空室を埋めるためには？　不動産賃貸業

近隣の空室状況

　さて、アパート経営って他の経営と同じで、今や様々なアプローチから攻めていく必要があります。近所の空室状況を見てますと、A物件6/8が空室、B物件4/8が空室、、大阪でもそのような状況なので、より地方の物件はもっとシビアな現状かと思います。

※空室を確認するには、電気メーターを見るのが確実ですが、カーテンを設置している等、目視でもおよそが確認できます。電気メーターみてウロウロしていると少し怪しい人と思われます。(^^;

厳しい現実

　建築価格はインフレで上昇しますが、人口は減少していく、そしてマンションはさらに増えて乱立しているのが日本の現状です。
　古い物件は全部屋が空室（全空）で放置されていたり、手入れされずに朽ちているものが増えてきており、不動産賃貸業の実際は、一部の人気エリア以外は、かなり厳しい状況かと思っています。奈良や和歌山に行きますと、地域自体が廃墟のような場所も見受けられます。
　難しいのは、単にお金をかけて部屋のリフォームに着手しただけでは、なかなか入居が決まらなく、結局リフォーム費を無駄になっただけ、、というのも経験しました。

※地方の限界集落
道路の維持管理など集落として共同生活が限界になりつつある場所を指す言葉ですが、10年以内に約570の集落が消滅する恐れがあります。

　何はともあれ、現在試行錯誤している私は、関西で一番在庫数の多い書店にいき、片っ端から不動産の空室対策の本を購入して現在勉強中です。その中で実践していこうと思ったことをいくつかピックアップしていきます。
※まだ効果のほどはわかりませんのでご了承ください。(^^;

⓵自ら徹底した清掃

　当たり前ですが、意外と落とし穴なのは清掃、清掃を業者に依頼している方も大家自ら頻繁に清掃することは大切と感じました。とにかく現地に頻繁に通い問題箇所を見つけて清掃する。
　高圧洗浄機や清掃用品を持参して掃除です。部屋の中も空気をこまめに入れ替えます。人が嫌がることは、自分で率先する。
　よく見ると側溝の周囲、ゴミ置き場の周囲等コケや黒カビがある状況でした。

共用部
・自転車等の錯乱
　きちんと整列されているか？古い使ってない錆びた自転車はないか？もしあれば張り紙した後に撤去。
・ゴミ置き場
　分別されているか？カラス等で荒らされていないか？こまめに清掃して、産廃があれば、有償で引き取ってもらうよう手続き、とにかく綺麗に。
・ポスト
　チラシが錯乱していないか？ネームプレートは綺麗に貼られているか？特に空室のポストがチラシで溢れていないか。
・草木
　綺麗に手入れする。雑草はないか？近隣の花屋さんと契約して毎週定期的に花壇に花を植えてもらうのもとても印象がよくなります。自宅から近隣の場所なら、自分でホームセンターで購入して定期的に入れ替えをしたらより安価になります。
部屋
・空気がよどんでないか
　こまめに空室の換気をする。少しでも印象をよくするために芳香剤を置く。
・備品を置いているか？内見の方用のスリッパ・メジャー、アパートの特色を手書きのポップ等で貼っておき、少しの差をつける。
・キッチンやトイレの排水をこまめにして匂いがあがらないようにする。

②ネットでの見え方をチェック！

　自分の物件の周辺のエリアで、どのような競合がいて、自分の物件がどのように見えているのかをチェックする。
　スーモ　ホームズ　エイブル　大手集客サイトでどのような見え方をしているか？物件写真は広角レンズで綺麗に撮影されているか？間違った情報ないか？近隣との家賃相場に差がないか？
　以前の部屋探しは、駅前の不動産屋にいき、営業の人にいくつか紹介されて、決める、、という流れが一般的でしたが、今やスマホで物件自体をすでに目星をつけてきているケースがほとんどだそうです。なので、如何にネットに上手く掲載してもらうかが、鍵となります。

　一番良いのは、大家自らが広角撮影のカメラで撮影にいき、良い写真を厳選してから、管理会社に渡す手順がまず間違いないかと思いました。
　実際管理会社頼みですと、時間をかけずに適当に撮影されて、適当に写真掲載されてという現象が起こり、中々他の物件と差別化できません。
現在撮影の勉強中(^^;

③物件の近隣の不動産屋に直接相談にいく

　これは私はまだ実践していませんが、是非やってみようと思っています。特にネットで色々な部屋を閲覧して綺麗に写真撮影をして、且つ見せ方の上手な管理会社を探して、実際に訪問して相談してみる、、です。これは無料で出来ますし、かなり勉強になる可能性があります。先日物件周囲の不動産会社の下見にいってきましたが、、不動産会社ってこんなにあったんだ、、と思うくらい乱立していました。。(^ｄ^;
　手土産を持って顔を覚えてもらうのにもちょうど良い機会かなーと思っています。

※不動産屋は、物件の管理を依頼している会社ではなく、それ以外の会社に相談にいくのが良いと思います。管理会社が空室を埋められないから、、という前提です。。

④付加価値をつける

 　あんまし文章長くなると、読みにくくなるので手短に書いてみます。例えば入居してくれたら家電を一つプレゼント！、入居してくれたら1か月最初の家賃を無料にする（フリーレント）、インターネットが無料で使える等、少し費用はかかりますが、ちょっとした差別化も良い案だな、と思っています。チラシを作って担当者に渡しておくのも良いかと思います。
　その他、敷金、礼金を０にする、初期費用０作戦も有効かと思い、現在実践中です。その代わり、初期費用は大家が支払わないといけませんが、空室で朽ちていくよりよほど良いです。(^^;

と、、結構色々、私も、あの手、この手、を使って諦めずにやっていっている最中でして、、、、AD（広告費）を上げる、、商品券等で謝礼をする等もありかと思います。

とりあえず、第一歩としてDIYしながら、実践していること、もしくはこれから実践しようとしていることを含めて書いてみました。

　空室対策ってマニアックな内容ですが、自分の頭の中を整理するためにもNOTEに記事を上げてみました。　
　
　ご覧頂き、ありがとうございましたー。