空室対策の第0歩

管理マン

アパート・マンションをお持ちで、空室にお悩みの大家さん。そして管理・元付の不動産会社のみなさん。
ここからの文章は何一つ画期的なことはなく、空室対策としての、ADやフリーレント、ネット無料、ステージングなどを実施する前に確認して欲しいことです。
だいたい当たり前のことなのですが、その当たり前って大切です。
とはいえ、これはすべて僕が実際に良くも悪くも体験・見てきたことです。
なにかに取り組む前にチェック項目として確認いただいても良いと思います。
内容はフォロー200人頃の内容の補足です。
特に、何の変哲もない物件で、周りの物件と比べても50歩100歩、どんぐりの背比べという「差別化しないとダメかな？」なんて焦りを感じてきた方はまずは大きな金を掛ける前にやってみてください。

これらを元に、文章で書きなぐってみました。

1 まず最初に確認をすること

大家さんにとっては信じられない次元で空室が扱われていることもあります。

1-1 そもそも募集されていない

はい。まさかのこの次元から。

  • 担当者が接客中など、忙しいタイミングで電話で募集を依頼して忘れられた。

  • 募集条件について明確にしなかったことで、「条件未定」で募集されていなかった。

  • オーナー修繕が終わったのに「終わった」認識が伝わっていなかった。

  • 担当者が飛んで（突然の退職・休職）あやふやになった。

などなど。
まず最初に普段依頼先の会社が使用している媒体に掲載されているか確認をしましょう。（専任媒介のみ）

1-2 内見ができない状況にある

恐ろしいことに、鍵を紛失してしまって内見ができないパターンや、キーボックスが開かなくなってしまったパターンもありえます。

1-3 内見を敬遠する理由がある

愉快な入居者・ご近所さんに絡まれる。
案内の際に名物入居者に「うるせぇゴルァ！」と言われたり、近所の気持ち悪いおじさんに「このアパートのXXX号室の住人が….」と難癖をつけてきたりと、案内中にお客さんに対して余計な心配をさせる外的要因があることから内見を敬遠することもあります。

というわけで、1-3はどうしようもない可能性もありますが、1-1、1-2は遺恨を残さないように解決すれば良い話です。万が一この状況にあるならばさっさと解決しましょう。

2 内見時の印象向上

僕の持論ですが、3ストライクアウトです。
お客様にとって「ちょっと嫌だな」と思う要素が3つあれば「この物件は嫌です」という結論になります。この「ちょっと嫌」の判定はだいぶ厳しいです。
何も特別なことではなくて、当たり前のことを当たり前にやることが何よりも大切です。

2-1 共用部編

共同住宅である以上、電波少年の企画以外は必ず共用部を目にしてから部屋にたどり着きます。共用部の時点からストライク判定は始まっています。

2-1-1 占有物・謎の放置物

・物件のヌシのものと思われる玄関周辺に積み上げられた私物たち。（タイヤなど）
・使用を禁止しているのに、灯油のポリタンク
・幼児は1人もいないのにホコリを被った三輪車
・乱雑に置かれたバイクのカバー、そして窪みに水がたまりボウフラがわいている
などなど、ヌシの占有物は意味のない入居者間の上下関係を連想させ、謎の放置物は物件のスラム化具合と管理の行き届かなさを象徴します。
物品が多ければ多いほどに「何を要望しても対応してくれないのかな」と、期待値が下がります。

2-1-2 ゴミ置き場の荒れ具合

頭の痛いゴミ置き場の荒れ具合。回収されないゴミがずっとあると、これまたスラム具合を予感させます。オーナー負担で処分することはさぞかし納得がいかないことでしょう。でも、犯人探しをするほどに管理会社は暇ではありませんし、刑事でもありませんし、そこまでの人件費が出るほどの管理料を貰っていません。
処分費の押し問答をしてゴミがゴミを呼ぶ前に、さっさと処分をしてしまい健全な姿に戻すことが大切でしょう。

