譲渡所得税高い！と思わず叫ぶ
不動産にまつわるご相談はお気軽に
お問い合わせはどこからでもお受付しています。
E-mail：info@emlabo-jp.com
SNS（X）：https://x.com/kanakoenomoto25
LINE：https://lin.ee/UI8Evsn
YouTube：https://www.youtube.com/channel/UCtcCDLyDMmStKjqVtCZH2Lw
今日は、長男の友人のお母さんから物件売却の相談を受けました。場所は、私が土地勘のあるエリアなので自信を持って対応できる案件です。
すでに物件査定書は作成済みで、説明も終えていますが、買取を希望する業者さんがいるとのことで、提案書を持参して自宅に来ていただくことになりました。
晩ごはんは江東区にあるたじまというお肉屋さんでコロッケを大量購入して、自宅でお味噌汁、サラダ、副菜でもう１品とコロッケを一緒に食べました。
さて、今回の本題は、査定額ではなく、以下の3つの課題についてでした。
いくらで売り出したいか？
買取業者からの提案書の精査
譲渡所得税の額の確認
まず、いくらで売り出したいかについては、買取業者からの提案額に一旦合わせることにしました。ただし、この金額は私の査定額よりも高いので、一度その額で出して様子を見て、必要に応じて値下げを提案したいとお伝えしました。査定には自信があるので、公開後に価格調整を行うつもりです。
今回はマイホームではなく事業用用地なので、公開後に調整しても問題ないだろうという思惑もあります。
次に業者さんからの提案書を拝見したら、やはり気になる一文がありました。
「不可分一体契約」ですわ…
これは、開発エリアの中で誰か一人でも契約に至らなければ、契約全体が白紙解約になるという内容です。しかも、その「開発エリア」というのは業者が勝手に決めたエリアなので、すごく微妙です。売主さんはこの意味を理解しておらず、私が30分かけて説明し、「そういう意味なの？」と理解してくれました。
地上げ業者がよく「仲介手数料かかりません！」と謳いますが、友人からは「どんな取引でも間に入ってほしい」と頼まれています。
今回一番重要な問題である譲渡所得税です。この物件は約50年前に換地で取得し、相続したものです。問題は、その際の取得費がわからないという点です。取得費がわからない場合、売却額の5%しか取得費として計算できません。
これ…すごく少ないですよね。
５％だと正直何の足しにもならない感じです。
保有期間が5年を超える（長期譲渡所得）ので、15.315%+地方税5%＝20.315%の税金がかかります。
他にも、固定資産税評価額や市街地価格指数を使った方法で取得費を計算する手段もありますが、特に市街地価格指数での算定は必ず認められるわけではありませんし、もし認められなかった場合、延滞税が発生するリスクがあります。
一度取得費を5％で計算して申告してしまうと、更正の請求ができない可能性が高いとも言われています。
だからこそ、今の段階で税理士の先生としっかり話し合い、最適な方法を検討することが大切です。
今日はこの相談を通じて、私自身も多くの学びを得ることができました。
おかげでなかなか眠れない夜になりそう。
”プロ向けの不動産エージェント講座"を開催中（11月スタート）
不動産業での独立や仲介業務に自信が持てない方、仲介業務で更に売上を継続的にのばしたい方を対象にした不動産エージェント講座を開催中。あなた自身が思い描く成功を明確にして仲介業に関する知識やスキルを学び、受講者が自信を持って仲介業務に取り組めるようサポートします。
実務に直結するカリキュラムを通じて、独自のスタイルを確立し、継続的に成果を出すための環境をお約束します。
詳しくは不動産エージェント講座のサイトをご確認ください。
エージェント講座の詳細サイト：https://lp.emlabo-jp.com/agent-lp
SNS（X）：https://x.com/kanakoenomoto25