下手なアパートを建てるより、まず仕分けをしておきましょう
５０歳過ぎのご相談者。
「学費が厳しいので、長男には高校卒業後就職してもらったんですよ。」
相続対策を必要とする資産家の方のお言葉とは思えません。
確かに、不動産をたくさん持っていて、豪邸を構えていても、キャッシュフローは案外少ない、という資産家の方も、結構いらっしゃいます。
よく有るのが、アパートメーカーさんの営業攻勢や情に流されて、建てるべきでは無い場所にアパートを建てていること。
でも、地主さんの所有している土地が、たまたまアパートを建てるのに適していた、なんてラッキーなことは、ほとんどありません。
アパート立地としては厳しいところに、建築費用の割高なアパートを建ててしまうと、なかなか収益はあがらないだけでなく、折角の土地の価値を棄損してしまいます。
というのも、折角住宅用地として高く売れる宅地を、わざわざなアパートの敷地にしてしまうと、土地の価格は落ちてしまうのです。
そんなパターンかな、と思って確定申告書を見せて頂こうとすると、
「不動産収入は無いので、確定申告は行っていません」
駐車場収入さえ無いというのは驚きです。
「不動産で何かすると、大損して大変なことになる。」
そうご両親が思い込んでいらっしゃるようです。
そんな訳で、全く不動産収入が無いのです。
サラリーマンとしての収入は６００万円。
土地をたくさん所有しているので、年間の固定資産税は２００万円以上。
不動産所有のコストだけ支払って、そこからの収益は全くないのです。
この収入で、大きなお屋敷の維持と、父母、妻子を養っていくのは大変です。
それに対して、相続税は約１億円。
資産規模と収入との釣りあいが全く取れていません。
聞くと、前回の相続の際には土地を半分売却したとのこと。
このまま相続が発生すると、更に土地は半分になってしまうでしょう。
収入アップと、相続税の圧縮とを両方行う必要があります。
幸い、今まで何もやっていなかったことと、まだ時間的な余裕はありそうなので、じっくり対策を行うことができます。
下手なアパートを建てている場合よりは、やりやすい状態です。
まずは、土地の利用方法を「自己使用する土地」、「活用する土地」、「売却する土地」、に仕分けするところから始めることになりました。
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