不動産投資の借入先 都市銀行編
イントロ
不動産投資をする上で、金融機関からの借入はとても重要なミッションです。
売買する不動産の金額次第ですが、借入が出来なければ物件を購入することが出来ません。
金融機関から借入が出来て、初めて大家になれるんです。
皆さん、金融機関のことはどこまでご存知ですか？
世の中に金融機関はたくさんあります。
当たり前のことに聞こえますが、普段生活をしていると知らない、関係を持たないような、金融機関って結構あるんです。
私も実際に不動産投資の活動を始める前までは、全然詳しくありませんでした。
それぞれの金融機関の特徴について、正しく理解しないと、借入を上手に行うことは難しいです。
今回は、都市銀行について見ていきたいと思います。
都市銀行とは？
銀行の中で皆さんが一番知っている存在かなと思います。
都市銀行と言われるとどこだろう？と思いますね。
メガバンクのことです。
都市銀行とは全国に拠点を持つ銀行のことです。
地方銀行や信用金庫はある一部の地域のみでした。
一方で都市銀行は都道府県を跨いで店舗が存在します。
現在は以下の4行です。
皆さん誰しもが聞いたことがあると思います。
企業の規模で分類すると、4行全てが大企業となります。
三菱UFJ銀行
三井住友銀行
みずほ銀行
りそな銀行
都市銀行は平成初期はたくさんありました。
ご存知の方はご存知だと思います。
バブル崩壊後に合併を繰り返し現在の4行のグループになっています。
私が就職活動の時は既にこの4つにまとまっていたと思います。
大企業のイメージしかありません。
さて不動産融資においてはいかがでしょうか？
これらのメガバンクと取引実績があるサラリーマン大家さんは数少ないかと思います。
後述しますが都市銀行は不動産融資においては、かなりの高属性にしか融資しません。
私も都市銀行から融資を受けたことがある方は、見たことありません。
色々な物件の謄本をチェックしてきましたが、その抵当権を設定している先は、殆どが地銀もしくは信用金庫でした。
私自身も都市銀行から融資を受けたことありません。
都市銀行に申し込みまではしたことありませんが、相談ベースで話をしたことあります。
その経験に基づいて記載したいと思います。
その点を考慮して参考にして頂ければと思います。
融資の特徴
営業範囲
営業範囲は都市銀行の店舗がある地域
都市銀行の営業方針次第で、全国展開をしている都市銀行もいれば、ある程度地域を絞って展開している都市銀行もいる
各都道府県にまんべんなく支店を保有している
全体的に見れば、大都市と地方の中核都市に絞って店舗展開している都市銀行が多数
支店があっても県庁所在地のみだったりするので、その店舗がどこまでの市町村をカバーするのかどうか詳細をヒアリングしよう
対象属性
融資の対象とする属性は、地方銀行、信用金庫、ノンバンクと比較すると高め
個人であればある程度の資産規模を持っている
法人であれば中小企業よりは大企業
サラリーマン大家が都市銀行から不動産融資を受けるのはハードルが高い
特に最初の１行目として都市銀行に融資の申し込みをするのではなくて、かなりの物件数、資産規模、経験を蓄積したメガ大家になってから取引の機会を探っていくのが妥当
金利水準
一般的には、都市銀行＜地方銀行＜信用金庫＜ノンバンクの順番
都市銀行の金利はやはり低い
取引できる対象がかなり高属性に絞り込まれているので低い金利が可能となる
ただし、地方銀行においても経営体力ある地銀で、ある程度取引実績を重ね与信評価が高い場合は、都市銀行と同じ水準の低金利を提供してくれるケースもある
平均的には、1%前後が最初の水準となる
地方銀行や信用金庫のように、保証協会付き融資により保証料の負担を求められることはない
借入期間
基本的には耐用年数以内の借入年数
攻略方法
前提として都市銀行は高属性の個人法人にしか貸し出しを行わない、その点をしっかり認識しよう
その上で、具体的な融資方針を担当者から聞き出そう、自分がその条件に当てはまるかどうかを確認してから、融資の申し込みを相談するか考えよう
地方銀行や信用金庫と異なり、店舗数が少ないので、どこからどこまで融資対象範囲なのか詳細に確認しよう
支店長の決裁権限、担当者のポジションや不動産融資の経験もさり気なく聞き出そう
あまり小難しい言葉を使ったりせずにフランクに接することを心掛けてみよう
なぜ不動産投資をしてみたいのか、を話してみよう