サブリースで困っている方がいます

サブリースを理解せずに進めるのは危険

本日、外国人のお客さまからサブリースについて質問をいただきました。日本人の方ならサブリースと聞くと大丈夫？？と思われる方が多いと思うのですが、外国人の方の多くはサブリースを理解していません。もっというと、源泉税を払わなくて済むというふうに考えてサインしている人も少なくありません。

残念ながら、日本の借地借家法上、借主が非常に強く守られるので、借主である不動産会社が法的に守られるということになります。普通借家契約のマスターリースは貸主の方から自由に解除できないですし、もちろんサブリース会社が合意解除に応じればよいですが、通常は応じないでしょう。

解約したい場合はオーナーからサブリース会社に和解金を支払って合意解除することを提案する以外にマスターリースを終了させる方法はないのです。

2020 年12 月15 日に施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」でマスターリース契約については以下の規制が始まっていて、まとめると下記が義務化されました。

1) サブリース会社からオーナーへの説明義務
2) その他マスターリースの規制

ところが、この管理業務等の適正化法はマスターリースについては、施行前（2020 年12 月15 日）に締結されたマスターリース契約には適用されないので、今回のお客様は残念ながらどうすることもできませんでした。

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律附則
第３条第十四条及び第二十条の規定は、この法律の施行前に締結された管理受託契約については、適用しない。

２ 第三十一条の規定は、附則第一条第二号に掲げる規定の施行前に締結された特定賃貸借契約については、適用しない。

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律附則

定期借家契約がオススメ

ということで、サブリース契約を結ぶにしても「定期借家契約のサブリース契約」を結んでおけば、将来的に売却したいというときにも違約金/和解金の支払いもなく、かつ通常のオーナーチェンジ物件として市場に出せるので、価格面でも大きなメリットとなります。

なかに住んでいる人との賃貸借契約は普通借家契約であっても、不動産会社と結ぶサブリース契約/マスターリース契約は「定期(FIX)借家契約」で結ぶことを強くお勧めしたいと思います。