不動産投資の融資プロセスについて知りたい！
全体の流れ
不動産投資に融資は欠かせません。
融資を受けないと物件の取得が難しいですよね。
いざ融資を受けようと思っても、一体どんな流れなのか？が分からないと中々行動に移しずらいと思います。
またどのぐらい時間がかかるのか？も知りたいですよね。
物件の取得競争は激しいです。
不動産投資のプレイヤーは増えています。
サラリーマン大家だけではなく、資産家、一般の事業会社も競争相手です。
いつ他者から買い付けの申し込みが入るか分かりません。
現金で買い付けが入る可能性もあります。
そんな中、融資が下りて物件を購入出来るまでどのぐらい時間がかかるのか？
ここを理解しておかないと、どのようなスケジュールで進めばよいのか、闇雲になってしまいます。
なので、融資のプロセスについて全体像を事前に把握しましょう。
面談＆物件資料提出
１週間
事前審査
１～２週間
契約書締結＆提出
１～２週間
本審査
１～２週間
決済引渡
ざっくり分けて5つのプロセスに分けました。
一つ一つは実務の積み上げです。
詳細を一緒に確認していきましょう。
面談＆物件資料提出
物件調査
資料収集
購入判断
買付申込
金融機関面談
資料提出
最初は面談＆物件資料提出です。
ここのプロセスにはどのぐらいの時間がかかるのか？定義しづらいです。
良い物件が見つかるかどうかが一番大事なので、時間が割かれます。
そこのコントロール難しいので、読めないんですね。
仮に良い物件を見つけたとして、銀行との面談に進むまで、出来れば1週間以内がベストです。
前述しましたが、不動産投資のプレイヤーは多く、良い物件はすぐに買付が入ります。
なので、スピード勝負です。
一方で、一番重要なプロセスでもあり、本来なら時間を掛けたいプロセスでもあります。
何故なら、購入判断が含まれているからです。
購入判断と一言で言っても、色々な要素が含まれています。
収支のシミュレーションやそれに関するリスク査定です。
ここは経験がものを言います。
購入判断をミスると致命的です。
儲からない物件を購入してしまうかもしれません。
なので普段から沢山の物件資料を読み込み、自分の中でシミュレーションをすることをおススメします。
慣れてくると、この妄想的な行為がとても楽しくなります。
これが楽しいと思えれば、不動産投資の道に進んで、正解だと思います。
また、金融機関面談においても、初見だと時間が掛かります。
金融機関も物件のことだけはなく、申し込み本人のことを知りたいでしょう。
要するに与信判断です。
ここのプロセスを短縮するには、相談物件がない時においても、金融機関と面談をして、自己紹介的に自分の与信を判断するために必要な資料を提出しておくことをおススメします。
備えあれば憂いなしです。
事前審査
支店内事前審査
本部事前審査
審査結果通知
必要資料を提出したら、次は事前審査です。
実は審査には、事前審査と本審査があるんです。
ややこしいですよね。
ハードル高いなと思っちゃいます。
大丈夫です、実質的な審査は事前審査のみです。
事前で内容を精査し融資可否の判断を行います。
本審査はその結果を受けての金融機関内の決裁手続きです。
なので事前審査がとても重要です。
そして事前審査には金融機関内の決裁権限やそのプロセスによってパターンが決められています。
支店内事前審査のみと、支店内＋本部事前審査の両方やる二つのパータンです。
支店内事前審査のみは、その融資を申し込んだ支店の決裁権限が、申し込み借入金額をカバーしている場合です。
大きな支店が該当します。
支店内＋本部事前審査は、支店の決裁権限を越える場合です。
もしくは全案件本部事前審査を通す規定の場合です。
どちらの審査形態かは、担当者に聞くようにしておきましょう。
大概の支店の担当者は営業窓口なので、よっぽど申し込み条件が悪い以外は、比較的やる気になってくれます。
やはり問題は本部の審査部門です。
金融機関は支店が営業、本部が審査ということで、職務領域と権限が分かれています。
どちらもOK出ないと融資は下りません。
担当者と仲良くなり、自分の申し込み物件を優先的に進めてもらうように、お願いしましょう。
