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売主法人のケース：契約不適合責任のポイント

不動産会社を営むえのかなさん

こんにちは。不動産会社を営むえのかなです。

本日は契約予定の高円寺のリノベ＋ステージング物件に行ってきました。

ステージングはずっとやりたかった施策のひとつ。アメリカでは一般的ですが、日本ではまだ一部の物件や高級物件に限られている印象です。

今回は60㎡のワンルームという大胆なリノベ物件でしたので、住んでいる様子がイメージしやすいように家具を配置し、「暮らしをイメージ」できるよう仕上げました。

嬉しいことに、物件を探していた方にピシャリとハマり、すぐに購入申込をいただきました！嬉しすぎる出来事です。

契約不適合についての特約

不動産の売買において、売主が買主に対して負う契約不適合責任には、民法で定められた期間制限があります。

民法570条および566条3項において、「買主が瑕疵の事実を知ったときから1年以内に請求しなければならない」

と規定されております。

つまり、買主は不動産に瑕疵があると判明した場合、その事実を知った時点から1年以内に責任を追及する必要があります。

責任の範囲と免除について

契約不適合責任の有無や期間については、契約当事者間で自由に決めることができます。例えば、

  • 責任を免除する
    売買契約において、売主が契約不適合責任を負わないことを明記すれば、責任を免れることが可能です。

    弊社では、築古物件や設備が15年以上経過している場合、契約不適合責任を「免責（責任を負わない）」とする売却を提案することが多いです。

  • 責任期間を短縮・延長する
    一般の売主様には「引き渡し後3ヶ月以内」と短縮することを提案するケースもあります。

責任期間はどうするのが正解？

過去の事例では、宅建業者でない法人であっても「契約不適合責任を3ヶ月に制限する特約は無効」という判断がされていました。

法人等の事業者が売主の場合、消費者契約法が適用され、同法8条1項5号に基づき、消費者に生じた損害を賠償する責任の”全部を免除する特約”は無効とされています。したがって、売主が事業者である場合、瑕疵担保責任の全部を免除することはできず、３ヶ月でも無効という判決が過去に出ているので、契約不適合責任の期間は「引き渡し後１年間」とするのが賢明な判断だという結論にいたります。

そして、できる限り売主指定の業者さん（リフォーム会社さん）で対応させていただきたいので、その文言の特約も盛り込ませていただき、無事ドラフトが仕上がりました。

仲介さんにもチェックバックしていただき、感謝です。
無事契約を迎えられますように。

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