不動産を買いたいと思ったら考えるべきこと
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こんにちは、たぱぞうです。
みなさま遅ればせながら明けましておめでとうございます。
2025年も自分らしくnoteを更新していきますので引き続きお付き合い頂けますと嬉しいです！
さて、みなさん2025年の目標は設定済みでしょうか？
2025年は不動産買うぞー！と意気込んでいる方もおられると思います（急に笑）私もその一人なのですが、不動産は金額が高額なことに加えて色々なリスクがありそうでなかなか購入に踏み切れないな〜という方も多いと思います。
今回はそんなみなさんのために、不動産のリスクを見えるかしながら、具体的にどのようにしてそれらを精査していくのかについて解説できればと思います。
少し難しくて頭の痛い内容かもしれませんが高額な買い物だからこそしっかり向き合って納得の不動産購入を成し遂げていただければと思います！
不動産購入時の最大のリスクは「高値掴み」
不動産を購入する際、最も重要なのは「高値掴みを避けること」です。特に最近では、不動産価格の高騰が続いており、購入時に慎重に比較検討し、冷静に判断することが求められます。
購入したその家に生涯住み続けるということであれば自分が出せる範囲の金額でより住みよい住居を買うのがベターだと思います。
ただ、特に都心においてはその物件に一生住み続ける、いわゆる終の住処になる可能性は高くないと思います。ライフステージに合わせて必要な住居に住みかえていくことがベターな選択肢になるように思えます。
いざライフステージが変わり、住む場所を変更したいと考えたときにすぐに手放して新たな住居に移れるような不動産を購入することがよいと思います。
誤解を恐れずに言い換えると都心においては賃貸の延長戦のような感覚で不動産を購入していくのが賢い選択肢の一つになると思います。
そのためには自分が買う不動産が相場に全体に対してどのような物件なのかを理解した上で購入することが求められます。
逆にいえば不動産購入時に最も避けなければならないのは、相場に対して価格が高い物件を購入してしまうこと、いわゆる「高値掴み」です。
一方で不動産市場の予測は非常に難しく、どこで価格がピークを迎えるのか、今後どうなるのかを正確に知ることはできません。そのため、冷静な判断が求められます。
賃貸の場合、家賃はすべて費用として自分の手元から出て行きますが、不動産を購入すれば、将来的に売却して手残りを得ることができます。つまり、購入時に「価格が適正かどうか」を見極めておくことが非常に重要です。仮に高値掴みしてしまった場合、将来売却する際に売れない可能性や、売却価格を下げることになるかもしれません。その結果、購入時に支払った金額よりも少ない価格で売却する羽目になり、手元にお金が残らないばかりか、実際には手出しが発生してしまうこともあります。（それは絶対に避けたいです…）
不動産は比較が難しい（考慮すべき変数が多い）
不動産は、比較する際に考慮すべき要素が非常に多いため、判断が難しいという特徴があります。購入した方がよいと頭ではわかっていても、いざ買おうとなると躊躇してしまう方が多いのは金額が大きい買い物である上に、意思決定に対する要因が複雑なことが原因だと思います。他にも要素はありますが、押さえておくべき主要な要素は以下のようなものがあります。
立地：これはいうまでもないですね。具体的にはどの駅が最寄りかなど
周辺の施設：ファミリー層であれば学区、その他ゴミ処理施設がないかなど
土地権利（所有権や借地権）：土地の権利形態によって、難易度が変わります。基本的には所有権を購入することをおすすめします。
日当たりや方角：住みやすさに大きく関わる要素で、特に日当たりは生活の快適さに直結します。
階数：高層階か低層階かによって、眺望や風通しが異なります。
告知事項：過去に事故物件だったり、周辺で何らかの問題があった場合、それに応じて価格を精査する必要があります。精神的に受け付けない場合は避けた方が無難と思います。
管理費や修繕積立金：マンションの場合、これらのランニングコストが毎月発生します。また、マンション全体の修繕積立金の残高が少ない場合、注意が必要です。
建て替えの可能性：建て替えは夢がありますが、ハードルが高く中々狙っての購入は難しいです。逆に周辺物件の建て替え可能性についても確認しておくとよいです。
過去の修繕履歴：内装の修繕履歴や、共用部の修繕履歴など。特に共用部にあたる玄関扉や窓は自身で修繕ができないため確認必須です。
ペット飼育や事務所利用の可否：これらが可であると流動性が高く、資産価値が高くなりやすいです。ご自身でペットを飼っていたり、事業をされている場合は確認必須ですね。
同じ建物内に飲食店や風俗店が入っているかどうか：ネガティブ要素になりやすいので、どんなテナントが入っているか、またどんな方が住まわれているのかを確認したいですね。
これらの要素をどれも見逃すことなく考慮する必要があり、どの物件が最適かを判断するのは容易ではありません。立地や価格だけでなく、自分だけでコントロールできないランニングコストや将来の修繕計画などの長期的な視点も重要なのですが、見るべきポイントが多くて嫌になりますよね…。
事項で具体的な比較の仕方、リスクの精査について説明していきますね。
相場観を養うためには多くの物件を見て比較すること
結論から話すと、不動産の相場観を養うためには、実際に多くの物件を見て比較することが不可欠です。
同じ地域や条件であれば、相場がどのくらいの価格帯で推移しているかが見えてきます。実際に複数の物件を比較することで、「安い物件」「高い物件」を見極める力がつきます。
金額が安かったとしても条件が悪い、ただ安い物件もありますし、同じ条件でも売主の都合で高い金額が設定されている物件もあります。うまく比較しながら同じ条件で金額や安い「割安な」物件を見つけられるようにしましょう。
Excelなどを使って情報を整理し、比較する
数多くの物件を比較する際には、手作業で情報を整理するのは大変です。そこで、ExcelやGoogle スプレッドシートなどを使って、情報を一元管理すると便利です。
私は実際に物件を購入するまでに500件を超える物件をリストにまとめて、そのうえで30件以上の物件を実際に内覧しました。
これらの項目を並べて比較することで、価格と条件が適切かどうかを一目で把握できます。
この要素は良いけど、これが足りてないからこの金額になっているんだな〜というのがなんとなくわかってきます。逆に考えて、この条件であればこの金額で出て欲しい（＝この条件＆この金額なら購入しても良い）というラインが見えてくるはずです。
ただ、これだけの情報をリストにまとめていくのはそれだけでイヤになってしまう方もいらっしゃると思います。コンサル会社の新卒社員の仕事みたいですよね（笑）
次回以降のnoteでこれらの作業をラクにできるTIPSを発信したいと思いますのでお楽しみに。
結局は泥臭くなってしまうのですが、相場観を養うためには、多くの物件を見て比較することが大切です。そのためには、Excelなどで情報を整理し、価格や条件を簡単に比較できるようにすることが非常に効果的です。こうしたステップを踏んで、適正価格で物件を購入し、後悔のない不動産購入にしましょう。
逆に言えば人生の中でも１.２を争う高額な買い物になるので、しっかり準備をして自信を持った購入申し込みができるようにするべきだと思います。
みなさんの不動産購入に少しでも貢献できれば幸いです。
このnoteが少しでも参考になりましたらハート、コメントを残していただけると嬉しいです！ 発信のモチベーションになりますのでぜひお願いします！ それではまた次回のテーマでお会いしましょう〜！
↓私の不動産購入記録