不動産投資の借入先 ノンバンク編
イントロ
不動産投資をする上で、金融機関からの借入はとても重要なミッションです。
売買する不動産の金額次第ですが、借入が出来なければ物件を購入することが出来ません。
金融機関から借入が出来て、初めて大家になれるんです。
皆さん、金融機関のことはどこまでご存知ですか？
世の中に金融機関はたくさんあります。
当たり前のことに聞こえますが、普段生活をしていると知らない、関係を持たないような、金融機関って結構あるんです。
私も実際に不動産投資の活動を始める前までは、全然詳しくありませんでした。
それぞれの金融機関の特徴について、正しく理解しないと、借入を上手に行うことは難しいです。
今回は、ノンバンクについて見ていきたいと思います。
ノンバンクとは？
皆さん、ノンバンクってイメージつきますか？
銀行ではない・・・けど金融機関？
って感じですよね。
私は不動産投資の活動をするまで知りませんでした。
実はノンバンクは不動産融資のメインプレイヤーの一つです。
銀行や信用金庫が融資出来ないような条件で融資を出してくれます。
どんな物件や状況であれば融資を出してくれるか理解すれば心強い味方になると思います。
ちなみに、私はメインバンクとは取引実績はありません。
しかし融資一歩手前まで話を進めたことがあります。
不動産投資活動を始めたころは良くノンバンクに申し込みや融資相談をしていました。
その経験もとに書きたいと思います。
ぜひ参考にしてみて下さい。
さて、ノンバンクを知るためには、どんな企業か？特に銀行との違いを正しく理解する必要があります。
ノンバンクとは貸金業のことです。
ノンバンクとは言えど金融機関であり、個人法人にお金を貸します。
では銀行と決定的に異なることは何か？
それは・・・
ノンバンクは預金による資金調達を行わない
ということです。
銀行や信用金庫は一般の個人法人から普通預金という形で資金を調達します。
そして個人法人に貸付を行うのです。
しかしノンバンクは普通預金を預かることが出来ません。
なのでそれ以外の形で資金を調達し、個人法人に貸付を行います。
後述しますが、この普通預金以外による資金調達により、ノンバンクの金利は銀行と信用金庫の金利より、非常に高い構造となります。
普通預金はほぼゼロに近い利息ですよね。
裏を返せば銀行や信用金庫はかなり低い利率で資金を調達しているんです。
一方で、ノンバンクは普通預金によらない資金調達手段を取るために、銀行と信用金庫よりリスクを取って貸付を行うことが出来ます。
銀行と信用金庫は、個人法人から集めた普通預金を1,000万円を超えない場合は元本保証をしなければいけない点を考慮してリスクを取りずらいからです。
では、どのような企業がノンバンクにあたるのでしょうか？
意外に身の回りにいっぱいあるんですよ。
ではどこが不動産融資に積極的かが気になりますよね
そこが一番大事です。
三井住友トラスト・ローン&ファイナンス
セゾンファンデックス
他にも首都圏中心に展開している不動産融資に積極的なノンバンクはあります。
ただ、全国展開しており積極的なのは、断然この2社です。
特におすすめしたいのは三井住友トラスト・ローン&ファイナンスですね。
私が暮らす地方都市にも支店があります。
三井住友トラスト・ローン&ファイナンスの良い点は、多様な商品とサービスにあります。
融資の考え方としては不動産の担保価値に着目して、属性や返済期間においては、銀行や信用金庫と比較すると、柔軟に対応してくれます。
不動産投資を始めたころは、毎週ここに融資申請を行ってました。
担当者から若干煙たがれたものの、最後は仲良くなり色々な情報を頂きました。
融資の特徴に関する詳細は次から記載していきます。
ぜひ参考にしてみて下さいね。
融資の特徴
営業範囲
営業範囲はノンバンクの店舗がある地域
ノンバンクの営業方針次第で、全国展開をしているノンバンクもいれば、ある程度地域を絞って展開しているノンバンクもいる
全体的に見れば、大都市と地方の中核都市に絞って店舗展開しているノンバンクが多数
物件の融資対象地域について、詳細な規定や説明文をHPに乗せているノンバンクもいて、コールセンターや電話相談窓口で担当者が説明してくれるケースもあるので、分からなかったら確認すること
対象属性
融資先の対象は特に縛られていない
信用金庫や地方銀行と比較して、中小企業を優先するわけではない
都市銀行と比較して、資産家や大企業を優先するわけではない
ノンバンクにもよるが、通常の銀行や信用金庫が対象としないような、属性や事業背景を持つ個人法人をお客さんとしている
上記を前提に様々な属性や事業背景に対応する多様な商品やサービスを揃えている
不動産投資で言えば、サラリーマン大家は融資の対象属性となる
年収や資産背景はあれば高評価となる
地元の出身かどうか？やその地域への愛着密着度も定性的評価として重要視されない
自分だけでなく、家族との取引関係を与信評価上の一つとしてみているわけではない
金利水準
一般的には、都市銀行＜地方銀行＜信用金庫＜ノンバンクの順番
ノンバンクの特徴として金利が高いことがあげられる
これはノンバンクが銀行や信用金庫と異なり預金による資金調達手段を持たないため
また、銀行や信用金庫が対象としない属性や事業背景をもつお客さんを対象にしており、高いリスクプレミアムを上乗せしているため
平均的には、3%以上が最初の水準となる、商品やサービスによっては4%～5%のものもある
金利負担だけではなく、取引関連フィーを求めるノンバンクも多い、例えば融資手数料（借入金額×2%）等、その水準も銀行や信用金庫と比較して高い
銀行や信用金庫のように、保証協会付き融資により保証料の負担を求められることはない
借入期間
耐用年数以上の借入年数も可能
銀行や信用金庫が対象としない属性や事業背景を持つお客さんを対象としているため、耐用年数にとらわれずに借入期間を設定してくれる
耐用年数を超えた物件の場合でも、最長30年程度の借入が可能となるが、その分金利が高い
また、多様な商品やサービスを揃えているので、その枠組みに当てはまるかどうかが審査基準となる
上記に関しては担保評価や与信評価が比較的独自性が強いので担当者からしっかりヒアリングをしよう
銀行や信用金庫のように保証協会付き融資を求めることは少ない
攻略方法
ノンバンクの融資方針は銀行や信用金庫と異なる
銀行や信用金庫と同じ評価ではないことを念頭において、ノンバンクの融資方針、物件の評価の仕方について詳細にヒアリングをしよう
銀行と信用金庫と異なり、金利は高い、また取引発生時や借り換え時の手数料も高いので、どのような支出がどのぐらいかかるのかを必ず事前にシミュレーションしよう
銀行や信用金庫と異なり、店舗数が少ないので、どこからどこまで融資対象範囲なのか詳細に確認しよう
支店長の決裁権限、担当者のポジションや不動産融資の経験もさり気なく聞き出そう
あまり小難しい言葉を使ったりせずにフランクに接することを心掛けてみよう
なぜ不動産投資をしてみたいのか、を話してみよう
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