いざというときのために！空き家相続で起こり得る問題とは？

みなさん、こんにちは。
行政書士の黒澤正人です。
2023年の空き家率が過去最高の13.8％を記録し、社会問題化しています。今後、空き家を相続することも現実に起こりうる問題として十分考えられるでしょう。相続した空き家に資産価値があるのかないのか、売却するのか保持し続けるのかなど考えによって取るべき選択肢が変化します。ここでは、空き家相続の際に直面するであろういくつかの問題と、それを乗り越えるための対策について解説します。

1. そもそも空き家とは？

「空家等とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）という。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。」（空家等対策の推進に関する特別措置法第二条）
と定められています。
全国では、899万戸もの空き家があることになり、その中でも長年放置されている「放置空き家」についても385万戸となっています。
空き家が増加している要因は様々考えられています。例えば、親の不動産を相続したが居住地から離れており移住出来なかったり、介護や入院が必要で今の住居から離れなければならなかったりすることです。
高齢化や首都集中の動きから起こってきている問題といえるでしょう。

2.空き家を放置するリスク

①安全管理上のリスク
空き家は、放置しておくと建物が老朽化し、草木が生い茂るなど、見た目が悪化するだけでなく安全性の問題も発生します。また、浮浪者が移り住んだりたまり場になってしまい治安が悪化することもあり得ます。苦情を防ぐために、定期的なメンテナンスや確認が必要で時間やコストがかかります。
②税務上のリスク
長年放置していると「管理不全空家」または「特定空家」とされ、各市町村から指導の対象となります。指導に従わずに勧告を受けると固定資産税等の軽減措置（住宅用地特例）が受けられなくなります。住宅地は1/6されるので、最大で固定資産税が6倍になってしまいます。

3. 不動産を「仕舞う」選択（参照：国土交通省HP）

空地を放置せずに、解体や売却によって更地にし、駐車場や新しい建物の敷地にします。そこに住まないのであれば、最善の選択肢となるかもしれませんが、いずれもコストが発生することには注意しましょう。
特に解体では、解体費用のほかに、廃材処理の費用も考慮する必要があります。売却の場合は、市場価値を正しく把握することが求められます。
また、「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」が適用できる場合があります。一定の適用条件を満たすことで、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができ、節税に効果的です。

4. 不動産を「活かす」選択（参照：国土交通省HP）

別の考え方として、空き家を活用する方法もあります。修繕し、賃貸やカフェ、ギャラリースペースとして利用するなどが考えられるでしょう。ただ、経営するとなるとそれなりの知見が必要です。安易に取り掛かるのではなく、経営に関して専門家の意見も参考にしましょう。
地域によっては、空き家を活用するための補助金や助成金が用意されていることもありますので、地元の自治体に問い合わせることも一つの手です。また、住居とする場合も自治体に確認する方がよいでしょう。

5. 空き家を相続することになったら

①相続放棄する
これによって、一切の権利義務を放棄することとなりますので、別の相続人が引き継ぐか、誰もいなければ最終的に国庫帰属となります。
②売却する
いくつかの条件をクリアすると最大3,000万円の譲渡所得の控除を受けることができます。
主な条件は、家族・親族など特別の関係があるもの以外に売ることや、相続開始から3年以内に譲渡すること、かつその売却代金が1億円以下であることなどが挙げられます。
3,000万円は譲渡によって得られる利益についてかかるので、おおよその取引では該当するはずです。ただし、細かい要件もありますので要件は確認しておきましょう。
③寄付する
お世話になった人や、自分が在籍したり携わった財団に寄付するという選択肢もあるでしょう。ただ、自治体によってはそもそも寄付を受け付けていなかったり、個人や法人でも管理の困難さや贈与税の対象となることから、土地としての寄付は拒否されることもあります。あらかじめ確認しておきましょう。（その場合は現金化するなど方法はあります）

まとめ

空き家を相続する際は、問題がいくつも潜んでいます。これらの問題に効果的に対処するには、事前の準備と専門家との連携が鍵となります。事前に情報を得て、適切な対策をおこないましょう。

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