元利均等と元金均等

おはようございます。
関西で子育てと大家業に精を出す佐山 潤（さやま じゅん）です。

先日決算があったので、
改めて物件の資料とかを見る機会があったのですが、
私が持っている物件のうち、一つ、元金均等返済をしているアパートがあるのですが、
かれこれ5年以上保有しているのですが、
意外と残債がなくなっている事に気づいてちょっと嬉しくなりました。
返済期間が20年の物件なのですが、もう3割弱減っている。

これなら、新規の物件を購入する際、
共同担保の相談にも持ち込めるかもしれないなと。

世の中の借金の返し方には色々ありますが、
こと、不動産のような金額が大きくなるものの返済についてはほとんどが、
「元利均等返済」
というやり方を採用します。
これは毎月支払い金額を一定にさせて、
返済期間で全額返済となるように、利息と元金の内訳が、
毎月変わっていく、というもので、
返済期間が経つほど元金の比率が上がっていく。
翻って言うと最初は利息の支払い比率が高い。
というものです。

しかし、今回決算をしている佐山の法人所有の物件は
「元金均等返済」
というやり方での返済です。

これは返済額のうち、元金を一定にして、
その時々の残債に利息がかかるというものです。
なので、必然的に最初の方が返済額が大きい。
返済総額としては金利と返済期間が同じであれば、
こちらの元金均等返済の方が安くなります。

とはいうものの、
最初はきつかったのを思い出します。
利回りが12％近くある物件だったので、
元金均等でも一応運用上は問題ない計算でしたが、
元々のキャッシュフローを元利均等でやっていたので、
思ってたほど手元にお金が残らず、
何か寂しい思いをしたのを覚えています。

ちなみに普通はほぼ元利均等返済となる所ですが、
この融資を受けた金融機関（政策金融公庫）が、
取引履歴がないから、という理由で、元金均等返済が融資条件となった経緯があります。要は
「信用できんから元本が早く減っていく元利均等なら貸したるわい。
返済が額が最初高いけど返せるもんなら返してみぃ」
という訳ですね。笑

それでもとにかく物件が欲しかった私は、即ＯＫで融資を受けました。
当時15年融資が当たり前だった政策金融公庫ですが、
20年で返済期間が取れていたので、この条件でも十分いい物件購入となりました。

で、今元利均等で返済していたよりも速いペースで元金が減っており、
なかなか嬉しい気分です。
では、結局のところ元利均等と元金均等とどっちがいいか、
という話になりますが、

元利均等返済です

え、結局？笑

実は返済期間の１/４を過ぎましたが、
月々の返済額が、
「もし元利均等で払っていたら？」
という金額よりも未だに高いのです。
大家さんとしては借金返済も大事ですが、
月々のキャッシュフローを良くするのを第一義としないと。
（少なくとも佐山はそう思います）

もちろん元本がそれだけ減っていれば、
売却の時の利ザヤも大きくなりますし、
もっと何年も持っていればそれこそ、元利均等で返済している金額よりも、
ずっと少ない月々返済額になってキャッシュフローもよくなりますが、
いい条件で売れるならその瞬間でエイヤ、
と売ってしまった方がいいのも事実。
であればやっぱり早いうちから月々の返済が安く、
金額も安定している元利均等の方がいいかなと。

これは返済をし始めた当初から思っていた事ではありますが、
ただ、改めて今回減った元本を見て、
「でもやっぱ一棟くらいこういうのがあってもいいなあ」
と返済方法含めて物件に愛着がわいたのでした。笑

何というか最初はじゃじゃ馬だったのに、
段々なついてきた親戚の子みたいな。笑
これはこれで楽しく運用している、という事で。

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