住宅ローンについて
僕も日経の記事を読むまで気づいていなかったのだが、日本の住宅ローンの融資残高が膨張を続け、2022年6月末は220兆円を超えたのだそうである。マイナス金利が導入された16年以降は年2～3%前後で増加。22年6月末は220兆円を超え、この10年間で約40兆円増えた。単純な比較はできないものの、ローン需要が旺盛だったバブル期と比べても倍増し、過去最大規模であるとのことだ。
一方で、住宅の資産価値は伸び悩んでおり、加えて、金利上昇リスクがある変動型の住宅ローンを選択する人が7割を超えるので、仮に金利が0.1%上昇すれば国内全体で利息負担が約1100億円増えるとの試算もあるという。返済に行き詰まり住宅を売っても、負債が残って家計が破綻するおそれがある。
米国ではローン残高も増えているが、それ以上に住宅の資産価値も増えているという。米国では、中古住宅の流通市場が発達していて、流通する住宅の80％が中古物件であり、メンテナンスをしっかりやっておれば中古住宅であっても資産価値が上昇するのだという。その点、日本では、中古住宅のシェアは15%弱で、中古住宅の流通市場が未発達な上に、新築志向が強いので、中古住宅は経年劣化するに伴い価値は下がり、だいたい住宅ローンを払い終わる頃には建物価値はほぼゼロになる。住宅は基本的に資産というよりも消耗品なのである。
そうした消耗品のようなものを購入するために若い人たちは巨額の住宅ローンを組む。返済期間は30年とか35年。借入額も住宅価格の90％超とか、場合によっては諸費用込みの100％超。これでは、消費におカネを回せる余裕がないのは無理からぬ話である。
前にも書いたように、少子高齢化社会を迎え、これから空き家が増えていくのは確実であるのだから、新築住宅にこだわらず、中古住宅のリノベや、リノベした中古住宅の流通市場を発展させた方が、現役世代にとっても、住宅ローンを払い終わって「負動産」を抱える高齢世代にとっても、すごく重要だしメリットも大きいと思うのだが、どうしてそういう動きにならないのか不思議で仕方がない。
僕がいま20代とか30代だとして、新築分譲マンションとか新築戸建て住宅とかを住宅ローンを組んで購入しようとは絶対に思わないだろう。そもそも新築物件の価格の3割くらいはデベロッパーの手数料である。物件の経済価値自体はまあ7割といったところか。よほど条件の良い物件以外は、購入した瞬間に50百万円の物件であれば、15百万円の含み損を抱えてスタートすることになる。
TVでCMをやっているのを見かける「リバースモーゲージ」についても、手を出さない方がよい。持ち家を担保に資金を借り、元本は死後に自宅売却などで返済するスキームであるが、住宅の資産価値が下がることを前提とはしていない。仮に存命中に大幅に資産価値が下落したり、予定よりも長生きし過ぎると、追加融資が受けられないどころか、元利金の一括返済を求められる可能性がある。金利が上昇すると月々の金利負担が増大するかもしれない。いずれにせよ、高齢者に余計なリスクを背負わせるロクでもない商品である。