ホームズくんと話す！物件鮮度No.1獲得！！LIFULL HOME’Sの強みとは！
前回はコチラ！
■はじめに
～2024年8月下旬某所～
ホームズくん：
今日もXで呟く良い情報はあるかな～っ！
むむっ！？こ、これって～～っ！！！
～株式会社LIFULL～
ホームズくん：
情報審査の人たち～っ！これどういうこと～っ！！
情報審査：
ふふふ、気付いてしまいましたか・・・！
そうです！実は私たちLIFULL HOME’Sは賃貸の掲載物件において「物件鮮度No.1」の不動産ポータルサイトになったんです！！！
ホームズくん：
ぶ、物件鮮度ナンバ～ワン～～～～～っ！！！？？？
■物件鮮度ってなに？？
ホームズくん：
と驚いてみたけど、noteを読むみんなは「物件鮮度ってなに？」と思っているよねっ！
「物件鮮度」ってなんのことか、あらためて教えてもらっていいかなっ？
情報審査：
はい！ホームズくんが見つけたニュースの通り、物件鮮度とは以下のように説明されています！
【物件鮮度とは？】
不動産ポータルサイトに掲載されている賃貸物件は常に募集状況が変化しており、契約となった時点とサイト上での広告掲載が終了する時点でタイムラグが生じる場合があります。
このため、不動産ポータルサイト上に掲載されている賃貸物件すべてが、契約に至っておらず、実際に募集中であるとは限りません。
そこで、不動産ポータルサイト上に掲載されている賃貸物件数のうち、
契約に至っておらず実際に募集中である物件数の占める割合が高い状態を「物件鮮度が高い」と表現しています。
ホームズくん：
おうちに住む人が決まったあとも、そのおうちの広告が無くなるまで、時間がかかるってことだねっ！
情報審査：
これは長年の不動産業界の課題でもあり、かつ、意図的ではないが発生しうる業務の構造によるものです。
募集は終了しているのに掲載が続いてしまう広告は「存在するけど取引ができない物件＝おとり物件」となってしまいますからね。
ホームズくん：
この図だとわかりやすいねっ！！
情報審査：
つまり、言い換えると「不動産ポータルサイト上に掲載されている賃貸物件すべてが、必ずしも募集中であるとは限らない」という状況が、不動産ポータルサイトでのお部屋探しには発生しうる、ということになります。
ホームズくん：
つまり、、タイムラグで載りつづけている広告が少なければ、「最新の状態」で載っている広告の割合が大きいってことだから、掲載しているおうち情報の「鮮度が高い」ってことになるんだねっ！
情報審査：
そういうことです！！
今回、LIFULL HOME’Sを含む「賃貸掲載物件数が上位の5サイト」が掲載している物件に対して、調査会社が「実際に募集中の物件なのか？」を電話調査（※）しました！
その結果、LIFULL HOME’Sは「各サイトの募集中の物件が占める割合（物件鮮度）」が最も高い不動産ポータルサイトであることが分かりました
※調査方法：電話／調査期間：2024年6月20日～6月24日
調査概要：物件鮮度調査
調査実施：株式会社プラグ／比較対象企業：不動産ポータルサイト５サイト
ホームズくん：
すご～～いっ！！賃貸のおうちって学生さんからおじいちゃんおばあちゃんまで探すし、引越しをする人も機会も一番多いもんねっ！
他のポータルサイトと比べても、ライフルホームズが物件鮮度No.1だって分かったんだねっ！
■LIFULL HOME’Sって他のポータルサイトとなにが違うの？
ホームズくん：
じゃあ今度は、物件鮮度No.1を取れた秘訣はなんなのか、もういちどみんなに紹介してあげようよっ！
情報審査：
はい！ホームズくんとは既に何度か一緒に話したこともある内容ではありますが、
改めて私達が取り組むLIFULL HOME’Sの強みを紹介していきましょう！
ホームズくん：
うんうんっ！！ボクはたくさん勉強したから知ってるコトばっかりかも～っ！！
情報審査：
まずは、LIFULL HOME’Sが特許も獲得している「不動産管理会社とのデータ連携」についてです！
ホームズくん：
今までもたくさんニュースになってた仕組みだねっ！
1.不動産管理会社とのデータ連携
情報審査：
通常、不動産仲介会社は自社が広告掲載している物件が募集中かどうかを定期的に不動産管理会社に連絡を取って確認しています。仲介会社の中には数十件～数千件の広告を取り扱っている会社も多いため、全ての物件の募集状況をリアルタイムで確認することは非常に困難です。
ホームズくん：
うんうんっ！だからこそ、募集終了になった広告を消すまでにタイムラグが発生しちゃうんだよねっ
情報審査：
はい！そこで「不動産管理会社とのデータ連携」では、この図のように仲介会社を介さず、直接管理会社から「募集が終了した物件のデータ」をもらうことで、タイムラグを無くしLIFULL HOME’Sが物件を掲載終了することができる施策となっています。
ホームズくん：
募集終了の広告が消えるのが早いだけじゃなくて、仲介会社さんの手間も少なくなるんだったっけっ？
情報審査：
そうですね！仲介会社の多くはまだ物件の募集状況の確認を、FAXやメール、電話といったアナログな手法を用いていますので、そういった「人的コスト」も少なくすることができます！
ホームズくん：
どんな管理会社さんと連携しているのっ？
情報審査：
業界最大手の大東建託パートナーズ株式会社など、多数の管理会社と連携中です！
