売買契約書で確認すべきポイントを説明 (4)

こんにちは。不動産屋のえのかなです。

今回は売買契約書で確認すべき主なポイントの続きをお話しします。

前のnoteはこちらから：

売買契約書で確認すべき主なポイント(1)
売買契約書で確認すべき主なポイント(2)
売買契約書で確認すべき主なポイント(3)

本日もお客さまから「分かりやすいです」と言っていただけて嬉しいです。契約前には必ずみてほしい内容なので、今回も解説していきますね！

（１０） 契約不適合を除く契約違反による解除

契約違反の際、契約を解除する場合のルールです。売主または買主のどちらかが契約内容を守らなかった場合、その相手は契約を解除することができます。このように契約違反によって契約が解除された場合、違反した側が違約金を支払うのが一般的です。違約金の額は通常、売買代金の10%〜20％以内で設定されることが多いです。

ただし、注意いただきたいのは違反した相手から「10%払うから契約解除だ！」という権利ではなく、あくまでも違反した相手方に違約金を求める流れになりますので、違反した側が最悪違約金を支払えば大丈夫だ！と思うのは認識が違いますので、ご注意ください。

（１１） 反社会的勢力の排除

これはですね…単純にあなた暴力団員じゃないわよね？ということです。

売買契約書には、「売主と買主が暴力団などの反社会的勢力ではないこと」や「物件を暴力団などの反社会的勢力の事務所や活動拠点として使わないこと」を約束する条項が入っています。もしこれらの条件に違反する行為があった場合は、重いペナルティーが科され、契約をすぐに解除することができます。

（１２） ローン特約について

これは買主がローンを使って物件を購入するときの特約で、買主さんにとってメリットのある取り決めです。もし、買主がローンを借りられなかった場合、売買契約を無条件で解除することができ、その際に支払った手付金も返金されます。売主さんにとっては新しい買主候補を探さなければならなくなります。

ただし、この特約が適用されない場合もあります。たとえば、買主が意図的にローン審査の手続きを怠ったり、事実と異なる情報でローンを申請したり、急に自己都合で退職してローンが借りられなくなった場合などです。

ですので、とりあえずローン特約があるから契約しちゃえ！というものではなく、契約前にしっかりと月々の支払いや金利などを確認しておくことが大切です。

（１３） 契約不適合責任

売主には、契約で決めた内容に合った物件を引き渡す義務があります。これは、物件の種類や品質、数量が契約通りであることを意味します。もし、契約通りでない物件を引き渡した場合、売主は「契約不適合責任」を負うことになります。

買主さんはこのような権利があります。
（もし、契約通りでない物件を引き渡した場合）

• 直して引き渡してよ！

• 代金を減額してよ！

• 損害賠償を請求するぞ！

• 不適合が軽微じゃない場合、契約を解除するぞ！

これらは民法の基本的なルールなので、実際の契約では売主さんの責任の範囲や期間について特別な取り決め（特約）を設けることが一般的なのです。

ですので、契約を結ぶ前に、売主さんがどこまでの責任を負うのか、請求できる期間はいつまでか等、契約内容をよく確認することが大事です。

１〜４にわたって売買契約書で確認すべきポイントについてお伝えさせていただきました。契約書は専門用語だらけですが、読み解いていくとトラブルを未然に防ぐために様々な取り決めがされています。

契約内容を理解した上で自信を持ってハンコを押せるように準備していただけると嬉しく思います。

最後までお付き合いいただき、ありがとうございました！