賃貸併用住宅 稼げるマイホームのススメ【重要部分まとめ】
こんにちは！不動産投資の本要約チャンネルの徳川です。
今回は椿内学（つばきうちまなぶ）さん著の「賃貸併用住宅 稼げるマイホームのススメ」をご紹介します。この本は、住む家は賃貸かマイホームか、稼げるマイホームとは何かを学べる一冊となっています。今回の動画ではこの本の重要な部分と感想を交えながら紹介していきます。
まずはじめに結論からお伝えします。
この本を実際に読んでみて、個人的に抑えておきたいと思ったポイントは以下の3つです。
① 老後の資産形成を考えないとヤバイ
② 生涯の家賃の支払いを考える
③ 稼げるマイホームを所有する
生活費を考えた時に、家賃の支払いは大きなウェイトを占めますよね。
もし稼げるマイホームを手に入れることが出来れば、家賃の負担を大きく軽減できることになります。
そんな稼げるマイホームを手に入れるために、この本では様々なノウハウが語られています。
では、さっそくその具体的なノウハウを見ていきましょう。
■第１章：対策なしでは貧乏まっしぐらの人生１００年時代
今後は医療の発達もあり、私たちの人生は、昔より長くなっていきます。一方で皆さんもご存知の通り、年金の支給年齢は繰り下げられ、個人での備えが必須になっています。
老後に2000万円が必要と言われていましたが、最近はインフレの影響もあり、3000万円必要と言われ始め、必要な金額はどんどん上昇しています。
毎月20万円必要と考えると、60歳から100歳までに9600万円必要になります。年金収入は人によって違いますが、仮に3600万円としましょう。そうすると6000万円が必要になってしまいます。
もちろん老後に必要な金額や年金の収入は人によって違いますが、6000万円を貯金だけで貯めるのは非常に難しいです。老後を迎えるにあたって、資産運用はお金持ちの人だけでなく、真剣に向き合っていかなければなりません。
老後の支出をシミュレーションしてみると、家賃の割合が多くを占めます。住居をどうしていくかが老後の生活の大きなテーマになるのは間違いありません。
では、その家賃に焦点を置いて、次の章で解説していきます。
■第２章：賃貸派？持ち家派？「家」について考える
住居を考えた時に、賃貸にするか持ち家にするかというのは永遠の課題です。SNSでも度々議論が起きていますね。
老後を考えた際に、家賃の支払いはかなりの負担になります。年金が12万円程度しかないのに、家賃が数万円になってしまったら、生活が破綻してしまいます。そういう面では、持ち家を持っていれば、ローンを支払い終えた後は家賃の支払いが軽減されます。住宅自体も残りますので、資産としての価値があります。その家に住み続けることも出来ますし、売却することも可能です。
マイホームの相場ですが、都心じゃなければ3000万円もあれば戸建てを買うことが出来ます。
戸建ては基本的にファミリー向けなので、1LDKや2LDKという物件は非常に少ないです。1LDKや2LDKの戸建ては数が非常に少ないので、その間取りの購入を考えるのであれば、マンションが向いています。
マンションであれば、新築なら5000万円近くは覚悟しておいた方がいいです。いくらローンを組むとは言ってもちょっと手が出ない金額ですね。それでは中古マンションはどうでしょうか。
中古マンションであれば、2000万円程度でも購入可能な物件があります。しかし、中古に限りませんが、マンションには物件費用以外にも掛かる費用があります。
例えば物件のオーナーたちで結成される管理組合への支払い。マンションの共有部分を掃除したり、維持管理する業務を管理会社に委託するために必要な管理費。15年程度に一度発生する大規模修繕にかかる修繕積立金。これらを物件の価格とは別に3万円程度は掛かると考えておいた方がいいでしょう。
さらに注意が必要なのは、この修繕積立金が多くの場合で値上がりしていくことです。理由としては、昨今のインフレによる物価の上昇。もうひとつが、不動産会社としては月々に負担する金額が少ない方が、物件が売れやすくなるためです。そのため、修繕積立金は、当初より値上がりする事が多いのです。
お金が足りなくて、修繕が出来ない物件は資産価値がどんどん下がっていってしまいます。持ち家を手に入れたいけど、結局お金が掛かる。それではどの様な選択をすれば良いのでしょうか。