あと、審査結果を待つのみです・・・
事前審査は通常は１～2週間となります。
契約書締結＆提出
契約書類精査
日程調整
売買契約書/重要事項説明書等締結
資料提出
事前審査が無事に下りたら、次は契約書の締結です。
契約書は金融機関の事前審査が下りたら締結します。
現金一括買いなら審査関係なく締結できますが、融資を使う場合は異なります。
金融機関からの実質的審査である事前審査でOKが出ないと、購入の実現性が低いからです。
これは業界の慣例となっております。
ここでは契約書は、売買契約書と重要事項説明書を指します。
このタイミングで発覚するリスクも出てきます。
仲介会社も、金融機関からの事前審査が下りるまで、この２つを丁寧に準備しなかったりします。
なので、いざ事前審査が下り、ようやく購入出来るとハッピーになっていたタイミングで、新たなリスクが出てくるということもあり得るのです。
ベストなのは、自分でそのリスク分析を事前審査前もしくは審査中に出来ることです。
それには土地と建物に関する知識や経験則が必要です。
かなりのセミプロ投資家しか出来ないと思いますので、せめて、売買契約書と重要事項説明書のドラフトが出来上がったら、詳細に読み込み確認するようにしましょう。
事前審査が下りたからと言って、すぐに契約をしてはいけません。
自分が納得するまで、契約書類を読み込み、仲介会社に質問し、または売主側に契約条項の変更等を出来る限り交渉しましょう。
ある意味、決済引渡しを急ぐ理由がない場合は、ここに時間をかけても良いと考えます。
試行錯誤しながら契約書類を締結し準備出来たら、それを金融機関に提出します。
本審査で必要となるからです。
本審査
支店稟議準備
本部本審査
結果通知
とうとう本審査まで来ました。
このタイミングで審査結果がひっくり返されるかどうか気になると思います。
事前審査で実質的なOKが出されています。
本審査はその結果を受けての金融機関内の決裁手続きです。
なのでもう大丈夫と考えますよね。
私の経験上、今まで1回だけ本審査でダメになったことがあります。
え？？
って感じでした。
いざ契約書を締結したところ土地の権利関係でリスクがあることが発覚しました。
私も不動産投資を始めたころでしたので、気づかずに契約してしまったのです。
というか、仲介会社も契約締結前まで未開示の情報でした。
両者に否があったと思います。
そのまま本審査で契約書を提出したところ、ダメになりました。
なので、契約書を締結するタイミングで、発覚するリスクの内容次第で、本審査で融資が否決される可能性はあるんです。
皆さん注意して契約書の精査をしましょう。
もしくは事前審査タイミングでリスクが査定出来るように経験値を積みましょう。
このような不測の事態が起きなければ、本審査はすんなり通ります。
2週間はかからないと思います。
だいたい1週間程度だと思います。
決済引渡
日程調整
決済
引渡
最後は決済引渡しですね。
先ずしなければいけないのが日程調整です。
本審査のタイミングで、金融機関と決済可能日をすり合わせします。
最速で何日以降？という感じですね。
それにもとづいて、仲介会社経由で売主さんと調整します。
契約書上は、殆どの場合、決済日と引渡し日と登記申請日が同じとなります。
要するに、金融機関から融資を受け、そのお金を即売主に支払い、その日のうちに司法書士の先生に所有権移転登記の申請をしてもらいます。
その方法ですが、だいたいは融資を受ける金融機関の店舗に一同が介します。
買主、売主、仲介会社、司法書士、金融機関の担当者です。
売主が司法書士の先生に代理をお願いする場合もあります。
まちまちです。
私は基本的には最速で決済引渡が出来る日取りで調整します。
せっかく買えるので、早く家賃を得たいからです。
ここまで来て大きく注意することは特段ありません。
ただし、この決済引渡がされるまで、自分の所有物にならないことをしっかり認識しておきましょう。
当たり前ですが、何が起きるか分かりません。
天災による不動産の損傷、売主の音信普通、その他様々な要因による売主による債務不履行だってあり得るのです。
とにかく最後まで気を抜かずに手続きを淡々と進めていきましょう。