サラリーマンの不動産投資
今週も早くも水曜日！週の後半も頑張っていきましょう。
今日はいつもとは違うトピックでお話をしたいと思います。不動産投資の話です。
私は不動産投資を10年弱やっています。投資信託や個別株もやってはいるのですが、本当にちょこっとやる程度でここで書くことはできないかなと思います。
ですが、不動産投資は歴も長いですし、結果もそこそこ出ており、また今後もやり続けるつもりでいるため、ちょくちょくこちらにも書きます。
これまでの結果としては、インカムゲインとキャピタルゲインを合わせると、6000万～7000万程度の所得がありました。ここから税金やら手数料やらが色々と引かれますが、それでも4500万前後は、手元に残っているのではないかと思います。不動産投資の勉強は、本を読んだり、You Tubeを見る程度ですので、めちゃめちゃ努力をしたかといわれるとそこまでは努力しませんでした。多分に運もあったと思いますので、私の話は参考程度にして頂ければと思います。
私が実践している投資方法は、ヤドカリ不動産投資と中古中級中型マンション投資です。詳細については、また次の機会にお話をしたいと思います。他にも色々な不動産投資方法があるのですが、この２つが自分には合っていたと思います。ちなみに今後はアパート一棟投資にもチャレンジしたいです。
両方ともサラリーマンである属性を使いながら、あまり手間をかけず、ほったらかし投資に近い感覚でやってきました。詳細については今後のブログでできる限り話したいと思います。
今日はまずなぜサラリーマンと不動産投資の相性が良いのかを書きますね。
レバレッジを利用できる：不動産投資では、融資を活用して物件を取得することが一般的ですよね。私ももちろん融資（不動産投資ローン）を利用し投資をしています。融資を利用することで、自己資金が少なくても大きな資産を所有できるため、リターンを向上させることができます。そして、融資はサラリーマンであると引きやすいのです。個人事業や会社経営ですと、3年間黒字が続く、ないし莫大な手元資金がいるなど融資が受けにくいのです。これはまさにサラリーマンの特権ですので、使わない手はないです。基本的には、元本毀損しない物件を選び、銀行の融資で物件を購入し、賃借人に支払いをしてもらうという仕組みですよね。ですので、初期費用以外は大きくお金がかかることはないのです。もちろん大家としての責任はありますので、自分の物件に不備があれば直します。私は本業があるため、あまり手をかけられないという事もありましたので、中古中級中型マンション投資を選択しました。
節税効果: 私は不動産投資による節税に関しては、あくまで副産物と思っていますが、不動産投資には税制上の優遇があります。利息、固定資産税、修繕費用などが経費として認められます。サラリーマンの所得との損益通算が可能ですので、所得税を軽減させることが可能です。また、減価償却を取ることも可能です。不動産は時間の経過とともに価値が減少すると見なされ、その減少分を年々償却として経費計上することができます。これにより、毎年の税金負担を軽減できます。
収益の多様化： 不動産投資は、サラリーマンでの給与以外の収入源を提供します。収入の多様化が可能となり、経済的なリスクを分散できます。まさに私が不動産投資を始めた理由です！賃貸物件を所有することで、毎月の家賃から安定したキャッシュフローを得ることができます。（インカムゲイン）生活費やローンの返済に利用でき、収入の安定感をもたらします。また不動産の価値が上昇すれば、資産のキャピタルゲインが得られます。不動産市場の好況時に売却すれば、元本を上回る利益が期待できます。私が行っている不動産投資は、都心5区の物件を対象としているため、利回りが低く、毎月のキャッシュフローは数万円程度ですが、立地の良い所を購入しているため、購入時の金額と変わらずに売却できますし、場合によっては購入金額より売却金額の方が高い場合もあります。ですので、キャピタルゲイン狙いの投資という事になります。よく暴落したらどうすのかと言われますが、そうしたら保有し続ければ良いのです。家賃は賃借人が支払っているので、黙っていても金融機関への返済はできます。そして、市場が暴落しても、少なくとも都心であれば、家賃が安くなるという事はありません。
他にもメリットはたくさんありますが、一度には書ききれないので、今後もちょくちょく書きますね。
そしてもちろんデメリットもあります。具体的には金利上昇、地震などの天災、また入居者の問題・事故ですね。そういったリスクはありますが、ほとんどは解決方法が何かしらありますので、しっかりと準備をすればリスクが低い投資だと考えています。特に私が実施している2つの投資方法では、そのリスクが極力回避できると思っています。その代わりそれで暮らしていけるくらい大きく跳ねることはないので、ローリスク、ミドルリターンといった感じでしょうか。また詳しく話したいと思います。
不動産に限らず、サラリーマンの皆さんがやっている他の投資がありましたら是非教えてください。