不動産プランナー流建築リノベーション【自分用メモ】

不動産プランナーとは

相談→調査→企画→設計→内装→施工→募集→管理、を一貫して関わる。
設計、施工など専門的なところは専門業者を選定してまかせる。
アッドスパイスのフィーが発生する場所は企画、募集、管理でありここが専門。(管理費は一般賃貸の相場が3-5%なのにたいし、４倍の報酬をとっている。シェア物件や複合物件は入居者間でトラブル解決やイベント企画といったコミュニティ管理をするため。)
岸本千佳さんにとってリノベーションとは｢オーナーの困りごとに寄り添うことや、時代ににあった使い手のニーズを汲むこと、社会的課題を具体的に解決するために存在している手段｣

ニッチなニーズに寄り添う

一般的なプロジェクトはコンサル会社やデベロッパーが計画したものを、ゼネコンや工務店が形にして、不動産業者がリーシングし、使い手にわたるが、小さなプロジェクトでは予算も限られるため不動産プランナーはここに介入し上記の業者がしている仕事を一貫して行う。

不動産プランナーの価値

一貫して見れることで、現場のこだわりや人から聞いたストーリーを話せる。人が、自分のために考えてつくってくれた空間はコピー&ペーストでつくられた社会で暮らす現代人にはそれだけで価値がある。

人、チームのつくりかた

オーナーは企画に参加したいタイプ、全て任せたいタイプに分かれる。どちらにも対応し、着工前にオーナーの意見・不安要素は全て確認しておく。
柔軟さや専門以外の知識か必要となるので、専業+何かできる人と組む。

広報の進め方

WEBサイトや広告は企画に対してオーナーからGOが出たときからはじめる。ただしWebデザイナーに依頼すると完成まで時間がかかるので、FacebookなどのSNSで発信することで、ファンを増やしていく。

話しやすい環境づくり

内見じには不動産やがしがちな入居を促す営業トークは全くしない。他に判断に必要な材料を提供する時間をとっている。

違う窓口をつくる

物件の相談が、物件の掲載依頼がきっかけでくることもある。移住者むけの物件を紹介する｢京都移住計画｣や、改装できる賃貸物件だけを集めた｢DIYP KYOTO｣といった物件紹介のメディアも運営している。
掲載料は無料で成約時にオーナーから報酬をもらっている。

スタンス

100人のまぁまぁいいねより、8人のの超いいねを目指す。１人でもはまれば賃貸物件として成立するため。

見せ方を変える

一階がバーのとき、二階には音楽家カップルが入居。
線路に近いとき、音を出してもいい場所と設定する。

工事の過程

見た目が変わる工事は内見前に終わらせておく。見た目に影響しない場合は入居者を先に決める。

転貸(サブリース)契約

オーナーとサブリース契約を結んでおくと、今後自分が使わなくなったときに住居として貸せれば、リノベーション費用が、差益で取り戻せ、さらに収益が得られる。

ソリデール事業

京都に住みたい学生。特にお試しで数ヶ月住む人。
上記と戸建て住宅をもつ高齢者が一緒に住む事業。
京都ならではの地域性。売りにでるときのアピールポイントは高齢者の人柄。
ただし性格の問題もあるのでマッチングするのには時間がかかる。