不動産投資への入り口。

|| 最初に

あなたがもし不動産投資に興味を持ったとしたなら、それは今より豊かになるための資産形成（資産収入、権利収入、不労所得）のためでしょうか。
それとも、あり余るほどの収入があって、税金がとてつもなくかかるから、少しでも節税になればと思ってのことでしょうか。
おそらく、ほとんどの方が前者が理由と思います。
投資とひと括りに言っても、株式投資や事業投資など、他にも様々な手法があります。
その中でも不動産投資、正しくは不動産賃貸事業を選択肢に入れたのがあなただと想像します。
以前にキャッシュフロー・クワドラントについて書いた記事「働き方を考える時代」はお読みいただけていますか。
収入の得方、なぜ投資が注目される時代なのかという部分を知っていただける内容になっていると思います。
まずはこちらを念頭に置いてから、読み進めていただくのがおすすめです。
なお、今回の記事に関しては過去にブログなどで配信済みのため、無料公開となりますが、今後の配信は有料となる可能性があります。
　

|| 著者の経歴と注意点（必読）

投資について書かれた書籍やサイトは多くありますが、意外と学んだことのアウトプットをしているだけで「実際にはやっていない」人が多かったりします。
不動産投資について書いてはいても、実際に投資用不動産は買ったことがなかったり、買ったことがあっても区分（1部屋）を買うのと1棟（丸ごと1軒）を買うのでは全く違います。
わたし自身が十二分に不動産賃貸業の経験があるとは思いませんし、わたしが師事している先輩オーナーは100億円近い資産を所有しているので、まず桁から違いがあります。
ですが、オーナーとして、不動産賃貸業を営む会社の経営者としては2020年1月からの経験があり、2023年7月時点で2棟15室を保有・運用している実績があります。
今後は区分や戸建て、築古アパートなど、様々な手法にもチャレンジして行きたいと考えて勉強中です。
ここでお話することの前提として以下の項目をご理解いただき、自己責任で読み進めていただくようにお願いします。

①わたしは宅建の有資格者でも不動産業のプロでもありません
②ごく普通の会社員が銀行借入をして1棟収益不動産を購入し運用した経験談です
③知識と経験があるのは1棟物に関してで、他の手法は勉強中です
④「不動産投資なんて無理」と思い込んでいる人が「案外できる可能性があるかも」と思えるきっかけとなる知識を少し提供しています
⑤「自分もやろう！」と思った時には専門家から本格的に学ぶことをおすすめします（希望があればわたしの学んでいる場所をご案内は可能）
⑥わたしは不動産賃貸業者（大家）であって不動産を販売や仲介はしていません
⑦ご自身の選んだ物件が本当に儲かるかどうかなどの査定はしていません
⑧あくまで経験則での分かち合いであることをご承知おきください
　

|| 不動産投資とは「資産」を買うこと

「働き方を考える時代」でお話したとおり、わたしが投資に目覚めるきっかけとなった「金持ち父さん貧乏父さん」の著者であるロバート・キヨサキ氏によると、「資産」とはこう定義されます。
資産とは、あなたのポケットにお金を入れてくれるもののこと。
負債とは、あなたのポケットからお金を奪っていくもののこと。

わたしは間違いなく「資産形成」のために投資を始めました。
業界用語で言えば、毎月の安定収入としてインカムゲインを、そして売却益のキャピタルゲインを、両方得られる資産形成を目指しています。
そして、資産形成を目指す前にまず勉強したのがファイナンシャル教育です。

お金には①稼ぐ、②貯める、③守る、④増やす、⑤使うという5つのサイクルがあります。
それらのサイクルを細かく紐解いて、さらに税金・節税、経営や社会情勢についても学びました。
ロバート・キヨサキ氏も「お金を稼ぐ人ではなく残せる人がファイナンシャルインテリジェンスがある」と言っています。

あなたがもし、不動産投資に着目したとして、その目的は、収入を得るためですか？
それとも、節税のためですか？
その目的に沿った投資方法でない限り、絶対に手を出してはいけませんし、学ばずして不動産投資が成功するほど簡単なものでもありません。
ワンルームマンション投資で詐欺に遭ったという話を耳にすることがあります。
誘われるままに相手の言葉を鵜呑みにして、調べもせず手を出した結果うまく行かないのは当然とも言えるのです。
自分を守れるのも自分だけだということを、しっかりと責任を自覚して行っていただきたいです。
　

|| 資産を買うか負債を買うか

不動産投資とは、多くの税金や経費のかかる「事業」です。
まず不動産を購入する時にかかってくる費用としては物件価格の10％程度と言われます。
仲介手数料、売買契約印紙税、都市計画税、不動産取得税、抵当権設定費、金消契約印紙税、事務手数料、火災保険料、ローン保証料、登録免許税、司法書士報酬等。
そして定期的にかかってくる、管理費用、水道光熱費、修繕費、広告料、固定資産税、都市計画税等…
こういったランニングコストと呼ばれるものは、16〜20％見ておいた方が良いと言われます。