▼連携管理会社・協力会社一覧（敬称略・順不同）
・株式会社アミックス ・三菱地所ハウスネット株式会社
・大東建託パートナーズ株式会社 ・ハッピーハウス株式会社
・株式会社タイセイ・ハウジー ・ミサワホーム不動産株式会社
・イタンジ株式会社 ・大境不動産株式会社
・住友林業レジデンシャル株式会社 ・三井ホームエステート株式会社
・東急住宅リース株式会社 ・株式会社明和住販流通センター
・株式会社青山メインランド ・株式会社TFDエステート
・株式会社アートアベニュー ・株式会社ビルネット
・三井不動産レジデンシャルリース株式会社・株式会社アセットリード
・ビレッジハウス・マネジメント株式会社・株式会社三好不動産
・パナソニック ホームズ不動産株式会社・株式会社マルイホームサービス
ホームズくん：
ボクもきいたことある不動産会社さんが、たくさん協力してくれてるんだねっ！
情報審査：
情報審査グループでは、協力管理会社の更なる増加に向けて、日々交渉をすすめていますよ！
2.おとり物件検知システム①（同一物件の掲載情報から検知）
ホームズくん：
他にもライフルホームズは「おとり物件検知システム」って仕組みも使ってるんだよねっ！
情報審査：
そうですね！
「不動産管理会社とのデータ連携」だけでなく、自社でも独自に「おとり物件」を見つけられるように、自動検知システムの研究を進めています！
そのうちの一つ「同一物件の掲載情報を活用した自動検知システム」については既に稼働開始していますよ！
ホームズくん：
どんな仕組みなのかもう一度教えて～っ！
情報審査：
はい！不動産ポータルサイトでは、「一つの同じ物件を複数の仲介会社が広告掲載している」という事が多々あります。
それぞれの仲介会社が管理会社に募集状況を確認するわけですが、その結果「一部の仲介会社は掲載しているが、他の仲介会社は掲載終了している」という状況が発生することがあります。
ホームズくん：
どうしてそんなことが起こるのかなっ？
情報審査：
主な要因としては、「広告の消し忘れ」です！
仲介会社によって管理会社に連絡を取るタイミングが違いますから、同じ物件なのに「掲載を終了させた会社」と「まだ掲載を続けている会社」のズレが発生してしまうんです！
ホームズくん：
なるほど～っ！それを検知して「消し忘れの広告」を見つけるのが、「同一物件の掲載情報を活用した自動検知システム」なんだねっ！
情報審査：
その通り！この仕組みと先程の「不動産管理会社とのデータ連携」を合わせれば月に約10万件の「消し忘れ」広告を自動で掲載終了することができているんですよ！
ホームズくん：
じゅ、10万件っ！？すごい～っ！！
情報審査：
もちろん単に「掲載している仲介会社と掲載終了している仲介会社がいる」という事実だけで「募集終了している」とは断定できませんから、LIFULL独自のロジックでデータ抽出を行い、「募集終了物件だけを見つける」ように工夫をしています！検知精度は97％と非常に高いレベルです！
ホームズくん：
なるほど～っ！
3.おとり物件検知システム②（自社開発AIによる検知）
情報審査：
2つ目の自動検知システムは「自社開発AI」を活用した仕組みです！
LIFULLのデータベースに蓄積された様々なデータをAIに学習させることで「おとり物件」を検知するものですね。
こちらはまだ実運用化には至っていませんが、今後物件鮮度No.1を継続する上でも非常に重要な施策になります！
ホームズくん：
知ってるっ！去年の12月にニュースになっていたねっ！
情報審査：
はい！自社開発AIによるおとり物件検知は、LIFULL社内のデータサイエンス部門と共に研究を進めているプロジェクトで、
検知精度を平均87%にまで向上させることに成功しています！
ホームズくん：
さっきの「同一物件の掲載情報を活用した自動検知システム」とは、どんな違いがあるのっ？
情報審査：
「同一物件の掲載情報を活用した自動検知システム」は、あくまで「複数社が同じ物件を掲載している場合」しか効果を発揮していませんから、AIに「おとり物件の特徴を学習させる」ことで、「1社しか掲載していない物件」や「実在しない架空物件」でも検知することができるかも？と期待しています！
ホームズくん：
なるほど～っ！
はやくAIをつかった自動検知システムも動き出すといいねっ！
■終わりに
ホームズくん：
改めて聞くとライフルホームズは「おとり物件」を無くすために色んな工夫をしながら頑張っているんだねっ！10万件も非掲載にしているって、ボク、びっくりしちゃったっ！
「物件鮮度No.1」の不動産ポータルサイトになったのも納得しちゃうっ！
情報審査：
このnoteを読んでいる皆さんにも「LIFULL HOME’Sのおとり物件対策は凄い！」と伝わるととても嬉しいです！
ホームズくん：
うんうんっ！絶対伝わるよ～っ！
情報審査：
さて、ホームズくん！今日ははここまでですが、実は「物件鮮度No.1」の重要性を伝える上で、LIFULLは消費者の皆さんにアンケートも取っています！
後編ではその内容をお伝えしちゃいますよ！
ホームズくん：
わっ！久しぶりの前後編だ～っ！
情報審査：
続きは9月中旬ごろに公開します！
ホームズくん：
楽しみ～～っ！！みんなも見てね～っ！
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