2-1-3 エントランス・集合ポストをキレイに

エントランスは物件の顔です。古びた立派な蜘蛛の巣なんかはもってのほかで、集合ポストが変形して使用に耐えない姿でいたり、小汚い住んでいるんだかいないんだかわからない住民の名前があったり、空室のポストにチラシが溜まっていたり、チラシ投函防止用にテープを貼ったはいいものの、テープ跡だけが残っていたり。
こういったものはすべてマイナス査定です。掃除したり、直したりしましょう。

2-1-4 コケ汚れが無いようにする

エントランスの先は専有部の部屋まで共用部分を歩きます。
ここで、共用部にゴミがあったりすれば印象もちょっと悪くなりますし、コケ汚れがあると「この物件、湿気が高いのかな？部屋の中カビたりしないかな？日当たり悪いのかな？」と心配になります。まずは高圧洗浄か薬剤＆水洗いでキレイにしましょう。
なお、高圧洗浄は見るからに汚れが落ちるので自己肯定感がアガる数少ない自分で自分を褒めてあげたくなる作業ではありますが、築古物件や外装のメンテナンスが追いついていない物件の場合は水漏れの原因になり得ます。まずはプロの清掃業者に依頼することをお勧めします。

2-2 専有部編

いよいよ部屋の中に入ってきます。

2-2-1 通電をしておく

とにかく、電気の通電をしておきましょう。暗いより、明るいほうが案内しやすいし、お客様も室内の確認もしやすいです。そもそも、3件案内をしたとして2件は通電してて、あなたの物件だけ通電していなかったらどう思います？
「気が利かない管理会社or大家だなー」って思われるかもしれませんよ。
管理会社が通電する？大家が通電する？どっちでもいいです。四の五の言わずに通電してください。
「え？でも、入居が決まるまでずっと電気代負担することになるの….？なんか嫌だな」と思う人がいるかもしれません、あんたね、そんな考え方だから空室が埋まらないんだよ。埋めるための経費としては安いものです。ただ、ウォームレット機能（暖房便座）は地味に電気を消費しつづけますので、コンセントを抜いておきましょう。

2-2-2 鍵はスムーズに開くように！

たまに、元鍵から見て、コピーのコピーのコピーくらいの鍵を内見用に設置されていることがありますが、めちゃくちゃ苦労することがあります。
「いやー、ちょっとコツがいるんだよねw」という方がたまにいますが、面白いのはおっさんだけで、案内している側からすれば1mmも面白くありません。不愉快です。
営業マンだってなるべく涼しい顔して対応しますが、内心「早く開いてよ！」と焦っています。初号機が起動しないシンジくんの気持ちです。
待たせているお客様も先が思いやられてしまいます。まだ部屋に入ってすらいないのに。内見用にはできるだけ元鍵を用意しましょう。
（なお、くれぐれも潤滑スプレーを吹き付けることはしないでください。油がホコリを付着させてシリンダーが詰まります。）

2-2-3 玄関土間はシートかPタイル

玄関ドアを開けてすぐ目に入るのが玄関土間です。
モルタル仕上げは実に味気ないので、塩ビシートを貼るか、Pタイルを貼りましょう。
あと、長期空室物件では高確率でゴキブリの死骸が玄関にあったりします。
理由は謎ですが、僕の3ストライクアウト理論では1匹いたら2ストライクカウントです。内見開始2秒で背水の陣となります。

2-2-4 照明は設備で付けちゃいましょう

案内をする時に、照明があったほうが案内しやすいです。無いより2倍から10倍くらい違います。以前は「照明も好みがあるからお客さんが好きなのを買えばいい」と言ったりもしましたが、僕は丸形のシーリングライトを嫌がったお客様は見たことがありません。無いよりあった方がいい。
えっ？壊れたら貸主が直さないといけないから嫌だ？あんたね、そんな考え方だk（略
別に高いものじゃなくていいんです。1万円弱くらいのKOIZUMIとかMARUZENとかそのあたりのつけておけば良いんです。