これらの試算も踏まえた上で、その物件が買うに値するのかどうかを見極めることが大切です。
あなたがもし今、不動産を買おうか迷っている、または所有しているとしたら、その物件は本当にこれらの試算が出来ているものですか？
「資産」を買うのか「負債」を買うことになるのかを決めるひとつの要因に繋がって来ると思います。
　

|| FIREとは

「Financial Independence, Retire Early（経済的自立と早期リタイア）」
アメリカで生まれて日本でもムーブメントを起こしてきた、生き方・考え方のひとつ、FIRE。
不動産投資も含め、投資や副業を始める方の中でも、FIREやサイドFIREに憧れる方も多いと思います。
わたし自身、2年前から実質FIREやサイドFIREをしている状態と言えます。
ただ、このFIREにも落とし穴があることをご存知でしょうか。
FIRE自体が良い悪いではなく、FIREを目指す目的や理由、価値観の部分が最も重要なのだと思っています。

アメリカでは50代、60代になって経済的自立をした方たちが、余生をのんびりと過ごすために移住するエリアがあるそうです。
しかしそこに移住した方の多くが、10年以内に亡くなってしまう確率が高いのだと聞いたことがあります。
脳科学を学んでみて少し分かったことですが、人間の脳は、その人が学ぶことや成長をやめたと感じた時に、働くことをやめる仕組みになっています。
現役を引退して退職した後に急に老けたように感じたり、伴侶を亡くして一気に衰えて後を追うように亡くなったり、という方がいます。
生き甲斐を失った時に、脳が生きることをやめてしまうのです。
だからこそ、FIREをして何をしたいのか、その先の未来をどう生きたいのか、何に貢献したいのかを明確にしておく必要があると思います。

ただFIREをしたら働きに行かなくて済むからだとか、楽をしたいからといった、現状から逃げるためだけの理由であれば、FIREを例え実現できたとしても、幸せにはならないでしょうし、早死にするのではないでしょうか。
　

|| わたしが目指すFIREの形

それは最終的に、本当にやりたい仕事を収入を気にせず貢献ですることです。
わたしは、コーチという仕事を無償ででも提供して、幸せになる人をひとりでも多く増やすことに貢献したいと思っています。
だからわたしのFIREは、生涯「サイドFIRE」という選択肢しかありません。
自分と大切な人たちを経済的にも心身も満たした後は、それを周囲の人や地域社会に還元して行くこと。
それこそがFIREを実現した人としての役割だとも思っています。
十分に生活できるだけの資産があるのに、全てを自分たちのためだけに使おうとする人。
自分たちさえ幸せならそれで良いと考えるような人に、人はついて行かないでしょう。
自分や家族だけの夢を実現するのには、不動産資産に換算すると10億円で足ります。
ただ、40億を目指している理由は、貢献の未来を実現するために必要な金額がそれくらいだからなのです。

あなたがもし、FIREを目指しているのだとしたら…その目的は、明確ですか？
　

|| Bクワドラントの思考

「早く行きたければ、一人で進め。 遠くまで行きたければ、みんなで進め」
If you want to go fast, go alone. If you want to go far, go together.

アフリカの諺をよく耳にしますが、誰か協力者を得て進むという思考はB（ビジネスオーナー）クワドラントの考え方です。
大企業の経営者、複数店舗のフランチャイズオーナー、印税や特許、Youtuber等、人の力を借りて収入を生み出しているのがBクワドラント。
ふと振り返ってみると、わたしの投資の考え方は、そもそも最初からBクワドラントの思考だったのだと思います。

どのやり方や考え方が正しいという訳ではなく、投資はただ単にひとりでやるよりも家族と一緒に出来た方が幸せだなとわたしは感じています。
本当によく耳にする、相談も多い内容のひとつが「家族の理解が得られない」です。
わたし自身も最初から家族の理解があったわけではありません。
ただ、不動産投資をやるのであれば、家族の理解は必須と言ってよいでしょう。

だからこそ最初に取り組んだことが家族を協力者にすること。
そのために家族と未来を語ること、そしてそれに役立ったのがコーチング技術でした。
お金や時間の制限を外して、本当に欲しい未来を手にするためには、どれだけのお金が必要なのか。
そこから全てはスタートして行ったと感じています。
　
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