信金融資申込の結果

サイトバンカ

　今回の投稿は、約１か月前に行ったアンケートについて、回答いただいた方々への感謝の思いを伝えるためにしたためたアンサーnoteです。

　以下経緯や自分の考えについて書いていくのですが、結論だけを知りたい方は直下を見てブラウザバックしてください。
　　　　　　　　　「2000万弱のアパートを現金買い」

１　時系列的経緯


２月下旬
　ポータルで以下の物件を発見
　　首都圏16号線内側駅徒歩圏内
　　ファミリータイプ２戸
　　築30年超
　　2000万弱
　　利回り７％強

 「家庭や本業を優先して無理のない範囲でやる」ことが私の投資方針で、何かあってもすぐに駆け付けられるという観点で自宅から近いかなり限定した地域の物件を投資対象としていることもあり、この物件が相場に比べて安いことはすぐに分かりました。
　加えて、１号物件の戸数と家賃収入と合算しても公務員の兼業許可不要の範囲内に収まるのも都合が良かったです。

※公務員不動産投資脱法スキームの伝道師についてはこちらの記事で論じています。

３月上旬～中旬
　問い合わせ、内見、買付、契約

　早速情報を掲載していた仲介業者に問い合わせしたところ、既に満額＋融資特約付で買付が入っていることが分かりましたので、すぐに業者と内見を行った後に、満額＋融資特約無で買付を入れました。
　決済が夏のボーナス支給日以降になるという予定を聞いていましたので、最悪現金で買えないことはないという判断でこのような買付を入れました。
　結果、私の買付が通り、その１週間後に売買契約を交わしました。

５月上旬
　融資申込

　決裁まで２か月前のタイミングで申込を行いました。
　私はこれまで地銀のアパートローンでしか融資を獲得したことがありませんでしたので、投資家として次のステージに行くためのプロパーローン第一弾の獲得を果たしたいと考えていました。
　結論は変わらなかったと思いますが、この時点で反省することがあるとすれば、契約後の動き出しが遅すぎたことです。既に別物件の相談で面識があり、その時点で資産状況等のプロフィールは渡しているので十分だろうという根拠のない過信がありました。

５月下旬　本審査仮回答

　担当者からの回答は以下のとおりでした。
　①投資目的の融資は基本的に出せない方針
　②融資条件は、住宅ローン、他のアパートローン総額１億円超の借換え
　これを受けて冒頭のアンケートにつながっていくわけですが、上記の回答内容に私として思うことはあるにしても、結局は、仙代表さんからいただいたリポストとリプのとおり、単に今回の物件だけでは付き合う価値がない雑魚であると信金に判断されたということに過ぎないと理解しています。

ポストのリンクを埋め込むと全文表示にならないのでスクショしました。

７月上旬
　現金決済

２　感想

　プロパーローンに関しては、複数の金融機関を回る行動力が不足していることや、運転資金やリフォーム費用ではなく物件購入の融資からはじめること自体がおこがまかった、などと考えましたが、結局のところ、私の購入目線で融資を引くのは現実的ではないと思いました。
　仮に申込通りに融資が下りたとしても、自己資金を約800万投下した上で、利率が一定だとしても毎月のＣＦが２万円、さらに抵当権の付いた状況が10年以上続くことを考えると、一時的にキャッシュが枯渇することになっても、ＣＦをより増やすことができ、かつ、最初から無抵当の物件を所有する状態にいることのメリットの方が大きい、と（追い込まれて）考え直しました。

　中属性の本業からの貯金＋家賃で自己資金を蓄えて現金で殴る（あわよくば融資を活用する）というのが私の投資手法です。
　今回の購入費用について、およそ
　　本業収入からの貯金　1500万超（仲介手数料、登記費用含む）
　　家賃収入　550万
という内訳で、手法としては決していい部類ではないと理解はしていますが、実力がない（あるいは実力と購入目線があっていない）のでいかんともしがたいところがあります。
　ただ、現時点での私の実力で、今回の物件を現金購入した判断に後悔はありません。

　これで、少なくとも今後１年間は何もできない状況となりましたが、おとなしく自己資金の回復と借入金の返済に努めて、更に大家としての与信と実力を備えた状態で次の物件に挑みたいと思います。

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