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【2022年問題】知る人ぞ知る生産緑地の問題

jd🇳🇵農業とか

農業のことを考えるとき、農法のことやJAのこと、農家の収入のことなどを考えますが、意外と無視されがちな事柄として「農地」のことがあると思います。
今回は「2022年問題」というちょうどホットな話題を抱える生産緑地という農地について書きます。

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先にまとめです。

まとめ
生産緑地は市街地の自然環境を保全するためにできた農地で、その有効期限が1992年から30年だったので、2022年が節目ということで2022年問題と言われていました。
生産緑地としての指定が解除されると、それまで受けられていた税制優遇がなくなるため、土地所有者が一斉に土地を売りに出すことで不動産市場が混乱(地下が暴落する)するのではないかと言われていました。
しかし、政府は対策として生産緑地法の法改正を2017年にしており実際はそこまで大きな混乱は起きないのではないかとも言われているのが現状です。

生産緑地制度とは

制度の概要

生産緑地とは、市街化区域の中にある農地のことで1992年に改正された生産緑地法に基づいて定められました。

正確には、市街化区域内の以下の要件を満たす地区のことを指します。

1 公害又は災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等良好な生活環境の確保に相当の効用があり、かつ、公共施設等の敷地の用に供する土地として適しているものであること。
2 五百平方メートル以上の規模の区域であること。
3 用排水その他の状況を勘案して農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められるものであること。

生産緑地法　第三条　生産緑地地区に関する都市計画

生産緑地として認められるメリット・デメリット

メリット

  1. 相続税・贈与税の納税猶予が受けられる
    生産緑地を相続や贈与により受け継いだ人がその土地で農業を続ける場合は、一定額の納税の猶予を受けることができます。

  2. 固定資産税が軽減される
    宅地や他の市街化区域内の農地と比べて、生産緑地の固定資産税は農地としての評価を受けて課税をされるので課税額が少なくなります。
    三大都市圏の特定市内の市街化区域内の農地と生産緑地の固定資産税では100倍ほどの差があるようです。

このメリットが生産緑地法が改正された1992年時点では最大30年間有効というものだったため、30年目を迎える2022年が節目ということで「2022年問題」と言われています。
もともと市街化する予定のエリアであるため、一定の有効期限を設けているのです。

「農地に準じた課税」とは農地課税→宅地並課税へと段々と課税額が上がっていく方式

デメリット

  1. 農地として維持管理を行わなければいけない
    当たり前ですが、農業をすることが条件なので農地として管理をする必要があります。管理ができない場合は生産緑地として受けられるような税制優遇は受けられません。

  2. 開発行為等の制限を受ける
    生産緑地には農業生産に必要な施設しか建てることが出来ません。
    例えば資材の保管庫や農作業の休憩所を建てることはできますが、住居を建てることはもちろんできません。
    ※2017年の法改正により、加工所、直売所や農家レストランなど建てられる施設の幅が拡がりました。

生産緑地法ができた背景


今から遡ること50年前。好景気の日本では地方から都市への人口流入が起き、都市部の住宅不足が深刻な問題となっていました。
その対応策として政府は農地に課税をすることで農地を減らすことを促しましたが、農地が減ると今度は農作物の価格が高騰し、それ以外にも都市部の農地は自然環境や防災の面でも再評価を受け、そういった地域を保全することを目的として1974年に「生産緑地法」が制定されました。

当初は「長期営農継続制度」という名前で1991年まで生産緑地の農業者の税負担が減額されるものでしたが、この制度が廃止を迎えた翌年の1992年に今後30年間の生産緑地の利用を農地所有者に委ねる（宅地化か生産緑地として税制優遇を受けるか）形として生産緑地法が改正されました。

1992年からの最大30年間が生産緑地としての有効な期間として決められたので2022年はまさに節目の年です。

※1968年に都市を囲い込む都市計画制度と1969年に農地を囲い込む農業振興地域の整備に関する法律（農振法）がそれぞれ制定されましたが、縦割り行政のため両制度にまたがる土地（市街化区域内の農地）も発生し、宅地並み課税が問題視されたことも生産緑地法の制定に関係があるようです。

懸念されている問題と対策

懸念されている問題

これまで「生産緑地」として享受することができていた税制優遇がなくなるわけなので土地を手放すことを選択する土地所有者も出てくると考えられます。
その結果として2つの問題が起こることが懸念されています。

  1. 不動産市場の混乱
    三大都市圏の生産緑地が大量に売りに出されれば住宅の供給が過剰となり不動産価格が大暴落すると言われています。

  2. 都市環境の悪化
    一気に土地が売りに出されると、宅地開発が無秩序になされ都市の環境が悪化することも懸念されています。

政府の対策：2017年の法改正

上記の問題への懸念を受けて、政府は対策として生産緑地法の改正を2017年に行いました。
主な改正点は下記のとおりです。

  1. 生産緑地としてさらに最大20年間延長して利用できるように変更
    土地所有者が同意すれば市町村長の指定を受けて特定生産緑地として10年間延長することが可能となりました。さらに10年後にも同様に10年間延長が可能です。

  2. 生産緑地への指定可能面積を300平方メートルへ引き下げ
    以前は500平方メートルだった生産緑地として指定ができる最低面積が300平方メートルまで引き下げられました。この改正により一部の土地を相続などをしても生産緑地として残すことが容易となりました。

  3. 生産緑地内に設置できる施設の幅の拡大
    これまでは資材倉庫や休憩所など農業生産に関係する施設しか建設することが出来ませんでしたが、この改正で加工所、直売所や農家レストランなど農業経営に関わる施設の建築も可能となりました。農業者だけでなく近隣の住民にとってもプラスの効果があると考えられています。

実はそこまで問題化しない？

法改正により対策が打たれていること以外にもさまざまな観点から「2022年問題」はそこまで大きな問題にならないと言われています。

地主が土地を手放すのは損得勘定だけでは判断出来ない部分がありますし、土地を売った場合でも所得税がかかります。
実際に世田谷区と練馬区を対象に行われた調査では、すぐに買取の申請をしたいという土地所有者は生産緑地所有者全体の1割弱だそうです。

さらに、生産緑地は三大都市圏以外にはほとんどなく、その中でも生産緑地のある地域には偏りがあるので影響を受ける地域は限定的だとも言われています。（下の動画がとても参考になります）

最後に

今回は生産緑地の2022年問題について書きました。

生産緑地は市街地の自然環境を保全するためにできた農地で、その有効期限が1992年から30年だったので、2022年が節目ということで2022年問題と言われていました。
生産緑地としての指定が解除されると、それまで受けられていた税制優遇がなくなるため、土地所有者が一斉に土地を売りに出すことで不動産市場が混乱(地下が暴落する)するのではないかと言われていました。
しかし、政府は対策として生産緑地法の法改正を2017年にしており実際はそこまで大きな混乱は起きないのではないかとも言われているのが現状です。

農地に関する法律のことはまだまだ勉強中なのでまた調べて書こうと思います。
最後までお読み頂きありがとうございました。

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