リビオタワー品川の周辺情報（7.港南エリアの中古マンション、資産価値）
１．流動性の高い物件
港南の中古マンション相場について論じるにあたり、まず、対象となる物件をあきらかにしたい。
スーモやアットホームで叩いてみると、以下のマンションについては売り出しがあった。
・ワールドシティタワーズ
・シティタワー品川
・パークタワー品川
・コスモポリス品川
・ラクシア品川 ※好条件部屋のみ
・ブランファーレ ※好条件部屋のみ
・ベイクレストタワー
これらの物件についてはコンスタントに売り出しがあるため、価格も安定している。
割安物件もないかわりに、高値チャレンジは少ない。
一方で、以下については売り出しがなかった。タワーフェイスは売り出しはあったが、間取り的に狭い部屋ばかりで比較に適さないので除外した。
・フェイバリッチタワ―
・パークホームズ品川
・品川タワーフェイス
売り出しが少ないので、価格はケースバイケースで大きく変わる。すごいチャレンジ価格になることもあるし、謎の割安価格の時もある。
２．流動性の高い物件の価格水準
流動性が高い物件について、売り出し価格の坪単価の水準が高い順にならべるとだいたいこんな感じだ。
2024年7月時点、好条件部屋は除いた、60平米～90平米くらいのイメージである。
平均坪625万円
・ワールドシティタワーズ
平均坪600万円
・パークタワー品川
平均坪525万円
・コスモポリス品川
平均坪500万円
・ベイクレストタワー
平均坪425万円
・シティタワー品川
３．流動性の高い物件の坪単価の序列
価格はコロコロ変わるし、方角やフロアによっても様々なのだが、物件間の中古マンションの坪単価の序列は変わることが少なく、以下のとおりになっている。
WCT＞パークタワー品川＞コスモポリス品川＞ベイクレストタワー＞シティタワー品川
以前は、パークタワー品川よりも立地の勝るコスモポリス品川の方が高単価だったが、リビオタワー効果でパークタワーの強気な売り出しが増えている。
パークタワーは買取再販やリノベ部屋が多いこともあり、売り出し単価が高くなった。今後もその傾向が続くだろう。
パークタワーは運河方向が抜けているが、コスモポリス品川は周辺開発で囲まれ感が増したので安い部屋が増えた。また、2LDK部屋が多く単価でみると安いこともある。
今後も相場は変わっていくだろうが、物件の平均坪単価の序列は変わらないと思われる。
４．流動性の高い物件の坪単価の関係性
流動性の高い物件について、坪単価の関係性についても触れていきたい。概ね以下のとおりになっている。価格が安定しているコスモポリス品川を基準としてみた。
119％ ワールドシティタワーズ
114％ パークタワー品川
100％ コスモポリス品川（＝基準）
95％ ベイクレストタワー
81％ シティタワー品川
各物件の具体的な数字は参考程度だが、コスモポリス品川を基準として上下20％程度の範囲内に収まる感じのイメージである。
ワールドシティタワーズは間取りが多様で価格もばらつきがあるが、北向きや東向きの良い売り出しが多かったことから高かったので、規模感や眺望のプレミアムが乗っている感じだ。
ベイクレストタワーは立地が少し劣るディスカウントがある。
シティタワー品川は定期借地権によるディスカウントがある。
基準となる価格は随時変わっていくが、物件の平均坪単価の関係性（倍率）は大きく変わらないものと想定される。
5．リビオタワー品川の予想価格との関係性
リビオタワー品川の価格は諸説あるが、坪700万円くらいじゃないかという説が有力。（販売延期発表前）
これと周辺中古を比較してみると、以下のようになる。
リビオタワー 100％（基準）
WCT 90%
パークタワー 85%
コスモポリス品川 75%
ベイクレスト 70%
シティタワー品川 60％
コスモポリス品川は2005年築なので、約20年で約25％ディスカウントということになる。この数字はまぁまぁ妥当な数字である。他の地域で、新築タワマンと周辺中古の単価の違いのデータを見比べてみて欲しい。
今後、あり得る動きとしては、リビオタワーが坪800万円などに値上げ（というか価格設定）され、在庫の少ない周辺物件が物色される中でコスモポリスのディスカウント率は維持され、値上がりするというもの。いわゆる新築物件が相場を引き上げる動きとして、他の地域でよく見られる動きである。
当てはめてシミュレーションしてみると、例えばこんな感じ。
リビオタワー 100％（坪800万円）基準
WCT 90％（坪625万円→坪720万円）
パークタワー 85％（坪600万円→坪680万円）
コスモポリス 75％（坪525万円→坪600万円）
ベイクレスト 70％（坪500万円→坪560万円）
シティタワー品川 60％（坪425万円→坪480万円）
リビオタワーが高すぎる価格で出てきて、在庫の少ない中古に需要が向かう中で、新築対比の減価率は維持されるというのは起こりうるのではないだろうか。
中古物件との単価差が大き過ぎれば、中古が買われる。中古の在庫は少ないので価格は上がる（ディスカウント率は維持される）。
専有面積や規模や立地（駅徒歩のみならず、スーパーやバス停や学校へのアクセス）は既存マンションの方が優れているので、広さ、抜け感、アクセス、安い価格を求めて周辺を買う人も多いだろう。
他の地域を見るに、新築タワマン供給による周辺物件価格の引き上げ効果はこんなに緩やかなものではないかもしれないが、今の売り出し情報から想像してみた。
以上、価格予想は当たらないものなのでエンタメとして読んでいただければ。
※計算ミスってたので修正しました