僕が愛するKOIZUMIの照明

2-2-5 建具・サッシ・網戸・クレセント 建付けは？

営業マンは玄関ドアを開けて、速やかにブレーカーを上げてお客様にスリッパをお出しし、素早く靴を揃えて、お客様に「チョットスミマセン」といいながら、ドアを開けて窓を開けます。（空室には独特な空気があり、早く入れ替えた方が良いので）
夏ならひたいに汗を流しながら、でも涼しい顔で

  • 部屋の建具（ドア）を開け

  • 窓のクレセントのロックを解除し

  • 窓を開け

  • 網戸を締め

お客様への接客（説明や聞き取り）へ戻ります。
その際に、
"一連の流れでギコギコ音がしたり、キィーという音がしたり網戸がボロボロだったり、クレセントやシャッターの鍵が固くて、壊れるかどうか不安になったり"
なんてことがお客様の目に映ると「この部屋に住んだらあれこれと苦労しそうだな」とお客様が察してしまいます。営業マンの見苦しさはひたいの汗だけとして、設備の建付けで余計な苦労はしないほうが良いのです。
なので、点検しておいてください。
サッシ屋さんがビシッと調整してくれた網戸は小指一本でキレイにレールを静かに走ります。案内に気合も入ります。

2-2-6 鏡の汚れは意識の現れ

浴室・洗面の鏡に鱗汚れ・腐食は絶対NGです。
クリーニング屋さんにすごく頑張ってもらおうとする人がいますが、交換したほうが早いです。
新しい鏡はとても気分が良いもので、鱗が残る鏡とでは全然印象が違います。
ただ、お客様は鏡にそこまで強い関心はないので潜在的に好印象を得ています。
残念ながら鏡の綺麗さを褒めてくれる方は少ないです。でも、大事です。
そして、そんなに鏡交換は高くはありません。
ついでに前項の各種建具やサッシの点検&調整をお願いすれば出張手間もまとまりますので効率的です。

2-2-7 エアコンが古い

エアコンの耐用年数はざっと10年です。
ええ、世の中には15年選手も、20年選手もいます。確かにいます。
でも、内見するお客様は「このエアコン古いなー」って思ってますよ。
エアコンが古いと

  • 電気代高いのかな

  • 入居中に壊れたら嫌だな

と、不安が募ります。
そしていつか壊れるのですから、11年超えていたら予防的に交換しましょう。
在室中に壊れるよりも、空室中に交換する方がみんな幸せです。
原状回復と一緒にやり、クロスの張り替えが絡むなら、従前のエアコンの設置跡も消し込むことができます。
客付けの為にも予防交換という概念を持っていただきたいです。
あと、Nationalって書いてあるエアコンは引退させてください。

2-2-8 隠しきれない昭和感の排除（水栓ハンドル）

平成生まれの物件でも、古臭さを出してしまう設備があります。
それは、水栓器具です。
願わくばシングルレバー水栓だし、サーモ付き混合水栓に変えていただけると嬉しいですが、絶対ダメなのが茶色のハンドルと茶色のシャワーホースです。

茶色から滲み出る昭和感

これを、「透明」or「白」のハンドルに交換をし、シャワーホース&ヘッドも交換をしましょう。もちろん、ミニキッチンのハンドルも古臭かったら交換しましょう。
もし、自分の物件が茶色系ハンドルでしたらbefore afterの写真を撮ってみてください。「イモくさかった男子高校生が眉毛を整えたら別人に」こんな感じに印象が変わります。費用対効果は抜群です。

2-2-9 小さなことからコツコツと

他にも手を加えたいものをあげていくと

  1. コンセントのプレート
    コンセントのプレートが謎の模様が入っていたり、黄ばんでいたり視界に入って存在感を出していたら、変えましょう。あんなの数百円です。
    カパッとはずれてカパッとつけるだけで、電気的な作業はありません。
    壁紙と一体となって存在を感じさせない清潔感が正解です。