そこで、稼げるマイホームを考えていく必要があるのです。
■第３章：持ち家を得ながら収益をあげる賃貸併用住宅「稼げるマイホーム」
さて、稼げるマイホームとはどういうものなのでしょうか。例えば、戸建ては広すぎます。なので、一つの戸建てを自宅部分として1LDKを作り、賃貸アパート部分としてワンルームを2世帯作る。合計3世帯として建築します。
そうすると、今のように家賃は支払わなくて大丈夫になります。それに加えて賃貸部分に住んでいる入居者から毎月家賃が入ってきます。 例えば家賃が7万円だとすると、毎月14万円の収入が入ります。 そうすることでローンの返済額を家賃収入で補填できます。
住宅費用の負担と投資で資産形成につなげていくという2つの課題を一気に解消することができます。
最近はあえて結婚を選択しない人たちや子供がいない世帯も増えてきています。なので、ワンルームや1LDKなどの物件需要が増えてきています。
この自宅兼賃貸物件の正体が稼げるマイホームになります。
稼げるマイホームのメリットをさらに詳しく解説していくと、まず稼げるマイホームは住宅ローンを使って建てられます。
住宅ローンが使えるなんて当たり前と思うかもしれませんが、居住地としていない物件だと住宅ローンは使う事ができません。
居住地ではない物件の場合はアパートローンを組むことになります。
金利は上昇してきていますが、住宅ローンだと金利は0.5％程度。それがアパートローンだと金利が3％程度が目安になってきます。
金利が変わったらどれだけ支払額が変わるかというと、4500万円の物件を35年ローンで買った場合、2000万円も支払額が変わってきます。
高い金利で長期間借りると、複利が効いてくるので、支払額がかなり大きくなっています。なので住宅ローンが使えるというのは大きなメリットになります。
他にも稼げるマイホームのメリットとしては、ローンの返済が終わったあとはそのまま家賃収入が入ってきます。ローンは繰り上げて返済することもできますから、自分のライフプランに合わせて考えることができます。年金収入に不安があれば、60歳以降の収入源に充てることも可能になるわけです。
自分も住んでいる物件なので、管理を行いやすいこともメリットですね。地方にある不動産投資だと、入居者さんも、物件の状態も分からないまま管理をすることになります。
自分が住んでいれば、物件の状態も把握しやすいので、一石二鳥です。
■第４章：賃貸併用住宅「稼げるマイホーム」のリスクも知っておこう
ここまでは、稼げるマイホームのメリットばかりを紹介してきましたが、当然リスクもあります。不動産投資も投資の一つですから、リスクゼロで運用が出来るわけではないのです。
まず、空室リスクがあります。部屋が空室の間は家賃収入が入ってきません。入居者がずっと住み続けてくれればいいですが、ライフスタイルも変化していくので、ずっと同じ入居者というケースは稀です。特に、新築物件で初めて賃貸を開始する際には、予想以上に空室が続くこともあります。このため、空室リスクに備えた計画を立てることが重要になります。
空室リスクを避けるには、賃貸仲介会社に家賃の1〜2ヶ月分を支払って、優先的に案内してもらうなど、広告料を支払うなどの方法もあります。さらに、賃貸物件の魅力を高めるためにリフォームや設備の更新を行うことも一つの方法です。また、オンライン広告やSNSを活用して広く入居者を募ることも効果的です。
他にも、住みたくなるような物件作りが大切です。自分の好みで個性的な物件を建設しても、住みたいと思ってくれる方は少なくなります。家賃なども、自分が損をしないことは重要なのですが、空室が生まれてしまっては、賃貸物件の意味が無くなってしまいますので、同じ地域の物件より1割下げるなど、工夫が必要です。地域の市場調査をしっかり行い、競争力のある価格設定を行うことが重要です。また、適切な管理会社を選び、定期的なメンテナンスを行うことで、物件の価値を維持し、長期的に安定した収益を確保することができます。
