賃貸収入や買収益を投資家に分配『不動産投資信託』＊日本経済68業界
日経平均株価(225銘柄)で登場する
合計68業界の動向を紹介します。
金融の『不動産投資信託』
不動産投資信託(REIT/リート)は、
投資家から資金調達を行い不動産に投資する
金融商品(投資信託)の一種。
(REIT＝real estate investment trust)
アメリカで生まれたREITは、
「米国REIT」「英国REIT」などの法人が
日本国内では「J-REIT」と呼ばれる法人が
投資証券を発行。
※日本では法律に基づき「投資法人」という
法人名で会社のような形態を取っています。
株式会社でいう株式に当たる投資証券を発行し
投資家が購入する仕組みです。
海外は日本よりも利回りが高いのが特徴で
為替変動リスクがあり、
日本円と外貨を交換するタイミングで
為替による損益の変動があります。
投資法人(J-REIT)は、
調達資金で収益用不動産を取得し、保有・管理。
賃貸収入や買収益で得た原資を投資家に分配します。
貸す売る等の不動産運用は別会社が行い、
そのスポンサー(株主)が権限を持っています。
▼業界動向
2014年→2020年 成長
2021年→2023年 下落
▼業界平均
・売上高 ：244億円
・営業利益率 ：47.18%
・自己資本比率：51.03%
・ROE ：5.76%
・ROA ：3.02%
※用語の詳しい説明は文章下段の
【経営の基礎知識】から確認できます。
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１位 日本ビルファンド投資法人
増収増益：売上502億5400万円／24年6月期
貸す売る等の不動産運用会社は、
日本ビルファンドマネジメント株式会社。
運用会社のスポンサー(株主)は、
三井不動産株式会社(株式46%)、
住友生命保険相互会社(株式35%)、
三井住友信託銀行株式会社(株式5%)、
株式会社三井住友銀行(株式5%)、
などが不動産運用ノウハウを活用しています。
２位 ジャパンリアルエステイト投資法人
増収増益：売上414億1400万円／24年3月期
貸す売る等の不動産運用会社は、
ジャパンリアルエステイト
アセットマネジメント株式会社。
運用会社のスポンサー(株主)は、
三菱地所株式会社(株式40%)、
第一生命保険株式会社(株式30%)、
東京海上日動火災保険株式会社(株式30%)でしたが、
2021年に三菱地所の100%子会社になりました。
ちなみに三菱地所株式会社は、
三菱財閥の源流である日本郵政株式会社を設立した
岩崎弥太郎が創者となった三菱グループ中核企業。
総合不動産デベロッパーとして
丸の内エリア中心に全国主要ビジネスエリアで
最先端の機能性を備えたオフィスビルを開発し、
運営管理を行うのが主力事業です。
商業施設、物流施設、ホテル、空港、
住宅(分譲・賃貸)の運営事業に携わっています。
３位 日本都市ファンド投資法人
減収減益：売上408億7900万円／24年2月期
旧社名は日本リテールファンド投資法人。
2002年、初の商業施設特化型REITとして上場。
ちなみにREITには、
【オフィスビル】【マンション(住宅)】【ホテル】
【商業施設】【物流施設】などがあり、
分散投資する方法を「複合型」と呼びます。
貸す売る等の不動産運用会社は、
株式会社KJRマネジメント。
(旧：三菱商事･ユービーエス･リアルティ株式会社)
かつて、
三菱商事との関連が深いイオングループの
商業施設を中心に運用し、
イオングループ資産のオフバランス化
(資産を売って負債を減らす)など
効率的な資産運用や資金調達を行っていました。
現在は、
イオンショッピングセンターやイオンモール
(特に、イオンと三菱商事の共同出資である
ダイヤモンドシティ※イオンモールに吸収前)や、
イオン競合のイトーヨーカドー堂系の物件を保有し
収益を得ています。
また、運用会社のスポンサー(株主)である
三菱商事株式会社(株式51％)と
UBSアセット・マネジメント株式会社(株式49％)が
合弁会社として運用会社を設立しましたが、
2022年、外資系ファンド大手KKR傘下の
76株式会社に株式を2300億円で譲渡しました。
４位 野村不動産マスターファンド投資法人
減収減益：売上兆億万円／24年2月期
貸す売る等の不動産運用会社は、
野村不動産投資顧問株式会社。
運用会社のスポンサー(株主)は
100%出資の野村不動産ホールディングス株式会社。
※野村不動産株式会社などの持株会社
※野村ホールディングス株式会社の
持分法適用会社(＝関連会社)
▼野村ホールディングス株式会社の
主な子会社及び関連会社
子会社
・野村證券株式会社
・野村信託銀行株式会社
・野村アセットマネジメント株式会社
関連会社
・野村不動産ホールディングス株式会社
・株式会社野村総合研究所
・LINE証券株式会社
(LINE Financial株式会社との合弁会社)
５位 KDX不動産投資法人
増収増益：売上386億5400万円／24年4月期
貸す売る等の不動産運用会社は、
ケネディクス不動産投資顧問株式会社。
運用会社のスポンサー(株主)は
100%出資のケネディクス株式会社。
2020年、
三井住友ファイナンス&リース株式会社が
ケネディクス株式会社に対して
TOB(株式公開買付け)を実施し子会社化。
三井住友ファイナンス&リース株式会社は、
2025年4月入社の大卒総合職の初任給を
4万円引き上げ、30万円にする方針です。
初任給の引き上げは2年連続で上げ幅は過去最大。
賃上げにより優秀な若手を集め、
航空機リースや不動産、再生可能エネルギーなど
多角化する事業に必要な専門人材の育成を行う。
株式は株式会社三井住友フィナンシャルグループと
住友商事株式会社で50%ずつ保有しています。
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【経営の基礎知識】これさえ分かれば大丈夫！
［ 損益計算書(PL) ］
売上高(客数 × 客単価)
−原価 ：仕入など製造原価/人件費など売上原価
−販売管理費：営業活動費、物流、広告、水光熱など
＝営業利益
−営業外損益：銀行利息、為替損益、株式損益など
＝経常利益
−特別損益 ：突発的な損益、固定資産の売却など
−税金 ：法人税、法人住民税、消費税など
＝当期純利益
営業利益率(＝営業利益 ÷ 売上)
5%〜10%で優良な経営状況といえます。
年間の経営活動で得た当期純利益を
利益余剰金として自己資本(純資産)に加える。
ちなみに、自己資本(純資産)と、
銀行などから借りた他人資本を合わせた
「総資産」が会社のお財布になります。
自己資本比率(＝自己資本 ÷ 総資産)
少なくても30%、50%以上で優良な経営状況。
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［ 貸借対照表(BS) ］
ROE(＝当期純利益 ÷ 自己資本)
自己資本(純資産)は、返済不要な資産、
ROEは、自己資本利益率の略になります。
10%以上で投資価値があると判断されます。
ROA(＝当期純利益 ÷ 総資産)
総資産は、自己資本(純資産)＋他人資本(負債)、
ROAは、総資産利益率の略になります。
5%以上で投資価値があると判断されます。