  2. 便座
    別に温水洗浄便座（ウォシュレット）にしましょうとは言いません。
    だけど、黄ばんでたりぐらついていたり、サイズが合わなかったり、ヒビが入っていたら変えましょう。肌がダイレクトに当たる場所なので気になるところです。

  3. トイレの紙巻器も変える
    トイレットペーパーをセットするアレです。蛇腹式の芯を入れてカパッとはめるタイプなら変えましょう。今どきは競馬のゲートのようにカチャっとはめるタイプです。

  4. カーテンレールもボロくないものに
    カーテンレールが曲がっていたり、過去のヤニ部屋被害にあって黄ばんでいたら交換をしましょう。

  5. 流しの菊蓋も汚ければ変えよう
    ちょっとしたことの積み重ねです。落ちきれない汚れや劣化が見えたら変えちゃいましょう。だって、安いし。

  6. レースのカーテンをつけよう
    景色に自信が無ければレースのカーテンを付けましょう。ただし、しっかりと採寸をして床上1〜2cmのベストな長さにしてください。
    扱いはプレゼントでOKです。
    たとえ目の前の景色が冴えなくても家にいる時間の殆どはカーテンを閉めているわけですから、営業マンも「カーテン閉めちゃえば気になりませんよね」と、フォローしてくれると思います。

2-1-10 ちょっとはお金がかかるけど僕のオススメ設備

  • ホスクリーン by川口技研
    室内干しをしたい人、仕事の都合でなかなか取り込みが難しい人に頼もしい味方です。女性は下着を外部の目に晒すことなく干せます。
    そして、そんなに高くない。ただし、設置をするには下地にしっかり取り付けましょう。

  • カラーモニターホン
    今の時代でインターホンやチャイムはしんどいです。対面でのコミュニケーションを回避する傾向にある現代人に、何者かわからない人と強制的に会話をすることになるツールは適さないのです。（時として居留守をしたいのですよ）
    ここでカラーモニターホンと敢えて書いたのは、初期の白黒のモニターホンは今となっては古すぎます。
    昔のブラウン管テレビのようにボワンと映像が出てくるまでタイムラグがあり、ちょっと怖いです。
    別に、録画機能まで無くてもいいのでカラーモニターホンの設置をお願いします。

2-1-11 電気コンセントへの気遣い

1R/1Kくらいならエアコン1基設備は当たり前の時代ですが、それ以上の間取りでのエアコン設置はまちまちですよね。ここで気をつけたいのは、エアコンは入居者設置を条件とする。それはOK。
ただ、今時は専用コンセントが無ければ量販店指定の設置業者は取り付けずに帰ってしまいます。ちょいと前でしたら全然問題なかったのが、今やエアコンの専用コンセント問題は深刻です。とはいえ、安全の為にそうなっているのですから、エアコン設置場所に専用コンセントがないのでしたら、分電盤から専用回路を回してきましょう。意外と金がかかります。あと、天井・壁の一部開口をしないと通線できないことも多々あります。天井・壁のクロス張替えが絡む時はせっかくなので絶対に整備しておきましょう。

温水洗浄便座（TOTO商品名：ウォシュレット）もコンセントが無ければ動作しません。しばしばコンセントが無い時もありますので、見回してみてコンセントが無かったら設置しましょう。
（危ないので電気工事の有資格者または工務店に頼んでくださいね）

3 不動産会社に依頼すること

不動産会社にお願いすることは、仲介会社周りではありません。あんなのパフォーマンスです。本当に必要なことは….