さらに、賃貸併用住宅の場合、貸し出し部分と自宅部分の管理が必要です。これにより、トラブルが発生した際の対応や、日常的な管理業務が増えることも考慮しなければなりません。管理業務を外部に委託することで、自分の負担を軽減することもできますが、その分コストがかかることを忘れないようにしましょう。
最後に、自然災害や火災などのリスクもあります。これらのリスクに備えるために、保険に加入することが推奨されます。保険料は追加のコストとなりますが、予期しない災害による損失をカバーするためには必要な投資です。
総じて、賃貸併用住宅を成功させるためには、リスク管理と慎重な計画が不可欠です。メリットだけでなく、リスクもしっかりと理解し、対応策を講じることで、安定した収益を得ることが可能となります。
■第５章：実践！賃貸併用住宅「稼げるマイホーム」を建てよう！
いよいよ稼げるマイホームの建設です。賃貸住宅で一番重要になるのは、立地です。
駅から徒歩10分以内。遠くても15分以内が理想になります。インターネットで物件を探す際に、最寄駅から15分以内で検索する人が多いためです。
徒歩で15分程度を許容条件としている人が多く、それ以上は検討に入らないのです。駅も可能な限り、利便性の高い駅の方がいいですが、立地がいいということは、その分土地も高くなります。家賃も高く設定することが可能になりますが、そこは予算やリスクを考えながら、物件作りをしていくことになります。
もちろん駅近だと物件は高くなりますが、人気があり、空室が生まれにくいメリットは大きいです。家賃を返済に充てることができるので、多少値が張っても投資する価値があります。
次に間取りです。同じワンルームでも、工夫次第で差別化することができます。最近では、1.5階の様にして、ロフトを設けるワンルームも増えています。
そうすることで、リビングと寝室を分けることが出来るので、住居を広く使うことができます。
水回りも、昔と今ではかなり設備が変わっており、対面キッチンやIHなど、多く工夫ができる箇所があります。
バスルームも、リフォームだとお金がかかりますが、新築の段階ではコスパよく投資ができます。洋風でおしゃれなスタイルが人気なので、ハウスメーカーと相談して、トレンドを取り入れるようにしましょう。浴室乾燥なども付けると女性もセキュリティの面で安心できます。
シャワーヘッドも、ある程度設備投資してもお釣りがくるアピールポイントになります。ワンルームでも工夫できる箇所はたくさんあるのです。
最後は、収支計画です。住宅ローンが使用できるので、安く融資を受けられます。そのメリットを活かして、月々の収支を考えましょう。
住宅ローンと家賃収入が黒字になる計画を組むことも可能です。ローンが12万円でも、家賃収入が7万円が2部屋で14万円あれば黒字になります。赤字になったとしても、自分の家賃が発生していませんから、資産としてはプラスになります。
マイホームを所有しながら家賃収入を得る。そうすることで、自分の家賃を抑えつつ、資産として住宅を手に入れられます。これが稼げるマイホームです。
■まとめと感想
さて、ここまでで本書の要点をすべて紹介しました。
自分が住むための戸建てを、賃貸としても活用するという発想は無かったのではないでしょうか。そこには住宅ローンを活用するという大きなメリットがあります。賃貸併用住宅は、リスク管理と慎重な計画が不可欠ですが、うまくいけば老後の家賃負担を軽減し、安定した収益を得ることができます。
老後の家賃負担は大きなものになります。現役時代から住宅ローンを活用することで、住居と投資物件の両方を手に入れることが出来るわけです。ぜひ皆さんも、稼げるマイホームにチャレンジしてみてください。
本書「稼げるマイホームのススメ」は、これからの長い人生において、自分と家族の生活を安定させるための一つの有力な手段として、非常に参考になる一冊でした。自分の家を持ちながら収益も得られるというアイデアに触れることで、これまでの住居に対する考え方が大きく変わりました。
私自身も、ライフプランを見直し、より良い未来を築くための第一歩を踏み出すきっかけとなりました。稼げるマイホームを選択肢の１つとして考えていきたいと思います。
では、ここまでご視聴いただき、ありがとうございます。
このチャンネルでは、不動産投資に関する本のリクエストも受け付けていますので、お気軽にコメントしてください。ではまた！