→内見に行く→CFのシミュレーション→物件を探す→内見に行く→CFのシミュレーション ひたすらこの繰り返しです。そのため中々買えない時期が続くともういいやとなって、利回りの合わない物件を買ったり諦めてしまったりと

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          不動産投資の出口戦略

          不動産投資の「出口」とは、物件を最終的にどうするのかという意味です。 基本的に出口で売却をして 保有期間中の家賃収入と売却益の合計が購入金額を上回っていれば投資として成功です。 物件の売却は一般的に １オーナーチェンジで売却 ２実需に売却 の２パターンが考えられます。１のオーナーチェンジの場合は表面利回り10-15%で出すことが大切です。 もし自分がオーナーチェンジ物件の購入を考えているとすると、利回り８％の物件って買いたいですか？ 買いたくないですよね….なの

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          不動産投資初心者が陥る新築ワンルームマンション投資

          不動産投資初心者の失敗パターンの王道が 新築ワンルームマンション投資 です。これの投資は本当にあなたの人生を終わらせる可能性があるため、絶対に手を出さないようにしましょう。 例えば、 購入価格　1980万 年間家賃　120万 銀行への返済　85万 キャッシュフロー　35万 実質利回り　1.8% の新築ワンルームマンション投資を勧められたとします。 営業の方は 「銀行に預けていても利息は良くて0.1%だからその18倍」 「月々3万円の不労所得を得ながら返済が終わると自

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