3-1 抜けるような青い空の外観写真

外観写真の空は青いほうが絶対良い。曇った空の写真では映えません。晴れの日は必ず来るのです。だから、青い空の写真を用意して貰いましょう。

3-2 室内写真は奇跡の1枚を

内観の写真も、設定をいじりながら写真を撮りまくっていると、お見合い写真のごとく奇跡の1枚が撮れたりします。紹介写真はすべて奇跡の1枚でお願いしましょう。熱く語ると変な人に見られますから、自然な感じで頼んでください。
あと、僕の持論ですがネットに掲載された玄関の写真に営業マンの靴が映っていたらマジでハズレの営業マンです。

4 あなたの物件が選ばれるまで

ここで数ある賃貸物件の中で競うスタートラインにやっと立ったのです。2の項目で3アウトくらい食らった人は相当不利な闘いであったことでしょう。
安心してください、これでやっとスタートラインです。
あとは、ライバルとどう差をつけるか。別に差をつけなくても決まる時は決まりますけどね。

4-1 いつまで家賃操作を続けますか？

「家賃を2,000円下げて、その分管理費を増やして、家賃をX万9,000円にしましょう。そうすれば検索で引っかかりやすくなります。」
「いやー、最近は管理費分離しても意味なくて、総額で検索するんですよね。だから家賃下げましょう」

いつまでこの茶番に付き合いますか？
家賃5万円以内で探している人は、本当に49,000円の物件しか見ないと思っています？そりゃ条件をちょっとずらしても探しますよ。
でね、仮に49,000円までで検索したとしよう。
その後お客様が［賃料の安い順にする］で並べ替えたら最後尾ですよ？
だから、茶番なんです。
ボクシング選手が重量級を下げるほどの劇的な効果なんて無いんですよ。
だから、変なまやかしなんて無視して、適正な賃料をつけて堂々と募集しましょう。

4-2 出張先のホテル探しに置き換えて

（これは誰かが言ってそうな気がするけど）仮にあなたの同僚がとある地方都市に出張することになったとしましょう。
あなたは同僚の為にホテルの手配をすることなりました。
会社の旅費規定で当該地域への宿泊は1泊あたり1.2万円が上限となっています。
さて、どうやって探しますか？
・目的地までの距離
・周囲の利便性
・部屋の綺麗さ
・築年数
・アメニティ
・口コミ
・（QUOカード）
など、様々な要素を要素を勘案して選びますよね。
多分、絶妙に同じようなホテルが候補に出てきて
「あー、どっちでもいいけど、強いて言えばこっちかなー」って最後は無理やり決めるしかないんですけど、この「強いて言えばこっちかなー」の決め要素、これが大事。
口コミに「ベッドの枕元にUSBコンセントがあって便利だった」を見かけたとか、「地下鉄の出口から分かりやすい場所だった」とか、「枕がテンピュールだったから」とか、そんなもんなんですよ。最後の決め手は。

部屋が選ばれる時も、そりゃ新築だとか、激安にしているとか、駅徒歩10秒とかなら別でしょうけれど供給過多エリアではビジネスホテルを選ぶような感覚で選ばれるということを意識してもらえると丁度いいんじゃないかなと思います。

最後に

ここまでの内容ですが、有料の書籍やサロンではなかなか取り上げないことなんじゃないかなーと思います。だって、大したことじゃないから。
でも、僕からすれば大したことじゃないことの積み重ねが大事なんです。

偉そうにたくさん書きましたけど、それぞれの物件にはそれぞれの事情があります。だから、できること・できないこと は当然ありますよね。
その中で、供給過多のエリアで対策を始める時、最初はあまり大きなお金をかけずに、マイナス要素を排除してみましょう。
プチ対策で万策付きたらインターネットの無料を導入したり、宅配ボックスつけてみたり、人気の設備を追いかけてみてはいかがでしょうか。

あと、僕は玄関に飴を置いたり、ウェルカムボードを置いたり、ステージングしたり、手書きのポップを至るところに貼り付ける考えの方たちとは宗派が違いますので、意見の相違についてはご容赦ください。

皆様の賃貸経営に少しでもお役に立ち、そして賃借人の皆様が丁度よい暮らしが出来ることを期待して、この記事を終わりにします。
長文、お付き合いいただきありがとうございました。

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